يسأل القارئ: لقد ابتعدنا عن شراء مبيعات قصيرة لأننا سمعنا أنها تستغرق وقتًا طويلاً وقد لا يتم قبولها. لكننا الآن نكتشف أن جميع الأسعار الجيدة هي للمبيعات القصيرة. نحن نفكر في أنه ربما يجب علينا التفكير في تقديم عرض للبيع على المكشوف. لكننا لا نعرف من أين نبدأ. كم عدد العروض التي يمكننا تقديمها؟ لا ينبغي لنا أن نجعل حفنة من العروض في حالة بعض لا تمر؟ وما مقدار السعر الذي يمكننا تقديمه للبيع بسعر قصير؟
الجواب: غالبًا ما يكون سعر العرض للبيع قصيرًا مربكًا جدًا بالنسبة للمشترين. أنت لست وحدك مع أسئلتك. يشعر العديد من مشتري البيع على المكشوف بأنهم ووكلائهم يشبهون المكفوفين الذين يقودون المكفوفين ، وبطريقة ما. ذلك لأن هناك الكثير من المكونات إلى البيع على المكشوف. أنت على صواب أنه ليس إغلاق جميع المبيعات القصيرة .
قائمة الأسعار من بيع قصيرة
السؤال الأكبر في البيع على المكشوف هو السعر. ما مدى واقعية هذا السعر القائمة؟ بالنسبة للمبتدئين ، إذا كان البائع غير مؤهل للقيام ببيع قصير ، فإن سعر القائمة ليس مناسبًا. هذا لأن البائعين الذين لا يتأهلون للبيع على المكشوف قد يجدون رفضهم للبيع القصير. في هذه الحالات ، لن يوافق المصرف على البيع على المكشوف حتى إذا كنت على استعداد لدفع قيمة السوق.
لا يمكنك تعليق قبعتك على قائمة أسعار البيع على المكشوف. الشيء الوحيد الذي يخبرك به سعر القائمة هو كم يتطلب الأمر لجعل البائع يوقع على عقد شراء ، وأحيانًا لن يفعل ذلك.
على سبيل المثال ، في نظام MLS ، يُطلب من وكلاء القائمة إبلاغ وكلاء المشتري إذا كان البائع لن يقبل سعر القائمة ، ولكن ليست كل شركات MLS تتطلب هذا الكشف.
إذا كان سعر القائمة منخفض للغاية ، سيرفض البنك البيع على المكشوف . علاوة على ذلك ، يمكن أن يكون سعر القائمة المنخفضة إستراتيجية يستخدمها وكيل الإدراج والبائع لإغراء عروض متعددة على البيع على المكشوف .
باختصار ، قد يعني سعر قائمة البيع القصير القليل جدًا ، إذا لم يكن هناك شيء على الإطلاق.
كيفية معرفة سعر العرض للبيع على المكشوف
سوف تحتاج إلى التفكير مثل وكيل BPO . وباستثناء أنواع قليلة من المبيعات القصيرة ، لا تدفع البنوك بشكل عام أي تقييم. إنه مثل قطع أنفك على وجهك ، لكن البنوك تريد توفير القليل من المال. كما أنها لا تعطي المصداقية الكافية للمعرفة والخبرة التي يمتلكها خبراء التقييم العقاري. يميلون إلى الاعتقاد بأن أي جسم دافئ يمكنه تقييم المنزل ، وهذا الافتراض سيكون خاطئًا.
لن يكون لدينا هذه المشكلة إذا كانت البنوك تثق في وكلاء قائمة البيع على المكشوف ولكنهم لا ، ولسبب وجيه . يمثل وكيل إدراج قائمة البيع القصيرة البائع وليس البنك. وكيل قائمة البيع على المكشوف يريد أن يبيع هذا المنزل بسرعة. قد يكون السعر الذي يراه وكيل البيع القصير هو القيمة السوقية على الأنف أو أنه قد يكون منخفضًا بشكل خادع.
لذلك ، سيقوم بنك البيع على المكشوف بتوظيف وكيل BPO ودفع هذا الوكيل أقل من 100 دولار لإنتاج BPO. قد يكون هذا الوكيل عاملًا محليًا أو قد يعيش الوكيل خارج المنطقة. إنه حظ القرعة. لكن العديد من وكلاء BPO سوف ينظرون إلى المبيعات القابلة للمقارنة المباعة داخل دائرة نصف قطرها نصف ميل من ملكية الموضوع.
سوف يقارنون لقطات مربع مماثلة والأعمار. تستطيع فعل مثل الشيء.
أنواع مختلفة من أسعار العرض للبيع على المكشوف
على الرغم من وجود عدد من الطرق لحساب القيمة السوقية ، لا يستخدم كل وكيل BPO جميع الأدوات المتاحة للوكيل. قد يفكر وكيل BPO فقط في الأشهر الثلاثة الأخيرة من بيع المنازل الأقرب إلى الممتلكات الموضوع. قد يتجاهل الوكيل الموقع والحالة والعوامل الفريدة والاتجاهات مثل انخفاض الأسعار في القوائم النشطة والمعلقة.
فيما يلي الأنواع المختلفة من أسعار البيع على المكشوف وأسباب اختلافها:
- سعر قائمة للبيع على المكشوف. هذا هو السعر الذي يوافق عليه وكيل الإدراج والبائع. يتم استخدامه لإغراء عرض. يمكن أن تكون عالية ؛ يمكن أن تكون منخفضة ؛ يمكن أن يكون على المال.
- وكيل ببو بيع سعر قصير. غالباً ما يتم حساب هذا السعر إحصائيًا ، ولكن بدون إجراء تفتيش داخلي لا قيمة له في الأساس. حتى مع إجراء تفتيش داخلي ، لا تكون أسعار BPO صحيحة دائمًا ، في المقام الأول لأن الوكيل قد لا يعمل في الحي. ولكن هذا هو سعر العرض الذي يقبله بنك البيع القصير.
- رأي وكيل المشتري المحلي للقيمة. ربما يكون أخصائي الحي هو ثاني أفضل رهان لرأي صادق عن القيمة السوقية. سوف يعرف هذا الوكيل تاريخ واتجاهات شراء المنزل في هذا الحي بالتحديد. إذا كان هذا السعر أعلى من قيمة BPO ، فإن ما إذا كنت تقدم سعرًا في أي مكان بالقرب من هذه القيمة يعتمد جزئيًا على مدى رغبتك في شراء المنزل وما إذا كنت تواجه عروض منافسة.
- رأي المثمن المحلي للقيمة السوقية. سوف يكلفك تقييم ما بين 300 دولار و 500 دولار ، في المتوسط ، ولكن المثمن المحترف من ذوي الخبرة بتقييم المنازل في هذا الحي يجب أن يعطي رأياً صالحاً للقيمة. لا يزال ، هو رأي شخص واحد فقط.
- تقييم المقرض للمشتري البيع على المكشوف. ويتم هذا النوع من التقييم من خلال مجمع تقييم ، وقد يكون أو لا يكون من ذوي الخبرة المثمن وقد لا يعرف الحي. بفضل المخلفات التي تسببها HVCC ، فإنه في الأساس تقييم للتحقق من صحة العرض ، وليس للتحقق من القيمة السوقية الفعلية.
خلاصة القول ، فإن الخدعة في اختيار سعر العرض للبيع القصير هي معرفة مقدار ما يريده البنك ، بناءً على وجهة نظر وكيل BPO للقيمة. يجب أن يكون سعر العرض معقولاً. يجوز للبنك أو قد لا يسمح بخصم لانتظار الموافقة على البيع على المكشوف . ضع في اعتبارك ، على الرغم من ذلك ، لا يمكن أن يكون لسعر العرض الخاص بك ولا لسعر وكيل BPO أي أساس في القيمة السوقية. يمكن أن يكون المبلغ الذي تدفعه وقيمته السوقية شيئين مختلفين.
ما عليك سوى إعداد نفسك لعرض مقابل من البنك إذا كان سعر العرض الخاص بك منخفضًا جدًا.
للإجابة على سؤالك حول عروض الشراء المتعددة . يجب أن تتحدث مع محاميك حول المزالق والعيوب القانونية لكتابة عروض متعددة للبيع على المكشوف عندما لا تستطيع شراءها كلها. وبشكل عام ، يثبط الوكلاء الأخلاقيون هذه الممارسة ما لم يكشف المشتري عن هذه الحقيقة في العرض.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.