الخطوة الأولى هي تحديد نوع البيع القصير الخاص بك
قبل أن تدفع وكيلك لسحب هذه القائمة القصيرة للبيع في نظام MLS ، من الجيد التوقف والتفكير في الخطوة الأولى في البيع على المكشوف. الباعة الحصول على قلق مفرط. ولا عجب. العديد منهم يحاولون دون جدوى القيام بتعديل قرض أو عمل نوع آخر من الترتيبات المالية مع بنكهم ، ويتم ارتداؤها إلى العظم ، مرتبكة. إنهم يريدون أن يخرجوا من بؤسهم.
بسبب الشدة والإحباط المتأصل في الحالات مع منزل تحت الماء ، قد يكون من الصعب التحلي بالصبر. قد تميل إلى تخطي تلك الخطوة الأولى من البيع على المكشوف والقفز مباشرة إلى قبول العروض. لكن من المحتمل أن ترتكب خطأً فادحًا.
خذ تلك الخطوة الأولى وحدد البيع الخاص بك قصيرة
يكمن سر تحديد البيع على المكشوف في البنك الذي تتعامل معه ونوع القرض المضمون في منزلك. أول شيء عليك القيام به هو الاتصال بالمصرف الخاص بك وسؤالنا عن نوع القرض الذي لديك. معرفة ما إذا كان القرض الخاص بك مملوكًا لهذا المصرف أو إذا كان مملوكًا لبنك آخر ، وكيلك هو مجرد الجهة الخادمة.
هل لديك أكثر من قرض واحد؟ سوف تواجه حكم نقص ؟ قد تحتاج إلى الحصول على المشورة القانونية.
اعتمادًا على نوع القرض وحالتك ، ستختار نوع البيع القصير الخاص بك.
الخطوة الأولى لاختيار نوع البيع القصير
كل عملية بيع قصيرة مختلفة. إذا اخترت البيع القصير الخطأ ، فقد تواجه مسئولية شخصية ، وقد تخسر أموال التخصيص.
في ما يلي مجموعة متنوعة من المبيعات القصيرة التي قد تكون مؤهلاً للقيام بها ، استنادًا إلى نوع القرض والوضع الشخصي. يجب عليك عدم المضي قدمًا في البيع على المكشوف حتى تكتمل هذه الخطوة الأولى. أي نوع من البيع على المكشوف ستفعل؟
- هافا بيع قصير
كانت صفقة البيع على المكشوف متوفرة مرة واحدة فقط للبائعين في الإقامة الشخصية الذين يعانون من ضائقة مالية شديدة وأصول نقدية محدودة. تم تصميمه لتبسيط عملية البيع على المكشوف ، وإطلاق البائعين من المسؤولية وتقديم المساعدة في الانتقال. كما تدفع مبيعات HAFA القصيرة إلى البائع حافز إعادة التوطين ، مما يوفر للوطن مكانًا مشغولًا. ومع ذلك ، لم تعد تتم معالجة مبيعات HAFA القصيرة.
- فاني مي هافا بيع قصير
لا توجد مبيعات فاني ماي هافا القصيرة بعد الآن. لدى شركة فاني ماي برنامج خاص بها للبيع على المكشوف لا يتضمن إرشادات HAFA العادية. تحقق من موقع Fannie Mae للمبيعات القصيرة. غالباً ما تسمح Fannie Mae بحافز إلى صاحب منزل يشغل العقار.
- فريدي ماك هافا بيع قصير
يتوقع فريدي ماك عادة جنوح على دفع الرهن العقاري الخاص بك. تصر العديد من الجهات الحكومية على أن تتوقفي عن سداد الرهن العقاري. كما لا توجد مبيعات قصيرة لفريدي ماك هافا بعد الآن. غالباً ما يسمح Freddie Mac بالحافز إلى مالك المنزل الذي يشغل العقار.
- فاني ماي شورت سيل
لم أغلق بعد بيع Fannie Mae القصير الذي فيه البائع الحالي. كل واحد قمت به ، لن تفكر فاني ماي في البيع على المكشوف حتى يوافق البائع على التوقف عن دفع أقساط الرهن العقاري . الحصول على موافقة Fannie Mae يضيف طبقة إضافية لعملية البيع على المكشوف ويمكن تمديد ذلك الوقت للموافقة من أسبوعين إلى 30 يومًا.
- فريدي ماك بيع قصيرة
كل بنك يعالج فريدي ماك بطريقة مختلفة بعض الشيء. عموما ، البنوك التي تخدم قرض فريدي ماك تريد 4506 و 1126. يسمح 4506 بالنسخ البنكي من الإقرارات الضريبية ، و 1126 عبارة مالية. قد يرغب Freddie Mac في رؤية أن قرضك متأخر أيضًا. مهلا ، إنها الحكومة. الحكومة تريد منك التوقف عن جعل المدفوعات الخاصة بك. أليس هذا رائعا؟ ليس صحيحا.
- المشقة التقليدية قصيرة بيع
في البيع التقليدي القصير ، سيتم فحص خطاب المشقة الخاص بك عن كثب. سيكون لديك أيضا فرصة أفضل من المشي بعيدا إذا كانت القروض الخاصة بك في الأصل شراء القروض المالية . هذان الجمعان يشكلان صفقة بيع ناجحة وجميلة خالية من الإجهاد ، إذا كان هناك حيوان كهذا.
- البيع الاستراتيجي القصير
مؤسسة واحدة تبرز بسبب برنامجها التعاوني للبيع القصير هي بنك أوف أميركا. في البيع على المكشوف من بنك أمريكا التعاوني ، يقوم البنك بقبول سعر الشراء والبائع ، ويقوم بالتفاوض المسبق على مساهمة البائع ، قبل دخول منزلك إلى السوق. لقد قام بنك أوف أميركا بالكثير من التوقف عن البرنامج التعاوني ويمكنه النظر فيه على أساس كل حالة على حدة.
إنها خرافة أن البائع يجب أن يواجه صعوبات مالية للقيام ببيع قصير. ومع ذلك ، إذا لم تكن لديك مشقة ، بالإضافة إلى أنك تملك قرضًا من المال الثابت ، فمن المحتمل أنك ستدفع أكثر بكثير من مجرد عدم وجود مشقة على الإطلاق. انها مثل وجود ضربتين ضدك. يحظر على البائعين في ولاية كاليفورنيا من الاضطرار إلى تقديم مساهمة.
- تأمين الرهن العقاري بيع قصيرة
إذا كان القرض الخاص بك يحتوي على تأمين الرهن العقاري ، فإن MI سوف تضيف طبقة أخرى إلى العملية. ستتم مطالبة شركة تأمين الرهن العقاري بالموافقة على البيع على المكشوف أو رفضه. ضع في اعتبارك أن شركة تأمين الرهن العقاري سوف تدفع في كلتا الحالتين - الرهن أو البيع على المكشوف - وقد تحصل على أموال أكثر للقيام بالرهن. أود أن أقول أن الاحتمالات حوالي 50 / 50. مع أي حظ ، سوف يكون لديك MI من العمل. الخطر الأساسي مع MI هو أنها قد ترغب في الحصول على مساهمة ، إما مذكرة حفلة موسيقية أو نقد للموافقة عليها.
- اثنين من القروض على بيع قصيرة
أفضل شيء يمكن أن يقال عن قرضين على البيع على المكشوف هو على الأقل ليس هناك تأمين على الرهن العقاري ، لكن في بعض الأحيان يأخذ المقرض الأول سياسة MI الخاصة به. واعتمادًا على نوع القرض الثاني ، قد يكون المقرض مستعدًا للتعاون أو لا يرغب في ذلك. يمكن أن توفر إعلانات دعم البرامج (PSA) الخاصة بها حافزًا ماليًا أكبر لحبس الرهن من البيع على المكشوف ، لكن من واقع تجربتي ، هذه الحالات نادرة. بشكل عام ، ينتزع الثاني بهدوء من 3000 إلى 6000 دولار أو نحو ذلك ، ويزحف بعيدًا.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.