سؤال: ما الذي نحتاج إلى معرفته عن الشراء كما هو البيع على المكشوف؟
كنا ننتظر بصبر أن يوافق المصرف على البيع القصير لمدة شهرين تقريبًا. نحن مشتري المنازل لأول مرة ، ولا أستطيع أن أصدق الصفقة الكبيرة التي نتلقاها في هذا المكان. المشكلة هي أننا لا نستطيع أن نقوم بفحص المنزل حتى نحصل على الموافقة ، ووجد المفتش مجموعة من الأشياء غير الصحيحة - قضايا الصحة والسلامة - ونريد أن يتم إصلاح هذه الأشياء. وكيلنا يقول أن المصرف لن يفعل ذلك لأن المنزل يباع كما هو البيع على المكشوف. ماذا في هيك كما هو يعني؟ ما هو البيع على المكشوف؟
الجواب: العديد من مشتري المنازل لأول مرة لديهم صعوبة في الحصول على تفتيش المنزل ولكن حتى أكثر صرامة عندما يشترون كما هو بيع قصيرة. هذا لأنه سيكون من غير المعتاد أن يقوم البائع بإصلاح أي شيء عندما يتم بيع منزل البيع على المكشوف كما هو. علاوة على ذلك ، في بعض الحالات ، قد تنتهك الإصلاحات التي يتم دفعها من قِبل البائع إتفاقية البنك.
لماذا تباع مبيعات قصيرة في كما هو الشرط
البنوك تأخذ حماماً عندما تأذن ببيع قصير . في بعض الأحيان ، يتجاوز المبلغ المعفى من البنك 50٪ من رصيد الرهن غير المدفوع. ليس من غير المعتاد أن يوافق أحد البنوك على مكافأة مخفضة للغاية لأن العقار لا يستحق إلا ما يستحقه في وقت البيع. إذا انخفضت القيم بنسبة 50٪ ، سيحصل المقرض على ما تبقى بعد دفع التكاليف.
يتم خصم تكاليف البيع من سعر البيع. لنفترض أن المنزل يستحق 100000 دولار. إذا كان مجموع العمولات ورسوم الملكية ورسوم الضمان والضرائب العقارية وجميع تكاليف البيع 10000 دولار ، على سبيل المثال ، سيحصل البنك على مبلغ 90.000 دولار.
إذا كان البنك سيقوم بتفويض تكاليف الإصلاح ، سيتم خصم الأموال اللازمة لتكاليف الإصلاح من مبلغ 90.000 دولار ، مما يجعل البنك أقل من ذلك. إلى جانب ذلك ، تقوم العديد من البنوك بتسعير مبيعاتها القصيرة بأقل من القيمة السوقية للسماح بإجراء إصلاحات غير متوقعة. لذلك ، قد تكون تكلفة إصلاح / إصلاح العيب قد برزت بالفعل في السعر الذي يُتوقع منك دفعه.
نتيجة لذلك ، ترفض البنوك عادة دفع أي شيء باستثناء تكاليف الإغلاق المقبولة محليًا. العديد من عقود الشراء تنص على أن المشتري يشتري المنزل في حالته كما هو. يجب عليك قراءة النسخة المطبوعة من عرض الشراء الذي يتراوح من 10 إلى 20 صفحة.
هل يمكن للبائع إجراء إصلاحات عند البيع على أنها بيع قصيرة؟
في بعض الأحيان ، لإدخال نقطة البداية للمشترين ، قد أقوم بإدراج جملة في عروض الكاونتر الخاصة بي أو الملاحق التي تفصح عن شروط البيع كما هي. سأقول أن المشترين لا يفهمون البنك ولا البائع سوف يقوم بأي إصلاحات ، لأي سبب من الأسباب ، أبدا ، في أي وقت مضى خلال مليون سنة.
هذا يجعل الناس يضحكون. ويمكن أيضا جعل بعض المشترين بالجنون لأنهم يريدون أن يكون شخص ما مسؤولا عن حالة العقار. لكن هذا غير محتمل. هؤلاء هم الناس الذين لا يفهمون أن آخر شيء وكيل بيع قائمة قصيرة وبائعها تريد أن تسمع عندما يتم جدولة الممتلكات لإغلاق طلب المشتري للإصلاحات. يفضل بعض الوكلاء التفاوض مع مشترٍ جديد لأنه أسهل من البدء في إعادة التفاوض على سعر أقل أو تكاليف إصلاح مع مشترٍ قائم.
بالنسبة إلى ما إذا كان البائع يستطيع القيام بالإصلاحات ، فهذا يعتمد. وتنص بعض العقود على أن يقوم البائع بتسليم العقار إلى المشتري في نفس الحالة التي كان ينظر فيها المشتري لأول مرة.
إذا حدث شيء ما ، على سبيل المثال ، بدأ السطح في التسرب ، لم يعد في نفس الحالة بعد الآن. لإجراء المعاملة معًا ، قد يكون البائع مقبولًا في تثبيت السقف. لكنه غير مطلوب في كثير من الحالات.
متطلبات قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تنص على أنه لا يمكن أن يكون هناك أي دهان مقشّر في منزل تم بنائه قبل عام 1978. المشتري لن يحصل على قرض إذا كان المقيم يلاحظ تقشير الطلاء. هل يقرر البائع أن يرسم ويطلي البقع التي لاحظها المثمن؟ قد يكون البائع في حالة رغبة البائع في إغلاق الصفقة. يعتمد الكثير على ما تطلب أن يتم إصلاحه وكم كبير من التعامل.
الصحة والسلامة لقضايا كما هو بيع قصيرة
منذ أن استخدمت صراحة مصطلح الصحة والسلامة ، دعونا نتحدث عن ذلك. بعض قضايا الصحة والسلامة شديدة. بعضها خفيف. البعض يتعامل مع مخالفات الكود التي يمكن أن تكون معفية.
قضية الصحة والسلامة هي صدع في الرصيف عند رفع أحد الجوانب نصف بوصة والجانب الآخر أقل قليلاً. مثل هذا الشرخ ، ربما بسبب جذور الشجرة ، يمكن أن يجعل الناس يسافرون ويسقطون على وجوههم. ولكن هل هي مشكلة تتعلق بالصحة والسلامة بالنسبة لك؟ عدم وجود باب مقاومة للحريق بين المنزل ومرآب هو قضية الصحة والسلامة. إن تهوية عادم الحمام في العلية هي مشكلة تتعلق بالصحة والسلامة. أين ترسم الخط؟
هذه ليست إصلاحات قد يفكر حتى معظم البائعين للتعامل مع ما هو البيع على المكشوف. قبل أن تفكر في شراء ما هو البيع على المكشوف ، قد تسأل نفسك إذا كنت على استعداد لقبول منزل في حالته كما هو. جميع المنازل لديها عيوب. لا يوجد بيت مثالي.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.