كيفية الحصول على بنك البيع القصير للموافقة على رسوم التسوية
ما هو هود؟ لماذا تريد البنوك HUD؟
و HUD-1 هو وثيقة RESPA التي توضح بطريقة موحدة جميع الديون والائتمانات في صفقة عقارية. A HUD هو في الواقع لصالح المشتري.
إنها ليست مخصصة لمصلحة البيع على المكشوف ، وهي في الواقع ليست من الأعمال التجارية لمصرف البيع القصير ، باستثناء الرسوم المستقطعة من سعر البيع. إذا كان أي شيء ، فإن HUD ينطوي على بنك المشتري ، وليس بنك البائع.
لكن هذا لا يمنع بنك البيع على المكشوف من المطالبة به والمطالبة بالتغييرات خلال عملية الموافقة عليه. لحسن الحظ ، ليس كل بنك يتطلب موافقة HUD. ﻋﻟﯽ ﺳﺑﯾل اﻟﻣﺛﺎل ، ﻻ ﯾواﻓق اﻟﻌدﯾد ﻣن اﻟﺣﺎﺳﺑﯾن اﻟﺻﻐﺎر ﻋﻟﯽ ﺷرﮐﺎت HUDs. ذلك لأن معظم أصحاب lien أقل يهتمون فقط بمبلغ الشيك الذي يدفع لهم.
سعر البيع ، الذي يدفع ما ومقدار العمولة المدفوعة ، و lienholders الثانية هي متساهلة جدا حول. انها ليست بنفس الطريقة في الاتجاه الآخر. حامل الرعاية الرئيسي يهتم كثيراً بالمبلغ المدفوع للحامل الأصغر ، ومن الذي يدفعه. هناك بعض الظروف التي يحاول فيها المقرضون الثانيون دفع البائعين إلى الاحتيال في الرهن العقاري . ويرجع هذا إلى أن المقرضين الثانيين يشكون في أن المقرضين الأوائل سوف يرفضون HUD إذا دفع البائع لهم أي مبالغ كبيرة من المال ، لذلك يقولون للبائعين لخرق القانون.
ما تختبره البنوك على HUD للبيع على المكشوف
الرقم الواضح والأكثر أهمية على HUD هو سعر البيع. في بعض الأحيان قد يقول البنك أنه يحتاج إلى صافي مبلغ معين ، وهذا المبلغ الصافي قد يكون أكثر من صافي على HUD. في مثل هذه الحالات ، فإن أفضل طريقة لصرف المزيد من المال هو مطالبة المشتري بزيادة سعر الشراء.
ونادراً ما تستند أسعار الشراء التي توافق عليها البنوك إلى التقييم الكامل. ومع وجود الكثير من الأموال على المحك ، قد يعتقد المرء أن البنك يريد توظيف خبير تقييم مستقل لتقييم القيمة. ومع ذلك ، فإن معظم البنوك تدفع إلى وكيل عقاري عشوائي - ولا حتى بالضرورة اختصاصي حي - لإعطاء البنك رأياً سريعاً متدنيا بالقيمة التي يصفونها بعمليات تعهيد . يدفعون ما بين 50 و 100 دولار مقابل BPO. هذا هو مثال ممتاز على كونه بيني الحكيم والجنيه أحمق مثل أمك كان يقول.
هذا هو السبب في أن العديد من وكلاء البيع على المكشوف سيقومون ببيع البيع على المكشوف بنفس الطريقة التي يعيّن بها وكيل BPO القيمة لأنهم لا يريدون القتال مع بنك البيع على المكشوف. لا يهم إذا كان سعر البيع هو القيمة السوقية طالما أنه يتماشى مع BPO.
يقوم البنك بعد ذلك بفحص الرسوم الأخرى المفروضة على البائع في HUD. قد تتسائل من هو بائع البيع على المكشوف ، وهذا الشخص هو البائع. يوافق البنك ببساطة على الرسوم التي سيدفعها البائع. الرسوم العادية لتكاليف إغلاق البائع هي:
- لجنة لوسطاء العقارات / وكلاء
- رسوم العنوان والضمان
- رسوم النقل
- تسجيل ، كاتب العدل ، والدفع التحضيري ، ورسوم الأسلاك
- طوابع الوثيقة
- ضرائب الممتلكات المتأخرة
- التفضيلات الضريبية
- مدفوعات مخفضة إلى lienholders جونيور
- رسوم HOA ، إن وجدت
- ائتمان المشتري لإغلاق التكاليف
أنواع الرسوم بيع البنوك قصيرة ترفض على HUD
في كثير من الأحيان ، يوافق أحد البنوك على دفع تكاليف تقرير الآفات أو ضمان المنزل ولكن نادرًا ما يتم ذلك. فالبنوك تقريبًا لا تدفع أبدًا تكاليف الإصلاح على البيع على المكشوف . ومن غير المعتاد أيضًا أن يقوم أحد البنوك بدفع رسوم القرن الإفريقي المتأخرة أو إيداعات شركة يونيون كاربايد كوربوريشن.
إذا لم يفوض البنك رسمًا معينًا ، على سبيل المثال ، فقال إنه يريد تخفيض رسوم الضمان من 1500 دولار إلى 500 دولار ، ماذا يحدث للرصيد؟ شخص ما لديه لدفع هذه الرسوم. يمكن أن يكون البائع أو يمكن أن يكون المشتري. يمكن للضمان أن يقرر خفض رسومه ، لكن هذا غير مرجح.
من المحتمل أن أكبر مشكلة في HUD بيع قصيرة هي حقيقة أن العديد من المفاوضين لا يعرفون كيفية قراءتها. انهم لا يفهمون أن ائتمانات البائع على HUD ليست دائما ائتمان للمشتري.
تتطلب التغييرات في RESPA أن تظهر أي رسوم تظهر على تقدير المشتري بحسن نية كائتمان للمشتري إذا تم دفعها من قبل البائع. ما لا يدركه المفاوضون هو أنهم يظهرون أيضًا كخصم ، مما يؤدي إلى إلغاء الائتمان للمشتري. حاول أن تشرح ذلك إلى موظف لمدة 8 ساعات في الساعة.