تعلم كيف يؤثر البيع القصير أو التعويق على الائتمان

قد يتساءل البائعون ما إذا كان البيع على المكشوف سيؤثر على رصيدهم أقل من إكمال حبس الرهن ، وما إذا كانت هناك مزايا أخرى بين الاثنين. أثناء وجوده في حبس الرهن ، واعتمادًا على قوانين الولاية ، يمكن للبائع أن يظل في العقار ، مستأجرًا بشكل مجاني ، لمدة أربعة أشهر إلى سنة قبل أن يضطر إلى إخلائه. لكن تلك الحقيقة وحدها لا تعني أن حبس الرهن أفضل.

في حين أن البيع على المكشوف ينطوي على عرض المنزل للبيع ، والمدرج بشكل عام من خلال نظام MLS .

سيقوم مشترو المنازل المحتملين بإجراء التعيينات لرؤية المنزل ، وبعضهم يقدم عروضاً منخفضة ، وقد يحتفظ الوكلاء بمنازل مفتوحة ، وبوجه عام ، ستتعطل حياة البائع ، وكل ذلك على أمل أن يشتري المشتري المنزل.

أساسيات بيع قصيرة

تحدث المبيعات القصيرة عندما يوافق المقرض على قبول أقل من المبلغ المستحق مقابل المنزل أو بسبب عدم وجود حقوق ملكية كافية للبيع ودفع جميع تكاليف البيع. لن تتفاوض جميع المقرضين على البيع على المكشوف ، وهذا هو السبب في أن وكيل العقارات أو المحامي يمكن أن يكون مساعدة هائلة من خلال الاتصال بقسم تخفيف الخسائر التابع للمقرض لمعرفة ذلك.

لا يمكنك فقط الاستيقاظ في صباح أحد الأيام وتقرر أنك ستبيع منزلك بخسارة من خلال طلب البيع على المكشوف. كان من المعتاد أن لا ينظر المقرضون في البيع على المكشوف إذا كانت مدفوعاتك حديثة ، لكن هذا قد تغير. ومع ذلك ، عليك أن تدرك أن المقرضين سيكونون أكثر قبولًا للتفاوض إذا كانت دفعاتك متأخرة.

بالإضافة إلى ذلك ، إذا كان لديك أصول نقدية ، فقد يحاول المقرض النقر على هذه الحسابات.

كيف يتأثر ائتمان البائع بالبيع القصير؟

أصدر Fair Isaac تقريرًا يشير إلى أن درجات الائتمان قد تأثرت عن نفسه ، سواء أجرى البائع عملية بيع قصيرة أو حبس الرهن. يقول Fair Issac أن متوسط ​​النقاط المفقودة على نقاط FICO هي كما يلي:

• 30 يومًا متأخرًا: من 40 إلى 110 نقاط
• 90 يومًا متأخرًا: من 70 إلى 135 نقطة
• حبس الرهن ، البيع على المكشوف أو البيع: من 85 إلى 160
• الإفلاس: من 130 إلى 240
• حبس الرهن أو سند في التعويق: كل من هذه الحلول تؤثر على الائتمان نفسها ، كما يقول ديفيد ستيب من Vitek Mortgage. سيحصل البائعون على 200 نقطة إلى 300 نقطة اعتمادًا على الحالة العامة للائتمان. وهذا يعني أنه إذا كانت درجة FICO للبائع قبل حبس الرهن 680 ، يمكن أن تنخفض إلى 380 درجة.
• البيع على المكشوف : يؤكد Steep على أن تأثير البيع على المكشوف (مما يؤدي إلى تأخر البائعين أكثر من 59 يومًا) على تقرير البائع الائتماني مطابق تمامًا لتأثير الرهن. سيظهر دينج الائتمان على أنه حبس مسبق في حالة الاسترداد ، كما يقول ستيب ، مما سيؤدي إلى خسارة ما بين 200 و 300 نقطة. ويعني هذا أن البائع على المكشوف القصير الذي سبق له بيع 720 شركة فيكو قد يشهد انخفاضًا من 520 إلى 420.

تجربتي الشخصية كعامل كانت مختلفة إلى حد ما. أكملت بيعًا قصيرًا لبائع سكرامنتو الذي كان متأخرا 90 يومًا عن رهنها العقاري. بعد بضعة أشهر من إغلاق بيعها القصير ، فحصت تقريرها الائتماني ووجدت أن فيكو انخفض بمقدار 100 نقطة فقط إلى 671. وأظن أن وضع كل بائع يختلف.

تتفق كاثرين كوي ، وهي سمسار الرهن العقاري في جنوب كاليفورنيا ، مع شركة Steep.

"التأثير على تقرير الائتمان للمستهلك - حبس الرهن مقابل البيع على المكشوف - هو الفرق بين ضرب قطار أو حافلة" ، كما يقول كوي ، يتحدث عن المقترضين الذين هم متأخرين بضعة أشهر. ومع ذلك ، على مر السنين ، تميل المبيعات القصيرة إلى تحمل وصمة أقل وأقل.

فترة الانتظار قبل شراء منزل آخر

• حبس الرهن أو سند في التعويق: يقول Steep أن البائع الذي يريد شراء منزل آخر بعد حبس الرهن سوف ينتهي بالانتظار حوالي 24 إلى 72 شهرا قبل أن يقدم المقرض أي نوع من سعر الفائدة الذي يكون له معنى. يقول كوي: "الخبر السار هو البيع القصير الذي سيسمح للمستهلك بالحصول على قرض مؤسسي لمنزل جديد خلال عامين".
• البيع على المكشوف : يقول بعض الوكلاء إن الأخبار الجيدة للبائعين على المكشوف هي أن الانتظار أقصر بكثير قبل شراء منزل آخر ، واعتمدت إرشادات Fannie Mae في عام 2008 إجراءات جديدة.

  هل يمكن للبائع أن يشتري مرة أخرى في أقل من عامين؟ يقول كوي: "ليس من الحقيقة ، إنها أسطورة مطلقة أن المستهلك يستطيع أن يشتري مرة أخرى في حوالي 18 شهرًا بسعر فائدة جيد". ومع ذلك ، فإن إرشادات Fannie Mae تتطلب الآن فقط 48 شهرًا من التوابل ، وهذا ليس بالأمر الجيد بالنسبة إلى الوكلاء الذين يتخصصون في البيع على المكشوف.

  اعتمدت FHA المبادئ التوجيهية في عام 2010 التي تقول أن البائع الحالي والبيع على المكشوف قد يتأهل لشراء منزل آخر على الفور. المقرضون ليسوا سريعين في اتباع هذه الإرشادات. ومع ذلك ، أعطى بنك Flagstar إلك جروف البيع القصير البائع قرض جديد في غضون شهرين من إغلاق بيعه القصير ، وكان هذا البائع الحالي في ذلك الوقت. قد قروض إدارة الإسكان الفدرالية الموافقة على قرض للبائع البيع على المكشوف الذي يؤهل بموجب برنامج العودة إلى العمل بعد عام واحد.

  لاحظ أن إرشادات Fannie Mae تسمح للبائع بالتقدم فوراً للحصول على قرض جديد لشراء منزل آخر إذا كان هذا البائع يحتفظ بالمدفوعات الحالية ، ولم يكن هناك تأخير في السداد لأكثر من 30 يوماً ولم يوافق على سداد تخفيف الديون. وعلاوة على ذلك ، فإن المدفوعات المتأخرة تؤثر بشكل كبير على تقرير الائتمان الخاص بك ، وليس البيع على المكشوف.

التعويق أو قرار بيع قصيرة

إذا كنت بائعًا تحاول تحديد ما إذا كنت ستسمح لمنزل بالمرور عبر حبس الرهن مقابل محاولة البيع على المكشوف ، فإن إنقاذ رصيدك قد لا يكون ميزة للقيام ببيع قصير ، كما يقول كوي. وذكرت أنه وفقا ل "رمز عامل النتيجة رقم 22 ، ليس هناك ميزة درجة الائتمان للمقترض المتأخر على بيع قصيرة على الرهن."

لدي شكوك حول ذلك ، على الرغم من. من ما رأيته ، هناك ضرر أقل لتقرير الائتمان بعد بيع قصيرة تنطوي على دفع المتأخر من الرهن. علاوة على ذلك ، هناك ميزة أخرى لأولئك الذين يعانون من حالات التخلف عن سداد الائتمان ، وهي القدرة على شراء منزل آخر باستخدام التمويل التقليدي في غضون 4 سنوات على مدى فترة 7 سنوات المطلوبة لحبس الرهن. سيقدم بعض المقرضين قرضاً لمنزل جديد بعد يوم من إقفال صفقة بيع قصيرة. هناك مزايا أخرى للبيع على المكشوف . لكن التماس المشورة القانونية والضريبية قبل اتخاذ هذا القرار.

_{في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.}