يسأل القارئ: "في النهاية وجدنا المنزل المثالي في حي نحبه ، لكن وكيل الإدراج يقول أن المنزل قد تم بيعه بالفعل. عندما تحدثنا إلى وكيل المشتري ، تقول البائع يقبل عرضًا لكن البنك لم يوافق عليه. ومع ذلك ، نود أن نقدم عرضًا أعلى ، فهل يمكن للبائع قبول عرضنا إذا كان البائع قد قبل عرضًا بالفعل؟ وكم عدد عروض البيع القصيرة التي يمكن للبائع قبولها؟ "
الإجابة: يبدو أن البيع على المكشوف الذي ترغب في شرائه هو ما يشار إليه عادةً بحالة الطوارئ القصيرة النشطة . إن شروط البيع على المكشوف التي قبل فيها البائع عرضًا ولكن البنك لم يوافق على موافقته يختلف في جميع أنحاء البلاد ، ولكن بشكل أساسي ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك ، يمكن للبائع أن يوافق على البيع لمجموعة واحدة فقط من المشترين.
هذا لا يعني أنه لا يمكن للبائع قبول المزيد من العروض ، ولكن هذه العروض الأخرى لن تكون في المقام الأول. يُعرف العرض التالي الذي يقبله البائع بأنه عرض احتياطي. يمكن أن يوقع البائع بشكل عام على العديد من العروض الاحتياطية ويضعها بأي ترتيب مقبول للأطراف المعنية.
الحصول على البائع بقبول أكثر من عرض واحد قصير البيع
ليس لديك ما تخسره عن طريق تقديم عرض على قائمة طارئة نشطة للبيع على المكشوف. ذلك لأن بعض المشترين يكتبون العديد من العروض على منازل أخرى ، على الرغم من أن هذه الممارسة يستخف بها المحامون وقد تؤدي إلى تداعيات قانونية.
عند قبول عرض آخر لهذه الأنواع من المشترين ، يقوم المشترون بعد ذلك بسحب عروض الوحدات المتميزة الخاصة بهم.
في حالة خروج المشتري الأول ، يقوم الوكيل بإخطار وكيل المشتري عمومًا بمشتريه في وضع احتياطي. ولكن هذا لا يعني أن المشتري في هذا الموقف سيكون بالضرورة أقرب إلى الموافقة على البيع على المكشوف .
تجعل العديد من البنوك البائعين من البداية عندما يدخل مشترٍ جديد إلى العملية.
البائع غير ملزم بقبول عرض احتياطي للبيع على المكشوف. إذا كان البائع غير راغب في قبول عرض احتياطي ، فلا يمكنك إجبار البائع على توقيعه.
هل يمكن للبائع إرسال عرض بيع قصير الثاني إلى البنك؟
ينصح بعض وكلاء قوائم البيع على المكشوف البائعين بإرسال عرض قصير للبيع في وقت واحد إلى البنك. ولكن ماذا يحدث إذا تلقى البائع عرضًا أعلى ، مثل العرض الذي تقترح تقديمه؟
للإجابة على هذا السؤال ، يجب عليك قراءة عقد الشراء ، وبالتحديد ملحق البيع القصير. في ولاية كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، تسمح صفقات البيع على المكشوف الخاصة بالسيارات للبائع بشكل افتراضي بمواصلة تسويق العقار وإرسال عروض منافسة للبنك. وبينما لا يستطيع البائع إجبار المشتري الأول على إلغاء العقد ، فهناك طرق للضغط على المشتري للإلغاء.
بعد أن يشرح وكيل الإدراج إلى وكيل المشتري الأول أنه سيتم إرسال عرض أعلى إلى البنك ، سيطلب وكيل الإدراج بشكل عام وكيل المشتري إذا كان المشتري يريد أن يجلس في الضمان لمدة 30 إلى 90 يومًا أخرى بينما يفكر البنك في قبول عرض أعلى. في هذه الحالة ، فإن معظم المشترين في المقام الأول الذين قدموا عرضًا أقل سوف ينحنون عندما يدركون أن عرضهم سوف يتم تمريره على الأرجح.
كن حذرًا عند إرسال عرض شراء قصير للبيع أعلى من القيمة السوقية. إذا كان عرضك مرتفعاً للغاية ، حتى إذا قبل البنك البيع على المكشوف ، فستكون احتمالات أن يكون مقيم البنك الذي تتعامل معه خاضعًا لتقييم أقل. في هذه الحالة ، سيحتاج وكيل الإدراج إلى إعادة التفاوض مع بنك البيع على المكشوف ، وقد لا يكون بنك البيع على المكشوف مستعدًا لخفض السعر. من الخطر أن تقدم الكثير ، ويمكنك الانتظار أسابيع أو أشهر فقط لاكتشاف رفض قرضك بسبب تقييم منخفض .
لماذا قد يرغب البائع في قبول عرض البيع القصير الثاني كعرض احتياطي
بائع البيع على المكشوف يريد نتيجة أساسية واحدة. يريد البائع أن يقبل البنك البيع على المكشوف. تميل البنوك إلى قبول عروض البيع القصيرة التي يتم تسعيرها ضمن نطاق القيمة السوقية. تتمثل أسباب قبول عرض البيع القصير الثاني في النسخة الاحتياطية وتقديم هذا العرض للنظر فيهما في:
- ربما يكون المشتري الثاني أكثر تأهلاً للشراء من المشتري الأول.
- قد لا يكون المشتري الأول ملتزمًا بنسبة 100٪ بشراء البيع على المكشوف.
- قد يكون سعر مبيعات المشتري الأول منخفضًا جدًا.
- قد يعفى البائع من تقديم مساهمة البائع بسعر مبيعات أعلى.
- قد يقلل البائع من نقص ، إن وجد ، إذا كان السعر المعروض أعلى.
- يمكن تخفيض مسؤولية البائع الضريبية ، إن وجدت ، مع عرض أعلى.