السؤال: كيف يمكنني العثور على مبيعات قصيرة؟
يسأل القارئ: "كيف يمكنني العثور على مبيعات قصيرة عبر الإنترنت من قوائم MLS؟ بعض القوائم تقول أنها عملية بيع قصيرة ولكن بعضها لا يعني أنها مبيعات قصيرة بالتأكيد. أعرف أن وكيل أعمالي يستطيع معرفة المبيعات القصيرة. هذه المعلومات غير متوفرة للجمهور؟
الإجابة: كل نظام MLS مختلف ، لذلك لا تكون قوائم البيع القصيرة واضحة دائمًا. يبدو أن هناك حركة نحو تحديد قوائم البيع على المكشوف بسبب النزاعات على العمولات .
عندما يتقاتل العملاء على المال ، غالباً ما يتم وضع الأنظمة على الفور لمنع حدوث النزاعات. وكثيرا ما يقاتل الوكلاء مع وكلاء آخرين بسبب المال. إنها معركة شائعة.
ما هو البيع القصير؟
تميل المبيعات القصيرة إلى الحدوث عندما تنخفض قيمة العقارات أو يتم الحصول على تقييمات مبالغ فيها للشراء ، مما يجعل قيمة العقار أقل من مبلغ الرهن العقاري. وهذا يعني عندما يدخل البائع في عقد شراء للبيع بمبلغ يقل عن رصيد الرهن العقاري الحالي في المنزل ، إذا لم يأت البائع بالنقود لإغلاقه ، يجب على المقرض أن يوافق على البيع على المكشوف . هذا لأن المقرض يخسر للسماح بدفع مبلغ أقل من المبلغ المستحق.
ويمكن أن يحدث البيع على المكشوف إذا لم يكن هناك ببساطة ما يكفي من المال لدفع جميع تكاليف البيع والرهن العقاري. من الممكن بيع منزل لأكثر من الرهن العقاري ، ومع ذلك فإن البيع سيكون قصيرًا نظرًا لعدم وجود أموال كافية من العائدات لدفع جميع التكاليف التي يتحملها البائع لبيعها.
بشكل عام ، البيع على المكشوف ليس مساومات للمشتري. هذا لا يعني دائما أن المشتري يشتري العقار في السوق ، وقد يستغرق الأمر وقتا طويلا ليغلق ، إذا أغلق على الإطلاق ، ضمن مجموعة من الأسباب الأخرى. ليس كل المقرضين سيوافقون على كل عملية بيع قصيرة ، والعديد من أسعار البيع القصيرة التي يتم الإعلان عنها ليست بالسعر الحقيقي .
هم تخمينات متعلمة في ما يلزم لبيع المنزل.
وكلما زادت الخبرة التي يمتلكها الموظف للقيام بمبيعات قصيرة ، كلما كان السعر معقولاً ومقبولاً بالنسبة للمقرض. بعض وكلاء تشكل فقط أسعار ومن ثم نشعر بخيبة أمل عندما يتم رفض بيعها قصيرة.
نزاعات البيع على المكشوف
وتنشأ المشكلة عندما يأخذ الوكيل قائمة في منزل لم يتأخر عن سداده بعد ، مما يعني أن البائع لا يزال يدفع مبالغ للمقرض. خلال مدة اتفاقية الإدراج ، إذا تم تقديم إشعار التخلف عن السداد ، يمكن أن يؤدي ذلك إلى تغيير شروط الإدراج. أصبح الآن قائمة بيع قصيرة ، تخضع لمفاوضات اللجنة من قبل المقرض.
في Sacramento MLS ، تنص قواعدنا على أن تعليقات الوكيل - تلك التي لا يستطيع الجمهور رؤيتها - يجب أن تحتوي على إرفاق يحدد تحديدًا أن البيع يخضع لموافقة المقرض وكيف سيتم تقسيم التباين ، إن وجد ، في العمولة. وذلك لأن القائمة يمكن تحديد مبلغ واحد ويمكن للمقرض الموافقة على مبلغ مختلف.
عدد قليل من المقرضين خصم العمولة ، ودفع أقل من البائع سيدفع. لم يدرج أحد وكلاء الإدراج في القائمة إشارة بخصوص عمولة مخفضة. وأثناء وجوده في الضمان ، أصر وكيل المشتري على أنه يحق لسمساره الحصول على الرسم المدرج في الأصل في نظام MLS.
انتهى وكيل القائمة بإعطاء جزء كبير من عموله لوكيل المشتري.
العثور على قوائم بيع قصيرة
يتم سرد معظم المبيعات القصيرة من قبل وكلاء العقارات . سوف تجد هذه القوائم على المواقع المحلية وفي يغذي MLS إلى مواقع مختلفة. وقد اشتكى بعض المقرضين من الإعلان الذي يحدد المنزل على أنه بيع قصير ، لأن المقرضين يشعرون أنه يضعهم في وضع غير موات عندما يتعلق الأمر بأسعار المنازل . انهم على حق. يقدم المشتري عادةً أقل عندما يتم الإعلان عنه على أنه بيع قصير.
إذا كان لديك حق الوصول إلى مصطلحات البحث ، فابحث أولاً عن مكان ظهور مصطلح البيع على المكشوف. قد يكون ضمن "معدّل الحالة" أو قد يكون موجودًا في التعليقات التسويقية. اختر هذا الحقل كمصطلح البحث الخاص بك.
قراءة قائمة بعناية. قد تنظر إلى صفقة بيع قصيرة ، مما يعني أن المنزل غير معروض للبيع أو أنه سيتم النظر فقط في عرض احتياطي.
إذا كنت ترى كلمة "طارئ" ، من شأنه أن يكون لديك فكرة. لاحظ أيضًا أن بعض مواقع الويب الشائعة قد تحتوي على قوائم تم تحديدها على أنها "preforeclosure". هذه ليست مبيعات قصيرة وهي ليست للبيع.
يندرج العاملون عمومًا في الكلمات التي تحدد الإدراج كبيع قصير. ابحث عن المصطلحات التالية:
- رهنا بموافقة البنك .
- Preforeclosure
- اشعار الافتراضي
- امنح البنك وقتًا للرد.
- تمت المصادقة عليه من قبل البنك.
- توجه للمزاد
قبل كل شيء ، توظيف وكيل ضليع في التعامل مع مبيعات قصيرة ويمكن أن ينصح لك من الإجراءات ، بما في ذلك العادات المحلية في منطقتك. إذا كانت لديك أسئلة قانونية ، فيرجى سؤال المحامي للحصول على المشورة والتوجيه.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.