العواقب الضريبية لمكاتب الأعمال المنزلية

أجاب عن الأسئلة الضريبية الخاصة بك عن انخفاض مكتب الأعمال المنزلية

سؤال:

في غضون السنوات القليلة القادمة ، أخطط لبيع منزلي. أنا استخدم واحدة من غرفه فقط كمكتب منزلي لأعمالي. لقد كنت أقوم بمطالبة استقطاعات من المنزل مقابل حصة نسبية من الاستهلاك والنفقات الأخرى المرتبطة باستخدام الأعمال في الغرفة ، مثلما كنت أقوم بشطب جميع المعدات والأثاث المحشو في المكتب. كيف تعمل القواعد الضريبية عندما أبيع منزلي؟

إجابة:

قبل عام 2002 ، كانت القواعد أكثر صرامة إذا استخدمت جزءًا من سكنك لأغراض تجارية ثم باعت منزلك. نعم ، يسمح القانون باستبعاد - أي هروب من الضرائب - من الربح من بيع محل إقامة رئيسي. ويبلغ مبلغ الاستبعاد ما يصل إلى 000 250 دولار للأفراد غير المتزوجين والأزواج الذين يقدمون عائدات منفصلة ، و 500000 دولار للأزواج الذين يقدمون عائدات مشتركة . ولكن هذه القواعد لا تسمح باستثناء جزء من الربح المنسوب إلى جزء الإقامة ، حيث تحظر أي استبعاد للربح في جزء المكتب.

الإقامة مقابل المعاملة التجارية

في الواقع ، عالجت مصلحة الضرائب الأمريكية هذا النوع من البيع كما لو كنت قد باعت قطعتين من الممتلكات: أحدهما سكنًا وعقارات تجارية أخرى. وبالتالي ، كان عليك إجراء حسابات منفصلة لأرباح السكن والأعمال ، وتقسيم سعر البيع ونفقات البيع والأساس بين الإقامة وأجزاء العمل.

ألغت مصلحة الضرائب الأمريكية القواعد القديمة واستبدلت بأخرى جديدة تتخلص من التخصيص بين الإقامة والأعمال. البيع عبارة عن صفقة واحدة طالما أن المكتب المنزلي والجزء السكني كلاهما داخل مسكن واحد - "وحدة سكنية" ، حسب لوائح الهيئة. وفقًا لذلك ، يمكن لشخص مثلك استبعاد الربح بالكامل ، على الرغم من استخدام جزء من المنزل للعمل.

استعادة الاستهلاك

يخضع هذا الكسر لقيود "الاسترداد" التي تم تصميمها للحيلولة دون تحقيق فائدة مزدوجة. أنت تخسر أي استبعاد لجزء من الربح يساوي أي تخفيضات الاستهلاك المسموح بها أو المسموح بها في المكتب المنزلي بعد مايو 1997. بدلاً من ذلك ، أنت تدفع ضرائب على هذا الجزء. يعني المسموح به أو المسموح به ما سبق أن ادعته ، أو إذا كنت ادعي أنك لم تطالب بملكية مبلغ أقل من المبلغ الذي كان بإمكانك المطالبة به. في هذا الصدد ، لا تختلف القواعد الجديدة عن القواعد القديمة التي يجب عليك القيام بها.

ما تنجزه مصلحة الضرائب هو استعادة عمليات شطب الإهلاك التي مكنتك من تخفيض الضرائب في سنوات ما قبل البيع. لا تزال الوكالة تطبق قواعد الاسترداد حتى إذا توقفت عن استخدام تلك الغرفة لأسباب تجارية ، كما أن المنزل بأكمله هو محل إقامة رئيسي لمدة عامين على الأقل من فترة السنوات الخمس التي تنتهي في تاريخ البيع.

الإغاثة من Recapture

لكي تكون مؤهلاً للحصول على إعفاء من الاسترداد ، يجب أن تظهر "سجلات كافية أو أدلة أخرى" - عادة ما تكون العوائد السابقة كافية - "أن خصم الاستهلاك المسموح به كان أقل من المبلغ المسموح به." ثم المبلغ الذي "أنت لا يمكن استبعاده هو المبلغ المسموح به. "

لتوضيح ذلك ، افترض أن مكتبك في المنزل قد قام بتأهيلك للمطالبة بالإهلاك ، ولكن يمكنك أن تدل على أنك لم تدع أيًا من المطالبات.

ثم لا يوجد تخفيض في مقدار الاستبعاد وليس الاسترداد.

المسؤولية الضريبية المستحقة على الاستهلاك المسترد

يتم فرض الضريبة على الاستهلاك المسترد بمعدل أقصى قدره 25 في المائة بدلاً من المعدل الأعلى البالغ 15 في المائة للمكاسب الرأسمالية طويلة الأجل ، بالإضافة إلى ضرائب الدخل المطبقة على الدولة. اذكر هذا المبلغ المسترد في الجدول دال (مكاسب وخسائر رأس المال) ، وليس النموذج 4797 (بيع الممتلكات التجارية). على الجانب الإيجابي ، لا تعاني من استرداد النفقات الأخرى ، مثل الضرائب العقارية وفوائد الرهن العقاري .

كما هو الحال مع أي قضايا تتعلق بالضرائب ، يرجى التشاور مع معدِّل الضرائب الخاص بك.

_{جوليان بلوك هو محامي وكاتب عمود مشترك وعامل سابق في مصلحة الضرائب الداخلية (محقق جنائي). تم اقتباس هذه المقالة بإذن من الكتيب: "دليل البائع المنزلي إلى التوفير الضريبي: طرق بسيطة لأي بائع لخفض الضرائب إلى الحد الأدنى القانوني" ، والتي يمكن طلبها عن طريق إرسال 19.95 دولارًا لنسخة مؤجلة الدفع إلى J. Block، 3 Washington Sq.، # 1-G، Larchmont، NY 10538.}

حتى كتابة هذه السطور ، إليزابيث وينتروب ، Cal BRE # 00697006 هي شركة وساطة في ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.