هل يمكنني البيع على المكشوف؟

سؤال: هل يمكنني بيع عقار استثماري قصير؟

يسأل القارئ: "أشعر أنني فعلت كل الأشياء الخاطئة. لقد اشتريت هذا العقار المستأجر في ذروة السوق. قمت بإعادة تمويله بعد عامين وإضافة غرفة إضافية ، وأعتقد أن زوجتي سوف أتقاعد هناك يومًا ما حسنا ، لقد حان ذلك اليوم وهذا هو الآن منزل تحت الماء ، وأنا مدين أكثر مما يستحق ، هل يمكنني بيع العقار الاستثماري القصير؟

الإجابة: يعتقد بعض الناس أن خيار البيع على المكشوف يقتصر فقط على الإقامة الشخصية. من المحتمل أن يفترضوا ذلك لأن هناك الكثير من الهراء من أنواع معينة من المقرضين حول ما إذا كان الشخص يشغل المنزل أو لا يشغل المنزل ، ولكن هذا ليس له علاقة مع معظم المبيعات القصيرة. حتى المبادئ التوجيهية الخاصة ببيع منتجات هافا التقليدية القصيرة منذ فبراير / شباط 2011 تسمح بإقامة مسكن شخصي شاغر طالما لم يكن المنزل جالسًا لمدة 12 شهرًا أو أكثر.

في كاليفورنيا ، قمنا مؤخرًا ببيع مبنى سكني متعدد الوحدات لبائع لا يوجد فيه حكم ناقص وإصدار كامل للمسؤولية . يعتمد الكثير من المؤهلات على ما يلي:

• نوع القرض الخاص بك
• المقرض الخاص بك
• قوانين الدولة
• نوع العقار
• سبب المشقة

ليس من الضروري دائما أن يكون هناك مشقة - مالية أو غيرها - للقيام ببيع قصير. على سبيل المثال ، بعض مؤسسات الإقراض مثل بنك أوف أمريكا ، هي بيع قصير للغاية.

لدى Bank of America العديد من برامج البيع القصيرة المتاحة التي تنطوي على القليل من المشقة أو بدونها. بعض هذه البرامج تدفع لك للقيام بالبيع القصير ، ولكن بشكل عام لا يتعلق بممتلكات استثمارية.

التحضير لبيع قصير على الاستثمار العقاري

أول شيء فعله هو كتابة رسالة المشقة .

أدرك أنني قلت للتو أنك لا تحتاج دائمًا إلى إظهار المشقة ، وهذا صحيح. ولكن قد لا تزال بحاجة إلى إنتاج رسالة مشقة. قد تحتاج إلى طلب البيع على المكشوف وتخطيط لماذا تحتاج إليه.

فيما يلي المستندات الأخرى التي قد يطلبها المقرض:

• تحليل السوق للمقارنة. يمكن لوكيلتك إعداد CMA للتسليم إلى البنك لإثبات القيمة. من المرجح أن البنك لا يزال طلب BPO الخاص به. ومع ذلك ، فإن CMA سوف تضفي مصداقية على طلبك.
• الإقرار الضريبي الفدرالي. جميع الجداول والصفحات. إذا كنت تمتلك عقارات استثمارية أخرى تنعكس على عائداتك الضريبية ، فقد يكون الوقت مناسبًا للنظر في البيع على المكشوف جميعًا في وقت واحد.
• W2 ، 1099 أو أي دليل آخر على الدخل. هذه هي الوثائق التي ترافق إقرارك الضريبي.
• بذرة الرواتب . غالباً ما يريد بنك البيع على المكشوف أن يرى دليلاً على دخلك الحالي وأرقامه السنوية حتى تاريخه.
• بيانات البنك . صفحات كاملة خلال الشهرين الأخيرين من كل حساب مصرفي ، بما في ذلك صناديق التقاعد. من غير المعتاد للغاية أن يطلب البنك مساهمة البائع من صناديق التقاعد.
• اتفاق الإدراج. هذا هو الاتفاق بينك وبين وكيل عقارك لبيع الممتلكات الخاصة بك.
• عقد الشراء. سيحتوي عقد الشراء على جميع الشروط والأحكام المطبقة على بيع الممتلكات الخاصة بك ، بما في ذلك نوع التمويل ، إن وجد ، الدفعة المقدمة وسعر البيع.

• دليل المشتري من الأموال و / أو رسالة preeapproval . سوف يرغب المقرض الخاص بك في معرفة أن المشتري مؤهل وقادر على إتمام المعاملة.
• البيان الختامي المقدر أو HUD-1. صافي شبكة القاع مهم أكثر. على الأرجح فإن النفقات غير المعتادة غير مسموح بها.

فوائد البيع على المكشوف للاستثمار العقاري

لقد لاحظت أن المقرضين في بعض الأحيان أكثر تساهلاً مع بائعي عقار استثماري أكثر مما يتعاملون مع بائعي الإقامة الشخصية. كنت أعتقد أنه سيكون العكس ، لكنه ليس كذلك. أظن ذلك لأن معظم الاستثمارات محتفظ بها للتدفق النقدي أو التقدير المحتمل. لذلك ، إذا كان العقار مقلوبًا ، فمن المحتمل ألا يكون تدفقًا نقديًا ولا يعتبر استثمارًا في نظر المستثمر.

إذا كان السكن الشخصي مقلوبًا ، فإنه لا يزال منزلك.

كثير من الناس لا يشترون منزلًا للاستثمار عندما يتم شراؤه كمكان إقامة رئيسي. لذلك ، تأخذ البنوك عوامل أخرى في الاعتبار عند البيع على المكشوف. عادة ، لا يكفي كونك تحت الماء سببًا في البيع على المكشوف.

يبدو أن البائعين أكثر حرصا على بيع منزل تحت الماء عندما لا يعود يتدفق نقدا ويكون رأسا على عقب. إذا كان البنك يتطلب مساهمة البائع ، فغالبًا ما يكون المستثمرون في موقف يسمح لهم بدفعه لأنهم يدركون دفع التدفق النقدي السلبي.

غالباً ما يكون القيام ببيع قصير لعقار استثماري أسرع وأسهل. الضرب على تقرير ائتماني دون حكم نقص عموما أقل إلى حد ما من قروض الائتمان مع الرهن.

السقوط في بيع عقار استثماري للبيع على المكشوف

كما هو الحال مع أي عملية بيع قصيرة ، اطلب المشورة القانونية والضريبية قبل الموافقة على البيع على المكشوف. نظرًا لأن المنزل ليس مكان إقامتك ، والذي قد يحصل على معاملة تفضيلية ، فقد تكون خاضعًا للضريبة على الفارق بين أساسك وسعر البيع.

قد تكون أيضًا عرضة لنقص في القرض ، وهو الفرق بين المبلغ المستحق والمبلغ الذي استلمه البنك. معظم مندوبي ولاية كاليفورنيا الذين التقيت بهم ممن استأجروا ممثلين متخصصين في الضرائب والضرائب غالباً ما يجدون طرقًا للتغلب على هاتين المشكلتين ، لكن البائعين في ولايات أخرى قد لا يكونون محظوظين.

_{في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.}