الخطوات الأولى في بيع كاليفورنيا قصيرة
للبدء ، تحتاج إلى تخطيط استراتيجيتك والإجابة على بعض الأسئلة.
هناك العديد من الأنواع المختلفة للمبيعات القصيرة . لست بحاجة إلى معرفة جميع أنواع المبيعات القصيرة طالما يمكنك الإجابة عن الأسئلة التالية:
- من هو المقرض الخاص بك؟ ليس فقط المقرض الخاص بك مهم ، لأنه يحدد كيفية معالجة البيع على المكشوف ، ولكنك تحتاج إلى معرفة ما إذا كان المقرض هو الخادم أو المستثمر. إنه المستثمر الذي سيوافق في نهاية الأمر على البيع على المكشوف إلا إذا كان للمقرض سلطة محددة .
- هل تعاني من ضائقة مالية؟ إذا كان الأمر كذلك ، فستحتاج إلى كتابة خطاب مشقة . إذا لم تكن تعاني من ضائقة مالية ، فمن الأفضل أن يكون بنكك هو بنك أوف أميركا وأنك سوف تتأهل للحصول على صفقة قصيرة متعاونة أو حافز هين. يريد معظم المقرضين في ولاية كاليفورنيا أن يروا أن البائع يستطيع توثيق الصعوبات المالية. غالباً ما يتم إجراء استثناء مع Fannie Mae إذا كان البائع متأخراً عن عدد معين من الأيام ، إلى جانب انخفاض درجة FICO.
- هل قرضك قرض حكومي؟ تشمل القروض الحكومية القروض المملوكة من قبل هيئة ترعاها الحكومة (GSE) مثل Fannie Mae أو Freddie Mac. القواعد مختلفة لقرض GSE. إذا كان قرضك هو FHA أو VA ، فإن هذه الأنواع من القروض تستغرق وقتًا أطول في المعالجة وتتم الموافقة عليها في عملية من خطوتين.
- هل أنت مؤهل لصفقة قصيرة من هافا؟ يمكن لبعض أنواع مبيعات HAFA القصيرة مثل تلك التي من خلال Bank of America أن تستغرق وقتًا طويلاً للغاية. ونادرا ما يتم اتباع الأطر الزمنية التي تصدرها الحكومة. لقد حصلت على مبيعات قصيرة من بنك أوف أميركا HAFA ، في المتوسط ، من 6 أشهر إلى 12 شهرًا حتى تتم المعالجة. الميزة الوحيدة لصفقة بيع HAFA القصيرة في كاليفورنيا هي 3000 دولار سيحصل عليها البائع عند الإغلاق ، ولكن البائع لن يحصل على هذه الأموال إلا إذا كان البائع موجودًا في العقار.
إذا كنت ترغب في البيع على المكشوف من شركة هافا ، فاعتقد أن العملية مختلفة بالنسبة لصفقة بيع فاني ماي هافا القصيرة وبيع فريدي ماك هافا للبيع على المكشوف لفترة قصيرة لأنه ، مرة أخرى ، هي كيانات حكومية. لا يوجد ARASS لصفقة Freddie Mac HAFA القصيرة ، مما يعني أنه يجب الحصول على موافقة مسبقة قبل تقديم عرض.
لا يمكن لأي وكيل التعامل مع البيع على المكشوف. يجب أن تعمل فقط مع وكيل بيع مختص معتمد لدى HAFA إذا قررت متابعة بيع على المكشوف.
الحصول على الافراج عن المسؤولية عن بيع كاليفورنيا قصيرة
هناك عيوب وجوانب إيجابية لتمرير في يوليو 2011 من كاليفورنيا SB 458 . في بعض النواحي ، جعلت القيود بعض المقرضين الثاني أكثر ترددًا في الموافقة على البيع على المكشوف.
ومع ذلك ، على الجانب الإيجابي ، يمنع القانون البنك من المطالبة بأن يقوم البائع بتقديم مساهمة كشرط للموافقة على البيع على المكشوف.
SB 458 يعدل القانون المدني في ولاية كاليفورنيا 580 بإضافة الفقرة ه. يقول القانون المدني في ولاية كاليفورنيا رقم 580e أنه يجب على البنك الإفراج عن البائع من المسؤولية الشخصية إذا وافق البنك على البيع على المكشوف. لا يهم إذا كان:
- المنزل هو إقامة شخصية أو استئجار
- القرض هو المال الثابت أو شراء المال
- القرض هو في المرتبة الأولى أو الثانية أو الثالثة
لا فرق على الإطلاق. يجب على أي مقرض الذي يوافق على البيع على المكشوف لـ 1 إلى 4 وحدات في كاليفورنيا أن يفرج عن البائع للحصول على المسئولية ولا يمكنه اتباع حكم ناقص . بالطبع ، يمكن أن تتغير القوانين. لذا ، فمن الحكمة الحصول على خطاب موافقة البيع على المكشوف الذي يحتوي على إسهاب محدد يتنازل عن نقص أو الإفراج عن البائع.
الضرائب على بيع كاليفورنيا قصيرة
إذا كان القرض هو إعادة تمويل ، يجب على البائعين الحصول على مشورة ضريبية من أخصائي الضرائب المؤهلين. ذلك لأن إعادة تمويل السعر والمدة يتم التعامل معها بشكل مختلف لأغراض الضريبة من إعادة التمويل التي هي إعادة تمويل النقد. يمكن أن تصبح تلك الأموال المجانية في وقت إعادة التمويل خاضعة للضريبة للبيع ، حتى على بيع قصيرة ، تخضع لشروط معينة.
قانون إعفاء الديون من الرهن العقاري لعام 2007 هو قانون اتحادي. يعفي المساكن الشخصية تصل إلى حد أقصى معين من الضرائب. إنه ليس قانون ولاية كاليفورنيا. لسنوات ، قانون ولاية كاليفورنيا قد عكس القانون الاتحادي. ما إذا كان قانون ولاية كاليفورنيا يعفي البائع من ضرائب الدخل على الدولة لتخفيف عبء الديون العقارية هو أفضل إجابة من محاسب الضرائب. هذا لأنه حتى إذا تم استبعاد البائع ، فهناك إعفاءات أخرى قد تنطبق.
وعلاوة على ذلك ، فإن خطابات الرهن الصادرة في عام 2013 تُصدر البائعين من 1 إلى 4 وحدات في ولاية كاليفورنيا من الضرائب على المستوى الفيدرالي وعلى مستوى الولاية.
إذا كنت ترغب في الحصول على مشورة قانونية وضريبية بخصوص البيع على المكشوف في ولاية كاليفورنيا ، فيرجى استشارة جهة مرخصة ومؤهلة لمنحك هذه النصيحة. لا يستطيع وكلاء العقارات تقديم المشورة القانونية والضريبية.