هل البنوك أكثر على حبس الرهن أو مبيعات قصيرة؟

السؤال: هل تجني البنوك المزيد من المال على حبس الرهن من مبيعات قصيرة؟

يقول القارئ: "لقد كنت أحاول شراء بيتي الأول ولكن في النطاق السعري الذي أتطلع إليه ، يبدو أن جميع المنازل كانت مبيعات قصيرة. وكيل أعمالي يحاول التحدث معي عن شراء صفقة بيع قصيرة لأنها تقول إن البنوك تفضل الحجز على البيع القصير ، فهل هذا صحيح؟ هل البنوك تجني المزيد من الأموال على حبس الرهن من البيع القصير؟

الجواب: تعتمد مسألة ما إذا كان البنك يحقق المزيد من المال على الرهن من البيع القصير في الغالب على البنك الفردي و / أو المستثمرين.

لقد تجاوزنا سوق العقارات منذ عام 2005 الذي شهد تقديم إشعارات الرهن بنسب غير مسبوقة. لقد كان جنونيا. وعلاوة على ذلك ، عادت نصف تعديلات القروض التي تمت على الأقل إلى المتأخرات بعد وقت قصير من منحها. كان السوق في حالة من الفوضى.

ولمزيد من تعقيد الأمور ، في بعض الولايات مثل أريزونا ، لا تستطيع البنوك بيع ممتلكات لأكثر من الرهن العقاري. كل ولاية لديها لوائحها الخاصة. في ولاية كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، إذا أخذ صاحب المنزل قرضًا لشراء منزل بعد إغلاق الحساب ومن ثم التخلف عن السداد ، فقد يكون هذا المصرف المبتدئ له الحق في متابعة حكم قضائي ، بصرف النظر عما إذا كان المنزل قد بيع ببيع قصير أم كان القرض محو من خلال الرهن من قبل المقرض الأول.

لماذا تفضل البنوك بيع قصيرة على التعويق؟

تدار البنوك مثل الأعمال التجارية لأنها عمل تجاري. هم في العمل من تحقيق ربح. إذا كان الأمر أكثر تكلفة للقيام بالرهن مقابل الموافقة على البيع على المكشوف ، فمن المرجح أن يفضل البنك البيع على المكشوف.

يتوقع بعض الخبراء أن البنوك قد تحقق زيادة بنسبة 20٪ إلى 30٪ في البيع على المكشوف. ومع ذلك ، في بعض الولايات مثل ولاية فلوريدا ، فإنه يكلف القليل جدا لتقديم الرهن ونرى العملية حتى النهاية.

إذا تلقى البنك عرضًا يقترب من القيمة السوقية ، فقد يكون من المرجح أن يقبل البنك هذا العرض بدلاً من التوقف.

والسبب هو بعد حبس الرهن ، إذا كان البنك يريد بيع المنزل ، فمن غير المرجح أن يحصل على عرض أعلى من عرض البيع على المكشوف. من ناحية أخرى ، إذا شعر البنك أن السوق العقاري قد يقدر ، فإن الرهن قد يكون مغامرة أكثر ربحية للبنك.

يجوز لمقدمي الخدمة اتخاذ قرار بشأن منح بيع قصير أو التوصية بالتعويق

وفقا لمركز القانون الوطني للمستهلك ، تم تحويل حوالي ثلثي القروض التي تم تقديمها منذ عام 2005 إلى أوراق مالية. إن عملية التوريق هي عملية تنطوي على جمع مئات الآلاف من القروض في حزمة واحدة وبيع تلك الحزمة في السوق الثانوية. في كثير من الأحيان ، المشتري هو الثقة. تتكون صناديق الاستثمار من المستثمرين.

بعد تجميع القروض وبيعها ، تقوم الثقة باستئجار مقدم خدمة لجمع المدفوعات الشهرية وتوزيع تلك الأموال على المستثمرين. وتسمى اتفاقية التسنيد هذه اتفاقية التجميع والصيانة أو PSA .

لا يهم مقدمو الخدمات ما إذا كانت قيمة المنزل تنخفض أو يذهب المنزل إلى الرهن لأن مقدم الخدمة يتقاضى أجراً بغض النظر. يقوم مزودي الخدمة بجني الأموال بعدة طرق مثل الحصول على رسوم الخدمة ، والرسوم الافتراضية ، و / أو الفائدة العائمة ، و / أو من فوائد الاستثمار في القروض التي تقدمها خدمات المزود.

يقول مركز القانون الوطني للمستهلكين إن مزودي الخدمة يفضلون البيع على المكشوف في كثير من الأحيان لأن مقدمي الخدمات يتقاضون أجوراً أكثر عدة مرات كتعويض للقيام ببيع قصير من تعديل القرض.

نصيحة: إذا كان بنك البيع على المكشوف هو واشوفيا ، التي اشترت التوفير العالمي ، فإن البنك يفضل القيام ببيع قصير على الرهن. أخبرني أحد المطلعين على الأمور في واكوفيا أن المصرف يجني المزيد من المال على بيع قصير من الرهن. Wachovia هو مقرض محفظة ، مما يعني أن القروض لا تزال في المنزل. لقد حصلت على موافقة بيع قصيرة لعدد قليل من مبيعات Wachovia القصيرة في سكرامنتو في أقل من 7 أيام.

_{في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.}