بيوت ترحيبية لإظهار أيام الصفر في السوق
في سوق المشترى ، يكون DOM أعلى بشكل عام لأن المخزون يستغرق وقتًا أطول للبيع. في سوق البائع ، يكون DOM أقل.
أيام على مسألة السوق. لتحديد متوسط الأيام في السوق ، يأخذ الوكلاء آخر 30 يومًا إلى ستة أشهر من القوائم المباعة ، ويجمعون الأيام في السوق (قبل أن يتم تعليق كل قائمة) ويقسموا ذلك الإجمالي على عدد القوائم.
على سبيل المثال ، إذا دخلت ستة قوائم في حالة معلقة في ديسمبر - وهذا يعني أن البائع قبل عرض المشتري ولكنه لم يغلق بعد - وثلاثة من هذه القوائم كانت موجودة في السوق لمدة خمسة أيام ، وكانت إحدى القوائم في السوق لمدة 21 يومًا واثنان مدرجين لمدة 30 يومًا قبل قبول العرض ، أولاً جمع كل الأيام في السوق. متوسط أيام السوق لشهر ديسمبر ، في هذا المثال ، مشتق بإضافة 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30 ، أي ما يعادل 96 يومًا. عندئذٍ ، سيقسم قسمة 96 على ستة قوائم على متوسط 16 يومًا في السوق.
هل متوسط الأيام في السوق مسألة؟
أيهما أكثر أهمية؟ متوسط الأيام الـ 16 في السوق أو عدد الأيام في السوق لكل قائمة؟ إذا كنت مشتريًا ، فهو بالطبع المنزل الذي ترغب في شرائه. إذا كنت بائعًا تم طرح منزله في السوق لمدة 17 يومًا ، فسوف تسقط في النصف الأدنى من المنازل التي بيعت خلال الشهر السابق.
كيف ينظر المشترون إلى الأيام في السوق
لا يوجد إذا أو و أو لكن عن هذا. عندما يرى المشترون أيامًا كثيرة في السوق ، فإنهم يرون أن البائع يائسة للبيع لأن المنزل لا يزال في السوق. يعتقد المشترون أيضا أنه قد يكون هناك خطأ ما في المنزل الذي تسبب في قيام المشترين الآخرين بتمريره. ومع ذلك ، يمكن أن يكون كل من هذه الافتراضات خاطئًا.
يمكن أن تستمر المساكن في السوق للأسباب التالية:
- السبب الشائع هو المبالغة في الأسعار.
قد يكون الوكيل قد "اشترى" القائمة عن طريق تضليل البائع إلى الاعتقاد بأن المنزل كان يستحق أكثر من السوق. ليس من غير المألوف أن يتعمد الوكيل اتخاذ قائمة بسعر أعلى. - دافع البائع القليل.
في بعض الأحيان يرغب البائعون في "اختبار السوق" من خلال التسعير المرتفع للغاية ، فقط لمعرفة ما إذا كان بإمكانهم العثور على أحمق لدفع هذا الثمن. ومن المعروف باسم أسوأ خطأ البائع . - العناد.
يمكن أن يكون البائعون عالقون على السعر وعلى استعداد لانتظار السوق حتى يدرك السوق السعر المطلوب. - أسفل سوق العقارات.
في أسواق المشتري ، قد يستغرق الأمر وقتًا أطول لبيع المنزل مقارنة بأسواق البائع. قد يبيع المنزل الذي سيبيع في خمسة أيام في سوق البائع في 90 يوما في سوق العقارات . - غير متاح للعرض.
إذا كان العقار مستأجراً ، فقد يكون من الصعب الحصول على موعد من المستأجر. في معظم الحالات ، تظهر البيوت التي تحتوي على صندوق تأمين أكثر من تلك التي بدونها.
- غير مناسب للعرض.
في بعض الأحيان يضع البائعون المنازل في السوق قبل أن يكونوا مستعدين للسماح للمشترين برؤيتها. قد يتم الانتهاء من إصلاحات إعادة البيع أو الطلاء خلال أول 30 إلى 60 يومًا من الإدراج. - خفض عرض الأوقات.
يعتقد بعض البائعين أن المشتري يلتزم بأوقات عرض صارمة مثل 9 صباحًا يوم الاثنين أو من 5 إلى 6 مساءً يوم الجمعة فقط. المشترين في جولة المنازل وفقا لجداول زمنية خاصة بهم. إذا لم يكن منزلك متاحًا في الوقت الذي يريد المشتري رؤيته ، فربما لن يراه على الإطلاق - عمولة مخفضة.
- على الرغم من أن وكلاء الشراء مطالبون بإظهار جميع القوائم ، إلا أن العديد من الوكلاء يرفضون إظهار المنازل التي لا تدفع نفس العمولة كبيوت منافسة. في كثير من الأحيان يتم سرد هذه المنازل من قبل وسطاء الخصم .
- تعرض القليل للإنترنت أو نظام MLS.
إذا كان المنزل يحتوي على صورة واحدة في نظام MLS ، فمن المرجح أن يمر المشترون على القائمة ويختارون منازل بدلاً من ذلك لرؤية أن لديهم صورًا متعددة.
وكيل الممارسة من relisting على إعادة تعيين أيام في السوق
هناك ممارسة شائعة بين العديد من وكلاء العقارات تتمثل في سحب قائمة من MLS بعد عدد معين من الأيام وإعادة ربطها كقائمة جديدة. يعتمد الوكلاء على إظهار الأيام صفر في السوق لأنهم يعرفون أن المشترين ينجذبون إلى قوائم جديدة.
يكره العديد من المشترين هذه الممارسة لأنهم يشعرون أنها مضللة وليست صورة دقيقة لعدد الأيام في السوق. بعد أن يكون المنزل في السوق لمدة 60 إلى 90 يومًا ، ليس من المعتاد بيعه في غضون خمسة أيام بعد العودة إلى السوق كإدراج جديد.
في بعض الأحيان تنتهي صلاحية القوائم. يأخذ العديد من الوكلاء قائمة لمدة 90 يومًا وعندما تنتهي صلاحية القائمة ، يقوم وكيل جديد بإدراج القائمة وحصد مكافآت العمل الشاق الأول للوكيل. إذا كنت راضيًا عن وكيلك الحالي ، فقد تفكّر في التعامل مع وكيلك الحالي.
العثور على أيام تراكمية في السوق
ترفض بعض أنظمة MLS السماح للوكلاء بسحب بطاقة بيانات وإدخالها كقائمة جديدة دون إلغاء أو إنهاء القائمة. في كلتا الحالتين ، من السهل نسبياً على الوكيل تحديد عدد الأيام في السوق ؛ ليس من السهل بالنسبة للمشتري.
- تحقق من سجل القوائم.
طريقة واحدة هي إدخال عنوان الملكية إلى MLS للعثور على القوائم المكررة ، منتهية الصلاحية أو سحبت. في Sacramento MLS ، يُعرف هذا باسم سحب "تاريخ" العقار. - ابحث عن DOM التراكمي.
لقد غيرت بعض MLS الطريقة التي تم الإبلاغ عن القوائم وسوف تشمل أيام تراكمية في السوق في القائمة نفسها. - اسأل وكيلك.
إذا كنت تعمل مع أخصائي في الحي ، فسيكون لدى وكيلك فكرة جيدة إلى حد ما إذا كان المنزل قد تم إدراجه من قبل ، إلى متى وبواسطة من. - اسأل وكيل الإدراج.
بما أن الوكلاء العقاريين لا يستطيعون تحريف خاصية ما ، فيمكنك أن تسأل وكيل الإدراج سؤالاً مباشراً. لا تسأل عن المدة التي قضاها المنزل في السوق لأنه قد يكون هناك انخفاض في السعر ، لذلك سيشعر الوكيل بأنه مبرر في إخبارك بالأيام على السوق بالسعر الجديد. اسأل ما إذا كانت قد انتهت صلاحيتها / سحبها / ألغيت ثم أعيدت صياغتها. كن دقيقا. - البحث على الانترنت.
أدخل عنوان الملكية عدة طرق مختلفة في محرك بحث مثل جوجل أو ياهو. يجب أن تظهر جميع قوائمها السابقة عبر الإنترنت . - اسأل الجيران.
يعرف الجيران كل ما يدور في منطقتهم وغالباً ما يسعدهم إخبارك عن المدة التي يقضيها المنزل في السوق.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.