معايير لاختيار أفضل وكيل قائمة
- أعلى قائمة الأسعار لمنزلك
- أدنى عمولة
للوهلة الأولى ، قد يقول بائع "ماذا؟ هل أنت مجنون؟" لأن البائعين يريدون الحصول على أعلى سعر ممكن ودفع أقل مبلغ عمولة. لكن هذين المعيارين لا علاقة لهما بتوظيف وكيل مختص ، وفي حالات كثيرة ، لا علاقة لهما بالموضوع.
دعونا ننظر في السبب.
أعلى قائمة الأسعار المقترحة
لا يستطيع الوكلاء إخبارك عن المبلغ الذي سيبيعه منزلك. هذا مغالطة. يمكن لعامل الإدراج أن يعرض لك المبيعات المقارنة ، والمبيعات المعلقة ، والمبيعات النشطة. ولكنك تختار سعر البيع وسوف يخبرك المشتري إذا كان السعر مناسبًا . يمكن أن يقترح الوكيل سعر القائمة الذي سيجذب المشتري. حيث يذهب من هناك عموما متروك للمشتري.
- للحصول على قائمة ، بعض وكلاء تشويه الحقيقة.
نظرًا لأن الوكلاء لا يمكنهم ضمان سعر البيع ، فإن وكيل الإدراج الذي يقترح أعلى سعر يمكن أن يكون غير صحيح. اطلب من الوكيل عرض الأرقام التي تدعم سعر القائمة المقترح. إذا لم يكن لدى الوكيل أي إحصائيات أو كانت مبيعات المنازل موجودة في حي مختلف ، فقد يكون ذلك علامة حمراء.
- ابحث عن وكيل قائمة يمنحك نطاقًا.
عادة ما يكون هناك نطاق سعري ، ولكن ليس دائمًا. قد يكون 10000 دولار على مستوى منخفض مقابل الارتفاع ، أو قد يكون الفارق أكبر. هناك العديد من العوامل التي تحدد المدى ، من بينها الموقع ، ودرجة حرارة السوق ، والتحسينات في المنزل.
- التسعير هو فن.
أفضل وقت لعرض ما هو خلال أول 30 يومًا في السوق. عشرون يوما مثالية. إذا كان سعر المنزل مناسبًا ، فستحصل على عرض. إذا كان السعر مرتفعًا للغاية ، فقد لا تحصل على أي عروض على الإطلاق ؛ سوف يتجنب المشترون منزلك وسوف ينتهي بك الأمر في النهاية إلى خفض السعر ، مما يجعل المشترين يتساءلون ما هو الخطأ في منزلك.
يجب عليك اختيار وكيل على أساس اللجنة؟
وكلاء العقارات ليست متساوية. كل واحدة فريدة من نوعها. تذكر أن حوالي 10 ٪ من الوكلاء يقومون بما يقرب من 90 ٪ من الأعمال. لكل منها تقنيات التسويق الخاصة بها وميزانية الإعلان. عن طريق اختيار وكيل بميزانية إعلانية كبيرة ودولارات الشركة لمطابقته ، قد تحصل على قدر أكبر من التعرض لأكبر عدد من المشترين ، وهو أمر مثالي. الوصول إلى عدد أكبر من المشترين يساوي فرص أفضل لعرض جيد.
- لماذا يعمل الوكيل عن طيب خاطر بأقل من المنافسين؟
هناك دائما سبب لماذا وسيط وسيط أو وكيل العقارات خصم رسوم العقارات . في بعض الأحيان تكون الطريقة الوحيدة التي يشعر بها العميل أنه من الممكن التنافس في أعمال تنافسية للغاية ، لأن الوكيل لا يمكنه أن ينفصل عن المنافسة على الخدمة أو المعرفة أو مهارات التفاوض.
إذا كانت الفائدة الوحيدة التي يجلبها الوكيل إلى الطاولة هي رسوم زهيدة ، اسأل نفسك عن السبب. هو وكيل يائسة للعمل أو غير مؤهل؟ هل تريد العمل مع وكيل يائسة؟
في بعض الأحيان ، يتفاوض وكلاء الخدمة الكاملة على عمولة أدنى في ظل ظروف خاصة مثل:
- أنت تشتري منزلاً وتبيع منزلاً في نفس الوقت ، مما يعطي كلا المعاملات إلى وكيل واحد. لا أعطي خصومات كهذه * ، ولكن بعض الوكلاء سوف يفعلون ذلك.
- أنت على استعداد للقيام بكل الأعمال الدعائية والإعلانية والتسويق ودفع المصروفات المتعلقة بالبيع.
- أنت تعد بإحالة المزيد من الأعمال إلى الوكيل ، مما يؤدي إلى إجراء معاملات متعددة.
- أنت تبيع أكثر من منزل واحد
- ليس لديك ما يكفي من الأسهم لدفع عمولة كاملة.
- يقبلك الوكيل كحالة مجانية.
- سيخسر الوكيل القائمة ما لم تتطابق مع رسوم منافس.
- يريد الوكيل الإشارات (التعرض لحركة المرور) بتفويض عمولة كاملة.
إذا كنت تجري مقابلات مع وكلاء يقدمون خدمات مماثلة ولا يستطيعون اتخاذ قرار فيما بينهم ، فاطلب رؤية سجل حافل بسعر قائمة كل وكيل وأرقام مبيعات نهائية. الاحتمالات هي أقل عامل رسوم سوف تظهر المزيد من تخفيضات الأسعار و DOM أطول. الفرق بين الوكيل الذي يتقاضى 5٪ و 6٪ 1٪. اسأل نفسك عن مدى تقدمك في حالة انخفاض السعر الخاص بك بنسبة 2٪ لأنك اخترت وكيل رسوم أقل لا يمكنه تحمل تكاليف تسويق منزلك بنشاط.
نصيحة: إذا كان منزلك يقع في حي يصعب بيعه ، ففكر في وكيل لديه خبرة في بيع المنازل التي يصعب بيعها.
أهمية التسويق الوكيل
ما وراء السيارة باهظة الثمن أو الملابس الفاخرة ، يعيش عميل جيد ويموت عن طريق التسويق. لأن التسويق يبيع المنازل. اطلب مراجعة نسخة كاملة من خطة التسويق الخاصة بالوكيل. على وجه التحديد ، ما الذي سيفعله العميل لبيع منزلك؟ إليك الحد الأدنى من العظام المجردة التي يجب أن تتوقعها:
- لافتات احترافية ، بما في ذلك رقم هاتف خلوي للوكيل.
- صندوق الامانات
- المراقبة الإلكترونية اليومية من الوصول إلى صندوق الامانات .
- تقارير المتابعة عن عروض المشترى / التعليقات إلى البائع.
- معاينات الوسيط.
- حوافز لمعاينات الوسيط / المكتب.
- نصيحة التدريج .
- التسويق الرقمي المستهدف.
- الإعلان في الصحف المحلية ، فقط إذا كان هناك ما يبرر ذلك. الصحف عابرة.
- التعرض متعدد الأطراف مع 36+ صور فوتوغرافية احترافية.
- جولة افتراضية .
- التوزيع على المواقع الرئيسية.
- النشرة ذات الأربعة ألوان ، إذا كانت مضمونة. معظم الطباعة أيضا.
- تمويل النشرات للمشترين.
- الحد الأدنى من 2 بيوت مفتوحة ، وتوفير موقعه هو مرشح.
- البريد المباشر إلى الجيران المحيطين ، المشترين / الوسطاء خارج المنطقة.
- التعرض في مجلس اجتماعات السمسار.
- ردود الفعل للبائعين على المكالمات إشارة المشتري والمشترين.
- تحديث CMA بعد 30 يومًا.
- البريد الإلكتروني يغذي القوائم الجديدة التي تتنافس.
- تحديثات حول الحقائق والاتجاهات والمبيعات الحديثة في الجوار.
تذكر ، لا يوجد تكتيك واحد يبيع المنازل. إنها مزيج من كل تلك الأساليب التي تبيع المنازل.
خصائص وكيل قائمة جيدة
سوف تكون على علاقة مع وكيل القائمة لمدة شهر أو شهرين أو أكثر. اختر الوكيل الذي تريده ويمكن أن يرتبط به. في ما يلي بعض الخصائص التي يقول البائعون أنهم يريدونها في الوكيل:
- تجربة. دع الوكلاء الجدد يتعلمون النشاط التجاري على الدايم الخاص بشخص آخر.
- التعليم. اسأل عن الدرجات والشهادات.
- أمانة. ثق بحدسك. يجب أن يتكلم عميلك من القلب.
- الشبكات. هذا هو عمل الناس. بعض المنازل تبيع لأن وكلاء قد اتصلت وكلاء آخرين.
- مهارات التفاوض. أنت تريد مفاوضاً عدوانياً ، وليس شخصاً ما للقيام بعملية بيع سريعة على نفقتك الخاصة.
- محاورا جيدا. يقول البائعون إن الاتصال والتوفر هما مفتاح.
وأخيراً ، اطلب ضمان شخصي. إذا لم يضمن الوكيل الأداء وتحررك من بطاقة بيانات عند الطلب ، فلا تستأجر ذلك الوكيل.
* السبب في أن كبار المنتجين الذين يقودون الفريق لا يقدمون عادةً خصومات لأن فريق العمل قد لا يعمل مع المشترين. يجوز لها تعيين بائعها لأحد أعضاء الفريق في نهاية عملية الشراء.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.