أنواع القوائم العقارية ، الشروط ، الشروط والرسوم
الخيارات العامة الثلاثة الأولى لاتفاقية الإدراج هي:
- 1) قائمة مفتوحة ؛
- 2) قائمة الوكالة الحصرية ؛
- 3) قائمة الحق الحصري في البيع.
إن أفضل خيار لك يعتمد على رغبتك وقدرتك على التعامل مع بعض واجبات البيع المنزلية ومناخ سوق العقارات الخاص بك بشكل عام.
فتح القائمة
تتيح القائمة المفتوحة للمالكين بيع منزلها بنفسها. وهو عبارة عن اتفاقية غير حصرية ، مما يعني أن المالك قد ينفذ قوائم مفتوحة مع أكثر من وسيط عقاري ويدفع فقط الوسيط الذي يجلب مشتريًا قادرًا يقبل عرضه المالك. والفرق الكبير هو أن المالك سيدفع على الأرجح عمولة وسيط بيع ، وهو ما يعادل نصف الرسوم المعتادة. والسبب هو أن المالك غير ممثل. ولذلك ، لا يدفع الملاك سمسارًا لتمثيل المالك ، ولكنهم يدفعون السمسار لتمثيل المشتري. ومع ذلك ، إذا وجد المالك المشتري بنفسه ، فلن يكون المالك مدينًا لأي شخص بعمل. القوائم المفتوحة ليست شائعة لدى العديد من سماسرة العقارات كاملة الخدمات .
قائمة الوكالة الحصرية
تشبه قائمة الوكالات الحصرية القائمة المفتوحة باستثناء الفارق الرئيسي الذي يمثله الوسيط الذي سيمثل المالك.
لا يزال المالك يحتفظ بالحق في بيع العقار بنفسه وليس دفع عمولة. السمسار حر في التعاون مع شركة وساطة أخرى ، وهذا يعني أن الوساطة الثانية يمكن أن تجلب مشترًا قادرًا يقبل مالكه العرض. عادة ، يتم دفع وسيط عمولة السمسرة التي تتم مشاركتها مع وسيط البيع ، لذلك يدفع المالك كلا من الرسوم.
حصري الحق في البيع
تعد قائمة الحق في البيع الحصرية هي الأداة الأكثر استخدامًا. ويمنح الوسيط الحق الحصري في الحصول على عمولة عن طريق تمثيل المالك وجلب المشتري ، إما عن طريق وساطة أخرى أو مباشرة. يدفع المالك كل من رسوم الوساطة في البورصة والبيع. لا يمكن للمالك بيع الممتلكات بنفسها دون دفع عمولة ، ما لم يتم ذكر استثناء في العقد.
استثناء للعقد: قل ، لقد أعرب جارك المجاور عن رغبتك في شراء منزلك. في كثير من الأحيان يعطي سمسار الإدراج البائع X عدد الأيام لإبرام عقد مع الجار دون أن يدين عمولة.
شروط وأحكام أخرى للنظر فيها
- طول الإدراج
مدة اتفاقية الإدراج قابلة للتفاوض. يمكن أن تكون المصطلحات الشائعة 30 يومًا ، 90 يومًا ، ستة أشهر ، سنة واحدة أو أكثر. اسأل عن حقوق الإلغاء. إذا كان بإمكانك الإلغاء في أي وقت ، فقد لا يهم طول مدة عقد الإدراج. أقوم بأخذ القوائم الخاصة بي لمدة 6 أشهر. عندما أقول للبائعين ، سأقوم بإلغائها في أي وقت ، وبدلاً من ذلك يسألون عن قائمة لمدة ثلاثة أشهر ، تخبرني أنهم لا يثقون بالوكيل.
- بيع لجنة
كم ستدفع وكيل البيع؟ عندما يكون هناك الكثير من المخزون في السوق وعدد أقل من المشترين ، لتوليد حركة المرور ، قد ترغب في النظر في دفع وكيل البيع أكثر مما كنت في سوق حيث المخزون ضيق والكثير من المشترين يتنافسون على بعض القوائم. على سبيل المثال ، إذا كان إجمالي العمولة 6٪ ، ويريد وسيط الإدراج أن يقدم 2.5٪ لمكتب البيع ، فيمكنك بدلاً من ذلك الإصرار على دفع 3٪. لكن كن حذرًا في هذا الطلب ، لأن وكلاء المشتري يتم تعويضهم عمومًا وفقًا لمعايير السوق وإذا حاولت تغيير توزيع التعويض ، فقد يرفض وكيل الإدراج أخذ قائمتك.
- إلغاء العقد
هل يسمح لك الوسيط / الوكيل بإلغاء الاتفاقية؟ لماذا تريد أن تتعامل مع وسيط لا ينبذك من العقد إذا كنت غير راضٍ أو غير راضٍ عن خدمته؟ إذا وافق الوسيط على السماح لك بالإلغاء في أي وقت ، فهذا الوسيط يمنحك ضمانًا. في تلك الحالة ، لا تكون مدة العقد ذات صلة.
- انتهاء العقد
إذا كان العقد يجب أن ينتهي دون تجديد متبادل أو أن يختار الطرفان إلغاء العقد ، قد يقوم وسيط الإدراج بتزويد المالك بقائمة بأسماء المشترين المحتملين الذين أنتجهم الوسيط. إذا كان أي من هؤلاء المشترين يقترب من المالك خلال الفترة الزمنية المحددة في عقد الإدراج ونجح في شراء العقار ، فلا يزال المالك مدينًا بعمولة. في ولاية كاليفورنيا ، وهذا ما يسمى بسلطة تحفظية.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.