بعض البائعين بيع قصيرة لا تحصل على الافراج عن المسؤولية
عندما يوافق المقرض على البيع على المكشوف ، فإنه عادة ما يأتي إلى هذا القرار لأنه أكثر ربحية للبنك للقيام بالبيع القصير من الحجز.
قد يتطلب الأمر أو لا يتطلب أن يكون لدى البائع ضائقة مالية ، لكن بالتأكيد يكون المنزل تحت الماء .
في البيع على المكشوف ، يوافق البنك على الإفراج عن القرض مقابل الحصول على أقل من المبلغ المستحق. لكنها لا تطلق بالضرورة البائع. الافراج عن القرض من الممتلكات وإطلاق سراح البائع هما شيئان مختلفان. إذا كنت مدينًا للبنك بمبلغ 200000 دولار ، لكن منزلك يستحق 75000 دولار ، فقد يقبل البنك مبلغ 75،000 دولارًا وإصدار القرض. ومع ذلك ، فمن دون الإفصاح عن المسئولية ، يمكن أن تكتشف بعد بضع سنوات أن البنك سيأتي بعدك ويطلب منك دفع الفرق البالغ 125،000 دولار.
بيان المسؤولية ورسالة الموافقة على البيع القصير
يحمل خطاب الموافقة على البيع القصير المفتاح. تفاصيل خطاب الاعتماد هذا بالضبط ما يتوقعه البنك. ويحدد المصطلحات التالية ، من بين اعتبارات أخرى:
- سعر البيع المقبول
- الحد الأقصى للعمولات المسموح بها
- أقصى إغلاق التكاليف
- الحد الأدنى من العائدات الصافية
- الموعد النهائي
لا تحتوي كل رسالة موافقة على البيع القصير على بيان بالمسؤولية. في الواقع ، لا تتناول بعض خطابات الموافقة إطلاق المسؤولية على الإطلاق. يقول المحامون أنه إذا لم يتم التعامل مع هذه المسألة ، فقد يحتفظ المقرض بأي حقوق متاحة للمقرض بموجب القانون الفيدرالي و / أو الولاية لمتابعة الحكم على نقص .
لا توقع من أي وقت مضى خطاب موافقة على البيع على المكشوف دون أن تطلب من المحامي أن يقرأه وأن يعطيك نصيحة قانونية. لا تسأل وكيلك لأنه ما لم يكن وكيلك محاميًا ، فهذا الوكيل ليس مرخصًا لمنحك مشورة قانونية. من مخالفة القانون لوكيل العقارات الاستغناء عن المشورة القانونية.
أخبر زبائني أنه إذا رأيت خطاب الموافقة على البيع القصير الخاص بهم يحتوي على بيان بالمسؤولية ، لا يمكنني أن أنصحهم بذلك. أقول لهم أن يتصلوا بمحام. إذا كانت الرسالة غير واضحة أو لم توضحها على وجه التحديد ، فسأقترح على البائع الاتصال بمحامٍ لمحاولة الحصول على بيان بالمسؤولية. لا أعطي نصيحة قانونية تحت أي ظرف من الظروف.
لن أكون مندهشًا لسماع البائعين الذين يرفعون دعاوى قضائية ضد وكلائهم العقاريين لأن هؤلاء الوكلاء أكدوا لهم أن المقرض لن يعاقب بعد صدور حكم قضائي. حتى في كاليفورنيا ، حيث يحالفنا الحظ في الحصول على بعض القروض غير الطوعية ، فإن عدم الانتصاف ينطبق عادة على حالات حبس الرهن ، وليس على البيع على المكشوف. وبعبارة أخرى ، فإن البائع الذي قام ببيع قصير على قرض الشراء لا يضمن أن مقرض البيع على المكشوف سيطلقها ما لم يطلق المقرض البائع على وجه التحديد.
لدينا القسم 580e من القانون المدني في كاليفورنيا ، تمت إضافته في 1 يناير 2011 ، ولكن لم يتم اختباره بعد في المحكمة ، ولا ينطبق على التمويل الثانوي ولا السنوات السابقة.
أنواع Verbiage في رسائل الموافقة على البيع قصيرة معالجة الإفراج عن المسؤولية
في حين لا يمكنني إعطائك كل نوع من الإفصاح عن المسئولية أو عدم الإفراج عن المسئولية في خطابات الموافقة على البيع على المكشوف ، إليك بعض الأمثلة. بعض هذه البيانات تطلق البائع ، وبعضها لا يقدم أي نوع من الإفراج عن المسؤولية.
- عند استلام البنك مبلغ $ XXXXXX $ ، سوف يقوم البنك بتحرير الرهن وتحصيل الديون المتبقية كرصيد قابل للتحصيل.
- وافق البنك على مكافأة مخفضة. لا يوجد في هذه الرسالة ما يمكن تفسيره على أنه يمس أو يتنازل أو يعدل أو يغير أي من حقوق البنك أو تعويضاته في القانون أو في حقوق الملكية في تحصيل كامل المبالغ المستحقة.
- يصدر البنك موافقته على بيع العقار الذي سيؤدي إلى ربح قصير من الرهن العقاري. . . وسوف تتنازل عن أي حقوق نقص ، إن وجدت.
- عند استلام هذه الدفعة ، سنبلغ عن الدين بأنه "مدفوع بالكامل مقابل أقل من الرصيد الكامل" لجميع وكالات الائتمان.
- يجب أن يوقع المقترض على الإقرار المرفق بجميع الشروط المحددة في هذه الموافقة ويجب عليه الإقرار بأن البنك يحتفظ بجميع حقوق العيوب كما هو منصوص عليه في المذكرة أو سند الثقة و / أو اتفاقية الضمان والقوانين المحلية والاتحادية.
- يوافق البنك على قبول أموال معتمدة بقيمة $ XXXXXX كدفعة كاملة للقرض ، بالإضافة إلى ذلك ، سيقوم البنك بالإبلاغ عن مبلغ الدين الذي تم إعفاؤه إلى دائرة الإيرادات الداخلية.
- يجوز للبنك متابعة حكم ناقص للمختلفة في الدفعة المستلمة والرصيد الإجمالي المستحق ، ما لم يتفق على خلاف ذلك أو يحظره القانون إذا تم إغلاق البيع على القرض المشار إليه أعلاه.
- عند استلام الأموال ، سوف يقوم البنك بالإفراج عن الرهون ، وسيتم الإبلاغ عن رصيد العجز على أنه خصم من الرصيد القابل للتحصيل.
- عند استلام المبلغ المتفق عليه ، سيتخلى البنك عن الرصيد المتبقي المستحق على القرض المشار إليه أعلاه ويطرح المقترض من الالتزام الإضافي الوارد فيه ، ويتنازل عن جميع الحقوق لمواصلة الحكم أو النقص.
إذا لم يعطيك المصرف إخلاء المسؤولية ، فقد تحتاج إلى تقديم مساهمة البائع للحث على تقديم البنك. في بعض الأحيان ستحصل على مفاوض لا يفهم سياسة البنك. إذا كنت تشعر أن البنك ليس لديه الحق في اتباع حكم قضائي ورفض البنك الإفراج عنك ، فقد تحتاج إلى تصعيد الملف إلى مشرف للحصول على الإفراج. ولكن إذا فشلت كل الأمور الأخرى ، فإن أفضل خيار هو أن تطلب من المحامي الحصول على الإفراج عنك أو على الأقل توضيح حقوقك القانونية إذا لم يكن بالإمكان الحصول على بيان بالمسؤولية.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.