إيجابيات وسلبيات السماح للمقرض الخاص بك لخسارة المال على منزلك
سواء كنت يجب أن تفعل البيع على المكشوف أو ترك المنزل للذهاب إلى حبس الرهن يعتمد على عدة عوامل. بينما بالنسبة لبعض مالكي المنازل ، من الأسهل أن يرفعوا أيديهم ويسمحوا للبنك بأخذ المنزل ، وهذا قد لا يكون أحكم ما يمكن القيام به. بغض النظر عن النهج الذي تختاره ، احصل دائمًا على المشورة القانونية والضريبية قبل اتخاذ قرار بين البيع على المكشوف أو الرهن.
فوائد البيع على المكشوف
في ما يلي بعض الفوائد لفعل البيع على المكشوف:
- أنت تتحكم في البيع ، وليس البنك.
- قد تنام بشكل أفضل من الذي يشتري منزلك.
- سوف تدخر نفسك وصمة الاجتماعية من كلمة "F" ، والرهن.
- خلافا للاعتقاد الشائع ، يمكنك في كثير من الأحيان البقاء على دفعاتك الحالية ولا تزال تتقدم بطلب البيع على المكشوف.
سيتم التعامل مع بيع منزلك مثل أي بيع منزل آخر ، مع الاحترام والكرامة.
فوائد التعويق
فيما يلي بعض الفوائد لاختيار القيام بالرهن:
- إنه حل فوري.
- يمكنك التوقف عن سداد المدفوعات والعيش في المنزل حتى يتم طردك.
- بالنسبة للبعض ، هو الانتقام. قد تشعر بتحسن في البداية عندما تخبر البنك أين تذهب عندما رفضت تعديل قرضك.
- إذا انكسر شيء ما أو أعطال ، فلن تضطر إلى إصلاحه.
- يمكنك ترك المنزل وراءه وببساطة سيرا على الأقدام.
شراء بعد بيع قصيرة
تسمح لك إرشادات Fannie Mae لعام 2016 بإعادة تقديم طلب للحصول على قرض عقاري بعد أربع سنوات من البيع على المكشوف مع دفع 10 بالمائة من قيمة الدفعة المقدمة.
إذا بعت منزلك كبيع قصير بسبب الظروف المخففة ، يمكنك إعادة تقديم طلب للحصول على قرض الرهن العقاري المدعوم من فاني ماي بعد عامين مع توثيق ملائم للظروف. يمكنك أيضا التأهل للحصول على قرض FHA بعد عام واحد من البيع على المكشوف.
ضع في اعتبارك أن إرشادات Fannie Mae و FHA ليست ضمانًا أنك ستتمكن من شراء منزل بعد الأطر الزمنية المقترحة.
للبنوك القول الفصل ، وغالبا ما تتضمن التراكبات التي يمكن أن تغير المبادئ التوجيهية التي وضعتها الحكومة. اطلب من مكتب القرض توضيحه قبل الاعتماد على الإرشادات الفيدرالية.
شراء بعد التعويق
إذا كان الرهن الخاص بك بسبب ظروف مخففة ، فقد تكون مؤهلاً لشراء منزل آخر في غضون ثلاث سنوات. خلاف ذلك ، تظل فترة الانتظار القياسية سبع سنوات ، تلاحظ فاني ماي في أحدث إرشاداتها. على غرار المبادئ التوجيهية للبيع قصيرة ، FHA يسمح لمن ممنوع في منازلهم لإعادة تقديم طلب للحصول على قروض الرهن العقاري بعد 12 شهرا.
يؤثر على الائتمان
قد يعتبر البيع القصير علامة مهينة على رصيدك حتى لو لم تستخدم مكاتب الائتمان كلمة "البيع على المكشوف" في تقرير الائتمان الخاص بك. قد يقرأ تقرير الائتمان الخاص بك "مدفوع بالكامل بأقل من المتفق عليه" أو "تمت تسويته لأقل من ذلك" ، من بين فئات أخرى. تسمح بعض توجيهات HAFA بـ "عدم إصابة الائتمان" ويمكن أن تظهر كما دفعت بالكامل. اعتمادًا على تاريخك الائتماني ، يقدم موقع Myfico.com مثالين يمكن أن تنخفض فيهما درجة الائتمان بدرجة كبيرة بعد حبس الرهن. عموما ، يبقى الرهن على تقرير الائتمان الخاصة بك لمدة سبع سنوات.
أحكام نقص
غالبا ما يتم التفاوض حول الأحكام بين البائع والمقرض بيع قصيرة.
في بعض الولايات ، مثل ولاية كاليفورنيا ، إذا كان المنزل هو مسكنك الشخصي وتم تمويله من خلال أموال الشراء ، فلا يوجد حكم ناقص .
البنوك عموما غير راغبة في التفاوض على أحكام نقص مع صاحب المنزل بعد حبس الرهن. في ولاية كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، وفقا لرابطة كاليفورنيا للوسطاء العقاريين ، يجوز تقديم حكم قضائي بشأن قرض من المال الثابت إذا كان المقرض يوقف الرهن بموجب أمر قضائي مقابل بيع أمين ، أو إذا كان القرض الثاني هو قرض من المال الثابت و يتم البيع كبيع أمين.
أسئلة تطبيق القرض
لا تتطلب تطبيقات القروض عادةً تضمين معلومات حول البيع على المكشوف. قد تبلغ أنك باعت منزلك. ومع ذلك ، يتعين عليك الإجابة عن السؤال التالي: "هل سبق لك أن أملك عقارًا ممنوعًا عليه أو تم منحه سندًا كهذا في السنوات السبع الماضية". إذا كان المقرض يرى أن لديك الرهن ، قد يتم رفض القرض الخاص بك.
طول الوقت لنقل
إذا كان لديك إشعار الرهن ، قد تتمكن من تأجيل هذا الإجراء بينما يعتبر البنك البيع على المكشوف. يمكن أن يكون الانتظار لموافقة البيع على المكشوف من شهرين إلى ثلاثة أشهر أو أكثر. في الرهن ، ما لم يتم اتخاذ ترتيبات مسبقة ، قد يطلب منك المقرض إخلاء العقار على الفور ، وقد يبدأ إجراءات الإخلاء إذا تأخرت.
مخاوف الضرائب
يتم إعفاء الإقامة الشخصية من تخفيف أعباء الرهن العقاري على المستوى الفيدرالي طالما استمرت الحكومة في تمديد هذا الإعفاء. لا تزال بعض الولايات تفرض الضريبة عليك ما لم تكن مؤهلاً للحصول على إعفاء. المستثمر غير معفى من تخفيف أعباء الرهن العقاري ، مع مراعاة شروط معينة. بالنسبة للمالكين الذين يحجزون في منازلهم ، يرسل بعض المقرضين على الفور 1099s ، والتي تبلغ عن مبلغ التعويض كتعويض للمالك ، حتى لو كان المالك معفى.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.