يعتمد ما إذا كان يجب عليك تعديل قرض خلال فترة بيع قصيرة ، جزئيًا ، على ما يلي:
- وضعك المالي
- استعداد البنك
- رغبتك في الحفاظ على منزلك
يصبح الأمر أكثر تعقيدا إذا رفض البنك النظر في القيمة السوقية الحالية لمنزلك. إذا كنت ترغب حقا في البقاء في منزلك ، بغض النظر عن قيمته ، فقد يكون تعديل القرض هو الخيار الأفضل.
شروط تعديل القرض
الهدف من تعديل القرض هو الحد من دفع الرهن العقاري في المنزل وجعل هذا الدفع في متناول اليد.
يتم تحقيق ذلك من خلال تطبيق واحد أو أكثر من الإجراءات التالية:
- تخفيض سعر الفائدة
- تمديد مدة القرض
- إضافة فائدة غير مدفوعة للرصيد الرئيسي
- تخفيض الرصيد الأساسي
يقول مكتب مراقب العملة (OCC) ، الذي ينظم البنوك الوطنية ، إن العديد من تعديلات القروض لا تقلل من الرصيد الأساسي المستحق. ربما أكثر إثارة للقلق هو أن الأخبار أن عددا كبيرا من التعديلات قرض سرعان ما تصبح الجانحين مرة أخرى. غالبا ما يكون مجرد إصلاح مؤقت وليس حلا طويل المدى.
تعديلات القرض قد ينتج عنها دفعة متزايدة
قد يبدو هذا غريبًا بالنسبة لك ويتعارض مع الطريقة التي من المفترض أن يعمل بها تعديل القرض ، ولكن لن يقدم كل بنك تعديلًا على القرض يقلل من دفع رهن منزله. سوف تقدم بعض البنوك تعديل القرض الذي يزيد من الدفع. نسب استخدام البنك ، وغالبا ما سد نسبة معينة من الدخل الشهري الإجمالي الخاص بك ، لتحديد دفع الرهن العقاري الجديد.
إذا كان البيان المالي يصرح ، قد يطلب البنك سدادًا أعلى.
تعديلات القرض المؤقتة
كن على علم بأن بعض البنوك تعرض تعديل قرض مؤقت. وهذا يعني أن البنك لن يوافق على إجراء تعديل دائم على القرض ، بل قد يقدم الشروط التالية:
- التوازن الرئيسي لا يزال هو نفسه.
- يطلب من أصحاب المنازل إجراء دفعة مخفضة جديدة.
- تم تعيين مدة السداد الجديد لمدة 3 إلى 6 أشهر.
- إذا كان صاحب المنزل يقوم بسداد الدفعات الجديدة في الوقت المحدد خلال فترة تعديل القرض المؤقت ، فيجوز للبنك منح تعديل دائم على القرض.
ومع ذلك ، في نهاية هذا المصطلح ، البنك هو أيضا حر في القول: "شكرا جزيلا ، لمنحنا بعض المال ، ولكن القرض الخاص بك هو الآن في التقصير." ويمكن للبنك المضي قدما في حبس الرهن. لقد سمعت هذه القصة من العديد من عملاء سكرامنتو الذين اضطروا إلى البيع على المكشوف بهذه المناورة.
البنوك لا معالجة مبيعات قصيرة في وقت واحد مع قرض التعديل
معظم البنوك لن تفتح ملفين في نفس الوقت. سوف تحتاج إلى أن تقرر مسبقا ما إذا كنت ترغب في تعديل قرض أو بيع قصير. يجب عليك مطاردة واحد أو آخر.
سوف يقوم البنك بإغلاق صفقة البيع في انتظار البيع إذا قرر مالك المنزل في وقت لاحق محاولة تعديل قرض. طول الوقت لمعالجة عملية البيع على المكشوف مقابل تعديل القرض هو نفسه تقريبا. تستغرق بعض التعديلات على القرض من 3 إلى 6 أشهر لتنتهي.
من غير العدل للمشتري الذي قدم عرض حسن النية على البيع على المكشوف ووافق على الانتظار للحصول على موافقة البيع على المكشوف ليكتشف أن البائعين لديهم أفكار ثانية ويريدون الآن إجراء تعديل على قرض في منتصف عملية البيع على المكشوف.
نصيحتي هي اتخاذ قرارك والتزم به. علاوة على ذلك ، لا تقم بتوظيف أي شركة لإجراء تعديل قرض لك لأنك يمكن أن تطلب ذلك بنفسك دون دفع أي شخص. العديد من شركات تعديل القروض هي المحتالين.
لماذا قد يكون البيع على المكشوف يفضل تعديل القرض؟
قد يفضل أصحاب المنازل الذين يفضلون الخروج من تحت الماء القيام ببيع قصير بدلاً من تعديل القرض. البيع على المكشوف يعني أن البنك سوف يقبل بخفض الفائدة ويحرر القرض. إذا كان سعر منزلك أقل بكثير من المبلغ المستحق ، فقد يكون من المنطقي القيام ببيع قصير وإعفاءك من الديون المثقلة بالديون. فيما يلي بعض العوامل الأخرى التي يجب وضعها في الاعتبار:
- بعد 3 سنوات من الحفاظ على الائتمان ، إذا بقيت الأسعار مستقرة ، قد يتأهل أصحاب المنازل لشراء منزل آخر بعد البيع على المكشوف برهن عقاري وبسعر ميسور.
- قد يؤثر كل من تعديل القرض والبيع القصير على الائتمان . لكن الحل إما بشكل عام أفضل من حبس الرهن.
- تتطلب العديد من تعديلات القروض دفع معدل قابل للتعديل مما قد يزيد كل عام بعد مرور 5 سنوات من دفعات الفائدة الثابتة.
- معظم قوائم البيع على المكشوف التي أبيعها في ساكرامنتو تتضمن البائعين الذين تم رفض تعديل قرضهم.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.