كيف تطلب من وكيلك خفض العمولة
لأن بعض العوامل لا تحتاج إلى ذلك.
فهم كيف يتم دفع Agents
تختلف فرق النسبة المئوية للعمولة بين السماسرة ، حسب سياسة الشركة وإنتاج الوكيل. عادةً ما يدفع العميل الأعلى إنتاجًا والذي يغلق 100 معاملة في السنة أكثر ، وهو انقسام أعلى ، من وكيل أغلق صفقة واحدة كل شهرين. يمكن للوسطاء العقاريين المرخصين فقط الحصول على عمولة. لدى الوسطاء اتفاقيات مكتوبة توظف الوكلاء ، وتدفع بدورها الوكلاء ، عادةً كمتعاقدين مستقلين.
تنقسم العمولات المدفوعة من قبل البائع مع حوالي النصف إلى جانب القائمة والباقي إلى جانب البيع ؛ انها ليست دائما 50/50 الانقسام. الاتجاه المتنامي هو دفع وكلاء الإدراج أكثر من الوكلاء الذين يمثلون المشتري.
لماذا لا تقوم جميع الجهات المسؤولة بنفس اللجنة؟
بالنسبة للجزء الأكبر ، يفعلون ، وفقا للعرف المحلي. على الرغم من أنك ستجد وكلاء الخصم ، وكبار وكلاء المنتجين ، والمتخصصين في الأحياء ، والوكلاء المخضرمين ، ووكلاء العلامة التجارية الجديدة ، ووكلاء العمل بدوام جزئي ، والوكلاء في كل نوع من أنواع الحجم واللون.
وكلاء ليست متطابقة مع بعضها البعض. يجب عليك أبدا اختيار وكيل على أساس العمولة. قد تكتشف وكلاء أكثر تكلفة تقديم خدمات ونماذج الربح لبائعيها وكلاء أقل تكلفة لا تفعل ذلك. وعموما ، فإن وكلاء عموما يحصلون على ما يستحق. انهم لا يستحقون كل نفس الرسوم.
صافي الربح النموذجي
أتساءل كم صنع وكلاء؟ لنفترض أن المشتري الذي اشتراه ماري اشترى منزلًا بقيمة 150 ألف دولار. إجمالي العمولة المدفوعة 7٪ ، مع 4٪ لسماسرة الإدراج و 3٪ للسمسار البيع. يدفع سمسار ماري 4،500 دولار. يحق لـ Mary الحصول على 50٪ من رسوم الامتياز بنسبة 8٪. يتلقى مريم 2070 $. من ذلك ، تدفع ماري نفقاتها العامة بنسبة 22 ٪ وتضع 30 ٪ في المدخرات لتغطية تكاليف الضمان الاجتماعي ، وضرائب الدخل على المستوى الفيدرالي وحكومات الولايات. حققت ماري صافي ربح 993.60 دولار.
إذا أغلقت ماري معاملة واحدة فقط في الشهر ، وتعمل أسبوعياً لمدة 40 ساعة ، فهذا يجعل صافي أجرها بالساعة حوالي 5.78 دولار للشهر. إذا أغلقت صفقتين في الشهر ، فستجد ماري نفسها مثل كتبة الممر في The Home Depot. ليس كل وكيل عقاري يجعل القتل. العديد بالكاد يحصل عليها ، متقاعد جزئيا أو العمل في وظيفة ثانية.
بيع وشراء مع نفس الوكيل
من الجائز أن نطلب من مريم إذا كانت ستخصم جزءًا من عمولتها إذا قامت بتمثيلك في بيع منزلك وتمثلك أيضًا لشراء منزل ، لكن ماري قد لا توافق. النظرية تعمل على فرضية أن طائرين في الأدغال أفضل من واحد في اليد. بعبارة أخرى ، إذا كانت "ماري" هي وكيل القائمة ، فستحصل على جانب الإدراج في اللجنة.
بالإضافة إلى ذلك ، من خلال مساعدتك لشراء منزل آخر ، ستحصل على جانب البيع في تلك الصفقة. شخص واحد. صفقتان. لكنها أكثر دقة من ذلك.
هناك وكلاء يقدمون لك خصماً إذا كنت تبيع وشراء منزل من خلال وكالتهم. من المرجح أن يعتقد الوكلاء العقاريون الذين يرفضون خصم الرسوم أن المعاملتان منفصلتان عن بعضهما البعض ، أيهما الآخر. وتستتبع المبالغ المنفصلة ، سواء كان البائع والمشتري هما نفس الشخص أو شخصان مختلفان وغير متصلين.
إذا قامت ماري بتخفيض راتبها نيابة عنك من أجل القيام بالعمل مرتين وكسب أقل من ضعف المال ، فقد تستاء من ذلك. وقد يتم ضربها أيضًا على جانب البيع في اللجنة نظرًا لعدم سيطرتها على الرسوم التي يتفاوض عليها عميل آخر. لإقناع ماري "لإعطائك فترة راحة" ، قد تضطر إلى تقديم حافز آخر لمثل ماري مثل الإحالات ، وإرسالها المزيد من الأعمال إلى أسفل الطريق.
عندما يمثل الوكيل نفسه أنت والمشتري
هذا ما يسمى بالوكالة المزدوجة ، وهو غير قانوني حتى في بعض الولايات. ولكن عندما يكون الأمر قانونياً ، فإن ماري ستكسب جانبي العمولة والإدراج ورسوم البيع. يطلق عليه إنهاء المعاملة المزدوجة. نفس الممتلكات ولكن طرفين منفصلين مع مصالح منفصلة وقدرات منفصلة لرفع دعوى. لقد قبلت ماري الآن زيادة المسئولية كعامل مزدوج.
في بعض الولايات ، يُطلب من الوكلاء المزدوجين العمل كوكلاء معاملات ، مع الأخذ في الاعتبار جانب واحد. انهم لا يقدمون المشورة أو الكثير من المساعدة باستثناء معالجة الأوراق.
في بعض الأحيان يكون التكتيك المعتاد الذي يستخدمه البائعون في أجزاء معينة من البلاد هو طلب وكيل إداري إذا ما وافق على تخفيض عمولتها إذا كانت في النهاية تمثل كل من البائع والمشتري. لديك خيار التفاوض على هذا عندما تقوم بتوقيع اتفاقية الإدراج أو عندما تتلقى عرضًا ، ولكن من الأفضل إذا ناقشت هذا السيناريو مقدمًا ، عند بداية الإدراج.
ضع في اعتبارك أن هذا التفاوض قد يأتي بنتائج عكسية. يمكن أن يقلل من رغبة وكيل القائمة أو الدافع لبيع منزلك لمشترها الخاص. وبصرف النظر عن مسؤوليتها القانونية الائتمانية لتسويق منزلك لجميع المشترين المتاحين ، فما هو حافزها لحث المشتري على شراء منزلك عندما يتم تخفيض رسومها؟ خاصة إذا كانت ستبيع هذا المشتري الخاص بقائمة شخص آخر وتحصل على أموال أكثر. ولكن انطلق واطلب. يوافق العديد من الوكلاء على "عمولة متغيرة" عندما يُسألون لأنهم يشكون في احتمالات أنهم لن يمثلوا كلا الجانبين ، لذا فهم لا يتخلون عن أي شيء.
قوائم متعددة ، نفس البائع
تخفيض العمولات في مقابل عدد من القوائم الحصرية من البائع نفسه يعتمد على:
- حجم الدولار
- سهولة البيع
- حراك السوق
إذا كانت جميع هذه المتغيرات الثلاثة في صالح الوكيل ، فإنه لا يفكر في التفاوض وربما يكون من الأسهل التفاوض للفوز. ومع ذلك ، مرة أخرى ، لن يوافق كل وكيل على ذلك. خاصة كبار المنتجين مع تيار دخل قوي. إذا لم تكن بحاجة إلى قائمتك ، فإن تقديم 5 قوائم ليس حافزًا كبيرًا.
وكلاء مراقبة الأحياء
عادة ما يتقاضى الوكلاء الذين يمارسون الكثير من الأعمال كل عام في مناطق محددة نقطة هنا وهناك. هؤلاء هم وكلاء قد يطلبون عمولة أعلى ولكنهم يوافقون بسرعة على تخفيض الرسوم إذا كانت هناك منافسة من وكيل آخر. إذا كنت ترغب في عميل قام بإقتباسك عمولة أعلى ولكنك قابلت شخصاً ثانياً وافق على القيام بالمهمة بأقل من ذلك ، اتصل بالوكيل الأول وعرض رسوم الوكيل الثاني. اشرح السبب. ضع في اعتبارك أيضًا أن القول المأثور هو أنك تحصل على ما تدفعه مقابلًا كثيرًا. لا تتعطل عن العمولات التي لا تغيب عنك عن التعاقد مع أفضل وكيل يمكن أن تجده.
أتذكر بائعًا في مدينة إلك جروف الذي جرب هذا التكتيك. ربما قرأ مقالي؟ سألني لمطابقة عمولة وكيل آخر. عندما رفضت هذه الفكرة ، بدأ في البكاء. لكنني أريدك ، أسف. هو فقط لا يريد دفع عمولتي لذلك ، رغب في خدماتي ولكن فقط بخصم. كان علي إخباره بأحسن الحظ. لا يعمل بهذه الطريقة.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.