يسأل القارئ: "هل لا يزال بإمكاننا الحصول على قرض لشراء منزل بعد إعطاء البنك سندًا كافيًا للرهن؟ أنا مرتبك في وقت الانتظار. أود الاستفادة من السوق اليوم ، ولكن البنك الخاص بي قال أنه يجب علي الانتظار ثلاث سنوات ، وقد تحدثت إلى سماسرة رهن مختلفين ، ويقول أحدهم هذا ، ويقول أحدهم: هل يمكنك مساعدتنا؟ متى يمكن أن نشتري منزلًا مرة أخرى بعد حبس الرهن؟
الإجابة: توقيت ممتاز على هذا السؤال فيما يتعلق بفترة الانتظار لشراء منزل بعد فقدان منزلك الحالي. توقيتك جيد لأن فترات الانتظار للقروض التقليدية - التوابل بين وقت إتمام عملية الرهن ومتى قام المشتري بشراء منزل آخر - قد تغيرت. لذلك ، نتطلع إلى فاني ماي.
ما هي فاني ماي؟
الكيان الذي يحمل قوة عظمى في سوق الرهن العقاري التقليدية هو فاني ماي. فاني ماي هي أكبر مشترٍ للرهن العقاري في أمريكا ، وهو كيان شبه حكومي ، يشتري قروض الرهن العقاري في سوق الرهن الثانوي . نظرًا لأن شركة فاني ماي ستنتهي بخصائص العقارات في حالة عجز المقترضين عن سداد ديونهم ، فإن فاني ماي لديها مصلحة قوية في وضع إرشادات صارمة لتقليل فرصة اقتراض المقترض للرهن.
قامت فاني ماي بمراجعة مبادئها التوجيهية وتعالج الآن فترات الانتظار المنفصلة تبعاً لنوع حجز الرهن .
وعلاوة على ذلك ، إذا كان لديك ظروف موثقة مخففة ، فإن هذا سيكون له تأثير مباشر على عدد السنوات التي ستضطر إلى الانتظار للحصول على قرض تقليدي.
ما هي حالات التخفيف الموثقة؟
تسمح Fannie Mae بظروف مخففة مثل:
- الموت (ليس لك بالطبع)
- مرض
- نقل وظيفة
- حادث يؤدي إلى إصابة شديدة
عموما ، الظروف المخففة هي الأشياء التي تحدث خارج نطاق سيطرتك ، والتي تؤثر بشكل كبير على قدرتك على الاستمرار في سداد مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك.
مع ظروف مخففة موثقة ، فإن فترة الانتظار أقل من دون. يؤسفني أن أقول إن عدم القدرة على تحمل زيادة في المدفوعات بسبب زيادة سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك قابل للتعديل لا يعتبر ظرفًا خارج عن إرادتك.
انتظار الفترة لشراء بعد التعويق
- شراء بعد التعويق
فترة الانتظار هي 5 سنوات حتى 7 سنوات.
- شراء بعد التعويق مع الظروف المخففة
فترة الانتظار 3 سنوات حتى 7 سنوات.
- شراء بعد بعد سند في التعويق
فترة الانتظار هي 4 سنوات حتى 7 سنوات.
- شراء بعد سند في التعويق من التعويق مع الظروف المخففة
فترة الانتظار هي سنتين حتى 7 سنوات.
- شراء بعد بيع قصيرة
فترة الانتظار أساسا من 2 إلى 5 سنوات. عدد قليل من المقرضين في المحافظات يقرضون بنسبة 20 ٪ دون أي فترة انتظار. علاوة على ذلك ، إذا لم يكن لدى البائع أجر متأخر مدته 60 يومًا ، تقول فاني ماي إن البائع قد يشتري منزلًا آخر على الفور ، لكن لا أحد من المقرضين الرئيسيين سيمول مثل هذا القرض ، لذا فهو نوع من المغالطة. قروض إدارة الإسكان الفدرالية تقول 3 سنوات ، ولكن يجب على المشترين القفز من خلال الكثير من الأطواق. لقد سمعت عن حالات معزولة منذ سنوات عديدة قبل أن تتغير القواعد مرة أخرى ، حيث انتقل البائع مرة أخرى لنقل وظيفة ونقل أكثر من مسافة معينة للتأهل لشراء منزل على الفور بعد البيع على المكشوف . قروض إدارة الإسكان الفدرالية أيضا لديها سياسة أنه إذا كان المقترض الحالي وليس الجانحين ، فإنه سيسمح للقرض على الفور.
ومع ذلك ، للإجابة على سؤالك الخاص ، إذا لم تكن لديك ظروف مخففة ، فستحتاج إلى الانتظار أربع سنوات من تاريخ الانتهاء ، وهذا يعني تاريخ تسجيل سند الحجز الخاص بك.
بالإضافة إلى فترة الانتظار ، تتطلب بعض القروض 10 ٪ إلى أسفل والحد الأدنى من نقاط فيكو . يجب أن يكون المنزل الذي تشتريه مكانًا أساسيًا للإقامة ، وليس منزلًا للإيجار أو عطلة.
تقوم Fannie Mae بإصدار إرشادات جديدة باستمرار. تسري السياسات المذكورة أعلاه على طلبات القروض المقدمة بعد 1 أغسطس 2008 ، والمعدلة لعام 2017.
إن بعض القروض التي تم إنجازها من خلال برنامج HAFA والتي لم يتم فيها التقصير في الدفع ، قد تسمح ببيع البيع على المكشوف بمجرد دفعه بالكامل ، مما يجعل من السهل نسبياً التأهل لمنزل آخر بعد البيع على المكشوف. علاوة على ذلك ، ستقوم بعض البنوك الخاصة بتقديم قروض المحافظ في اليوم التالي لإتمام البيع على المكشوف ، مما سيؤهل المقترضين للتأهل.
اسأل وكيل البيع على المكشوف للحصول على مزيد من المعلومات. تأكد من الحصول على التأهيل المسبق من خلال مقرض محلي محترم.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.