إيجابيات وسلبيات إلى الفعل في Lieu of Ofeclosure
في رأيي ، فإن الفعل بدلاً من ذلك يفضل البنك أكثر مما يفضل صاحب المنزل.
متى كانت آخر مرة ساعدك فيها بنك؟ علاوة على ذلك ، لماذا تريد مساعدة أحد البنوك التي لا تريد مساعدتك؟ معظم الناس يواجهون هذا الفعل بدلا من قرار البنك بعد رفض أي تعديل قرض أو رفض بيع قصيرة . بطبيعة الحال ، إذا كان لديك حقوق ملكية ، فإنك ستبيع المنزل قبل النظر في صلاحيته ، لكن بعض البائعين الذين يواجهون هذا القرار لا يملكون أي أسهم لأنهم تحت الماء.
تعريف الفعل في Lieu of Ofeclosure
سند بديل عن حبس الرهن هو مستند نقل ملكية موقع من مالك المنزل ، موثق من قبل كاتب العدل ويتم تسجيله في النهاية في السجلات العامة. فإنه تسليم عنوان من أصحاب المنازل إلى البنك الذي يحمل الرهن العقاري.
أسباب يجوز للبنك رفض صك في Lieu of Ofeclosure
هناك مفهوم خاطئ شائع حول الأفعال بدلاً من أن الملكية يجب أن تكون في حبس الرهن . قد يكون المقرض قد أو لا يكون قد قدم إخطارا بالتخلف عن السداد أو بدأ إجراءات قضائية للتخلي عن الحجز ولكن قد لا يزال مفتوحا لمناقشة الفعل بدلا من ذلك.
ومع ذلك ، فإن البنوك غالباً ما تتردد في قبول الفعل بدلاً من حبس الرهن إذا كان صاحب المنزل الحالي ، ولكن كونه الحالي لا يعني أن البنك سوف يرفض. البنوك ليست ملزمة لقبول الفعل بدلا من حبس الرهن. فيما يلي بعض الأسباب التي قد تجعل البنك يرفض فعلاً ما:
- هذا العمل غير مربح.
إذا اعتقد أحد البنوك أن بإمكانه كسب المزيد من المال من خلال حبس الرهن - إما لأن الملكية لديها أسهم أو الحكومة الفيدرالية تقدم حوافز مالية للبنك لإلغاء الحجز ، قد يرفض البنك عرض مالك المنزل لتقديم سند بدلاً من حبس الرهن.
- إيداعات الصغار أو الأحكام أو الامتيازات الضريبية.
أي ممتلكات لاحقة رفعت ضد الممتلكات ستبقى مع الممتلكات وتصبح مسؤولية المقرض إذا لم تطلق قبل الاتفاق على الفعل بدلا من الرهن. عادة ، الخاصية مع قرض واحد فقط هو أفضل مرشح. أو ، قد يقبل المقرض الثاني الفعل بدلاً من ذلك إذا كان القرض الأول الحالي والممتلكات تساوي أكثر من مجموع أعبائها .
- تحظر إرشادات الخدمات الأعمال بدلاً من ذلك.
تتم خدمة العديد من القروض بواسطة إعلانات الخدمة العامة ، وقد تمنع المبادئ التوجيهية في تلك الإعلانات من الحصول على سند بدلاً من حبس الرهن. مطلوبة PSAs اتباع الإرشادات ولا يمكن تغيير هذه الشروط.
- شروط غير مقبولة.
ومن الممكن أيضًا أن تطلب PSA من المقترض تقديم مساهمة مالية مقابل قبول الفعل بدلاً من ذلك ، وقد يرفض المقترض إما بسبب مبدأ أو الافتقار إلى رأس المال.
عيوب إلى الفعل في Lieu of Ofeclosure
دائما طلب المشورة القانونية قبل القفز على الشيء لإعطاء البنك عمل بدلا من حبس الرهن. تذكر ، في مصلحة البنك للحصول على الفعل من أنت. قد لا يكون من مصلحتك أن تمتثل. في بعض النواحي ، يمكن القول إن إعطاء المصرف سنداً بدلاً من حبس الرهن هو مجرد خطوة فوق المشي بعيداً عن الرهن العقاري الخاص بك.
- تأثير على الائتمان.
سوف يؤثر سند عوض على حسابك الائتماني . تقول بعض المصادر أن التأثير على الائتمان مطابق تمامًا للرهن الكامل. كل حالة فرد مختلفة. عندما تكون في شك ، اتصل بمكتب الائتمان واسأل. لا تصدق كل ما تقرأه على الإنترنت.
- القدرة على شراء منزل آخر.
لا يوجد شيء مثل إعطاء الفعل بدلا من ذلك واستدارة لشراء منزل آخر على الفور. عمالقة الرهن العقاري ، فاني ماي وفريدي ماك ، الذين يشترون القروض في السوق الثاني لن يشتروا قروضاً عقارية قام بها المقترض الذي وقع عقداً لمدة 4 سنوات دون أي ظروف مخففة ، عامين مع ظروف مخففة. هم باستمرار إجراء تغييرات على المبادئ التوجيهية.
قارن الانتظار للشراء بعد حبس الرهن ، وهو 7 سنوات دون أي ظروف مخففة ، 5 مع ، وما قمت باختياره هو في الأساس مكسب لمدة 3 سنوات. بالنظر إلى الأمر بطريقة أخرى ، قد يؤهلك البيع القصير لشراء منزل في غضون عامين ، وفي هذه الحالة قد تكون قد فقدت عامين إذا اضطرت للانتظار لمدة 4 سنوات بعد الفعل.
- الافراج عن المسؤولية .
تأكد من أن الصك الخاص بك يطرحك على وجه التحديد من المسؤولية لسداد القرض. وعلاوة على ذلك ، هناك نقطة صغيرة في تسليم اللقب إذا كان لديك المقرض الثاني الذي سوف يلاحقك لنقص .
نصيحة: تأكد من سؤال المحاسب الخاص بك عما إذا كان الدين الملغى قد ينتج عنه التزام ضريبي. مؤقتًا ، يمنح قانون إعفاء الديون من التساهل في الرهن العقاري لعام 2007 الحماية ولكن ذلك الغروب سنويًا. قد يكون الإعسار إعفاء آخر متاحًا.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.