محاولة الحكومة لتبسيط عمليات الإغلاق. . .
إذا لم يكن HUD-1 معقدًا من قبل ، فإنه أسوأ بعد أن ألغت لوائح TRID HUDs لصالح إقفال البيانات وكيف تظهر أرصدة البائع. لا يقتصر الأمر على مشتري المنازل الذين لا يفهمون البيانات الختامية مع الائتمانات ، بل موظفي البنك أيضًا ، الذين يكافحون. على وجه الخصوص ، بنك البيع القصير الذي يحتاج إلى الموافقة على البيان الختامي. هذا النموذج معقد للغاية وفظيع أن العديد من ضباط الضمان قد أخذوا على عاتقهم توفير ورقة عمل صافية ، فقط حتى يمكن لجميع الأطراف في صفقة عقارية معرفة ما يجري.
هذا تقدم؟
المشكلة مع قروض البائع إلى المشتري في الختام
بدأت المشكلة مع تقدير حسن النية تقدير . تصاعد إلى HUD. قررت RESPA أنه إذا تم عرض رسم على تقدير حسن النية ولكن عادة ما يتم دفعه من قبل البائع ، فإنه يجب أن ينعكس على HUD. لجعل رصيد HUD ، إذا تم عرض الرسوم كرصيد ولكن ليس رصيدًا فعليًا ، فيجب أيضًا إظهارها كخصم ، مما يجعلها عملية غسيل. ثم ذهب HUD بعيدا ، وحل محله البيان الختامي.
يجعلك تتساءل لماذا تظهره على الإطلاق؟ لماذا ا؟ لأنه في تقدير القرض. أنا أعلم ، أنه يجعلك تريد سحب شعرك. سوف لوائح الحكومة تفعل ذلك لك.
ما هو ائتمان البائع للمشتري وهذا ليس ائتمان؟
لنبدأ بفرضية أن الأرصدة تنعكس بشكل عام على أنها رقم زائد وأن الخصومات هي رقم سالب. إذا أضفت 100 دولار ثم خصم 100 دولار ، يكون لديك صفر.
ثانياً ، في العديد من أجزاء البلد ، عادةً ما يدفع البائع رسوم رسوم إغلاق معينة.
كما أنه من المعتاد في بعض المناطق تقسيم هذه الرسوم. تبرز المشكلة عندما يكون العرف المحلي هو أن يدفع البائع رسومًا معينة ولكن هذه الرسوم مدرجة في تقدير المشتري للمبلغ. أمثلة على هذه الأنواع من الرسوم هي:
- وثيقة تأمين ملكية المالك ، والمعروفة أيضًا باسم سياسة مالك البيت التجاري CLTA / ALTA.
- رسم التسوية ، المعروف أيضا باسم رسوم الضمان
- Tax Transfer Transferes ، تُعرف أيضًا باسم Tax Transfer Transfer Tax
إن الرسوم المذكورة أعلاه ، إذا كانت موضحة في عقد الشراء كرسوم يدفعها البائع ، سوف تنعكس في البيان الختامي كائتمان من البائع إلى المشتري. ونظرًا لأن هذه الرسوم ليست في الواقع ائتمانًا للمشتري من البائع ، فحينئذٍ يتم عرضها كخصم للمشتري ، مما يؤدي إلى إقصائها.
ولكن أوه ، هل هذا الإجراء يسبب الجميع ، من جو المنزل المشتري إلى المديرين التنفيذيين للبنك ، لتخليق مقل العيون. هم في العذاب. ولا يمكننا إصلاحه ما لم تقم الحكومة بإصلاحه. إذا حاولت الحكومة إصلاح هذا ، لدي شعور مخادع أنه سيزداد سوءًا. لذلك ، يبدو أن هذا هو الصيد 22.
ولهذا السبب ، آمل أن يؤدي هذا التفسير البسيط للمشكلة فيما يتعلق بائتمان البائع المزعوم إلى المشتري في البيان الختامي ، إلى جعل شخص أقل يدق رأسه مرارًا وتكرارًا في مدخل - فقط لأنه يشعر بذلك جيد عندما تتوقف.
لماذا ائتمانات البائع على مشاكل سبب هود للبنوك بيع قصيرة
لدى بنوك البيع على المكشوف مبادئ توجيهية يحددها المستثمرون. توضح هذه الإرشادات كيف يمكن للبنك التعامل مع الموافقة على الرسوم على البيع على المكشوف . تحظر بعض الإرشادات تقديم الاعتمادات إلى المشتري ، وتقتصر بعض الإرشادات على النسبة المئوية المدفوعة للمشتري.
عندما يرى أحد المفاوضين غير المعتادين على بيان ختامي ائتمانًا يشير إلى المشتري ، فإن هذا الشخص غالباً ما يطلب إزالة الرسم. من الصعب جعل بعض الأشخاص يفهمون أن الرسوم قد تمت إزالتها بالفعل كخصم. يمكن أن يروا هذا باللونين الأسود والأبيض ، أمام وجوههم ، لكنه لا يسجل في الطابق العلوي. وهم يعلمون فقط أن البائع لا يستطيع منح المشتري ائتمانًا.
لا يسمح لضابط الضمان أو وكيل الإغلاق بتغيير العبارة الختامية. يجب أن تظهر الرسوم على النحو المنصوص عليه في القانون الاتحادي. لا يمكن تبديل الرسوم لتتناسب مع نزوة مفاوض البيع على المكشوف.
يمكن أن أرسل إلى المتفاوضين رابط RESPA يشرح القواعد ولكن الكثير لا يزالون لا يفهمون. لذا ، إذا كنت أحد هؤلاء الأشخاص ، فلا تشعر بالسوء تجاه جهلك. كثير من الناس مرتبكون وفي نفس القارب مثلك.
أريد أن أقول: ربما تغرق ، لكنني مهذبة للغاية. لأن الحقيقة هي أن هذه الرسوم ليست ائتمانًا للمشتري.
إذا كنت لا تزال مرتبكًا بعد مراجعة كل هذه المعلومات ، فقد يكون من الجيد التفكير في طريقة عمل أخرى.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.