تذكر ركوب السيارة أثناء طفولتك وإزعاج والديك: هل نحن هناك بعد؟ هل وصلنا؟ إذا قمت بذلك ، فإنك ستشعر بخيبة أمل حتى في انتظار الموافقة على البيع على المكشوف لأنه من المرجح أن يستغرق وقتًا أطول بكثير مما تتوقع. إذا كنت تمارس اليوغا أو تستطيع الوصول إلى زن الصبر ، فإن الأمور ستكون أسهل بالنسبة لك ، ولكن معظم المشترين يواجهون صعوبة بالغة في انتظار عملية الموافقة.
انت لست وحدك.
يسأل القارئ: "لقد قدمت عرضًا للبيع قصيرًا منذ 5 أشهر تقريبًا ، ولم نسمع أي شيء من وكيل الإدراج مؤخرًا. يتصل وكيل أعمالي كل أسبوع لمعرفة ما إذا كان البنك قد قبل عرضنا. نصف الوقت لا يستدعيها وكيل الإدراج ، فنحن لا نعرف عدد العروض التي يبحث عنها البنك أو حتى إذا كان عرضنا هو الأفضل ، فكم من الوقت يتعين على المشتري الانتظار لموافقة البيع على المكشوف؟ "
الجواب: يبيع البائعون على المكشوف في جميع أنحاء البلاد موسيقى البلوز معكم. كل بيع قصير يختلف ويعتمد على المقرض بقدر ما هو موجود على وكيل القائمة . يقوم بعض عملاء القائمة بإسناد مفاوضات البيع على المكشوف لطرف ثالث ، الأمر الذي قد يؤدي في كثير من الأحيان إلى تأخير الرد.
تأهل بيعك على المكشوف قبل كتابة العرض
قبل أن تقرر شراء منزل للبيع على المكشوف ، اطلب من وكيلك أن يقوم بأولوية بسيطة. بعض الأشياء التي قد يفعلها عملاؤك هي:
- دراسة المبيعات المقارنة
ستقوم العديد من البنوك بتخفيض السعر قليلاً من القيمة السوقية ، ولكن للحصول على القبول ، يجب أن تكون العروض معقولة وقريبة من المبيعات القابلة للمقارنة .
- تحقق من سجل تعقب وكيل تسجيل قصير
إذا كان وكيل قائمة البيع على المكشوف يحتوي على عدد قليل جدا من قوائم البيع على المكشوف ، ولديه خبرة قليلة في إغلاق صفقة البيع ، فقد تكون فرص قبولك ضئيلة.
- اسأل كم عدد عروض البيع القصيرة التي تم إرسالها إلى البائع
في حين أن وكيل الإدراج قد يرفض الكشف عن أسعار العرض ، يجب على الوكيل السماح لوكيلك بمعرفة عدد العروض التي تم استلامها. إذا كان هناك العديد من عروض البيع القصيرة ، فقد تحتاج إلى تقديم أكثر من سعر القائمة.
- اكتشف ما إذا كانت حزمة البيع القصيرة للبائعين مكتملة
لن يقوم مفاوضو البنك بمعالجة ملف إذا كانت حزمة البيع القصيرة للبائع غير كاملة. سيذهب هذا الملف إلى الجزء السفلي من الوبر إذا كان ينقصه الأوراق التي يتطلبها البنك.
كم قروض مضمونة إلى العقار؟
قد يعني أكثر من مقرض واحد أن الملف يستغرق وقتًا أطول للإغلاق. يطالب بعض المقرضين المبتدئين بملاحظات نقدية غير مضمونة من البائع أو أموال أكثر من المعتاد من المقرض الأول. أيضا ، سوف تنظر بعض المقرضين فقط العرض الأول. إذا لم تكن العرض الأول ، فقد يسقط عرضك على جانب الطريق.
كم من الوقت تأخذ مبيعات قصيرة؟
هذا هو السؤال مليون دولار. لقد أغلقت مبيعات قصيرة في غضون 6 أسابيع من التاريخ الذي أدرجت فيه العقار إلى تاريخ إغلاقه. يمكن أن يستغرق الآخرون 30 يومًا. لكن معظمها سيكون من 3 إلى 4 أشهر. بعض مبيعات بنك أوف أميركا قصيرة ، صدق أم لا ، تحصل على الموافقة في أقل من 30 يومًا. يمكن أن تتحول مبيعات Wachovia القصيرة في بعض الأحيان خلال 24 ساعة.
المقرضون الآخرون غارقون في طلبات البيع القصيرة التي لا يستطيع موظفوها الرد عليها في الوقت المناسب. ما يمكن أن يستغرق شهرين ، يمكن أن يستغرق بسهولة أربعة أشهر ، ولا يوجد مقرضان متشابهان. إذا كان المقرض مستجيبًا في الربيع ، فهذا لا يعني أن وقت الاستجابة في الخريف سوف ينعكس.
وعمليًا ، تكون عملية البيع على المكشوف ، بدءًا من الخضوع إلى الموافقة على البيع على المكشوف ، كما يلي:
- تقديم العرض وحزمة بيع قصيرة كاملة من البائع.
- يعترف البنك بإيصال - من 10 إلى 30 يومًا.
- البنك أوامر ب ب أو التقييم - 2 أسابيع إلى 2 أشهر.
- تتم مراجعة الملف - من يومين إلى 10 أيام عمل.
- يتم تعيين المفاوض - من يومين إلى 10 أيام عمل.
- قد يتم تعيين المفاوض من المستوى الثاني - 10 أيام عمل.
- تمت الموافقة على الملف أو رفضه - من 30 إلى 120 يومًا ، اعتمادًا على المستثمر.
تتطلب بعض المبيعات القصيرة مستويات إضافية من الموافقة.
إذا كان المستثمر هو كيان حكومي ، يمكن أن يضيف ذلك لوحده أسبوعين إلى عملية الموافقة على البيع على المكشوف. وبالمثل إذا كان القرض لديه تأمين على الرهن العقاري ، وهو ما قد لا يكون قد أضيف من قبل المقترض.
إذا تجاوزت 120 يومًا ، فمن الممكن ألا يكون وكيل الإدراج أو مفاوض طرف ثالث على الكرة ويتراخى بشأن الاتصال بالمصرف. الاتصال بالبنك يعني الانتظار في أي مكان من 10 دقائق إلى ساعة أو أكثر.
أو ، قد تعني فترة البيع القصيرة الطويلة أن البنك يعاني من مشاكل داخلية ، أو عدد كافٍ من الموظفين أو فقد الملف عدة مرات ، مما دفع وكيل الإدراج إلى إعادة إرسال الحزمة مرارًا وتكرارًا. فقط لكي تعرف ، فإن مبيعات FHA القصيرة ، بمعنى تلك التي من خلال HUD ، تتضمن عادة فترات تأخير طويلة.
ويمكن أن يعني أيضًا أن التقييم أعلى بشكل كبير من عرضك ، وأن وكيل الإدراج يبني حالة لمقدم تقييم جديد. على الرغم من أنه يمكنني القول أن متوسط المبيعات القصيرة يستغرق حوالي 6 إلى 8 أسابيع للموافقة ، إلا أننا نطلب من المشتري بوجه عام الاستعداد لانتظار 90 يومًا.
لسوء الحظ ، لا يمكنك دائمًا تجنب المشاكل عند البيع على المكشوف. الصبر هو المفتاح. على الأرجح ستحصل في نهاية المطاف على الموافقة على البيع على المكشوف. أحد أصعب الأمور التي يجب على المشترين فهمها هو تهديد البنك بإلغاء لا يعني شيئا للبنك. bank.does.not.care. لا يهتم البنك بحالة العقار أو موقعه أو الإصلاحات التي تريد القيام بها أو أي مسألة ملحة تؤثر على المشتري.
أفضل رهان هو التمسك بها والانتظار ، مما يوفر لك حقا تريد المنزل.
تلميح: بشكل عام ، إذا رأيت منزلًا يعاني في السوق شهرًا تلو الآخر كبيع قصير ، خلافاً للاعتقاد الشائع ، ليس المقرض هو الذي يحبس بيع المنزل. ربما يكون المشتري الذي ألغى ، تم استبداله بعرض جديد ، وبدأت العملية بأكملها من جديد.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا .