كيفية استخدام تحليل السوق المقارن CMA
ما هو تحليل السوق المقارن؟
على الرغم من أن التقارير قد تختلف ، من قائمة مكونة من صفحتين من مبيعات المنازل المماثلة إلى دليل شامل مكون من خمسين صفحة ، فإن طول وتعقيد التقرير يعتمدان على ممارسات العمل الخاصة بالوكيل.
ومع ذلك ، تميل تقارير تحليل السوق المقارن القياسي إلى احتواء البيانات التالية:
- القوائم النشطة
قوائم النشطة هي المنازل حاليا للبيع. هذه القوائم مهمة فقط إلى حد أنها منافسة للمشترين. فهي ليست مؤشرا على القيمة السوقية لأن البائعين يمكن أن يسألوا ما يريدون لمنزلهم. لا يعني أي من الأسعار واقعية. لا تعكس أسعار المبيعات المعروضة القيمة السوقية حتى يتم بيعها ، وفي أسواق المشترين على سبيل المثال ، تبيع معظمها بسعر أقل بكثير.
- قوائم معلقة
معلقة البيوت بيع قوائم نشطة سابقا التي هي بموجب العقد. لم تغلق بعد ، لذلك هم ليسوا بعد بيع قابلة للمقارنة. ما لم يكن وكيل القائمة على استعداد لتبادل المعلومات حول البيع المعلق - والكثير منها لا - لن تعرف سعر البيع الفعلي حتى يتم إغلاق الصفقة. ومع ذلك ، تشير المبيعات المعلقة إلى الاتجاه الذي يتحرك فيه السوق. إذا كان سعر منزلك أعلى من سعر قائمة هذه المبيعات المعلقة ، فقد تواجه DOM أطول .
- قائمة الاشياء المباعة
المنازل التي أغلقت خلال الأشهر الثلاثة الماضية هي مبيعاتك المقارنة . هذه هي المبيعات التي سيستخدمها مثمن عند تقييم منزلك للمشتري ، بالإضافة إلى المبيعات المعلقة (التي من المحتمل أن تكون قد أغلقت عند وقت بيع منزلك). تبدو طويلة وصعبة في المبيعات مقارنة لأن هذه هي القيمة السوقية الخاصة بك. يمكنك استخدام 6 أشهر من المربعات إذا لم تكن هناك مبيعات كافية لإنتاج تقرير جيد مع ثلاثة أشهر.
- خارج السوق / تم سحبه / تم إلغاؤه
هذه هي الخصائص التي اتخذت من السوق لمجموعة متنوعة من الأسباب. عادة ، يتم إزالة سبب المنازل من السوق لأن الأسعار كانت مرتفعة للغاية. ستكون متوسط أسعار هذه المجموعة دائمًا أعلى من متوسط أسعار المبيعات القابلة للمقارنة. ومع ذلك ، إلغاء القوائم أيضا للأسباب التالية:
- ندم البائع . قرر البائعون أنهم لا يستطيعون المشاركة في منزلهم ولم يعودوا راغبين في البيع.
- بسعر مرتفع للغاية. لم يقدم أحد عرضًا أو العروض الوحيدة التي تم تلقيها هي عروض كرة منخفضة ، والتي تم رفضها .
- كان DOM طويلًا جدًا. يقوم العملاء أحيانًا بسحب القوائم حتى يتمكنوا من إعادتها إلى قوائم جديدة وإغراء المزيد من المشترين.
- طلبات الإصلاح . كانت المنازل مرة واحدة بموجب عقد وبعد تفتيش المنزل ، طلب المشتري إصلاحات رفضها البائع.
- البائع أطلق الوكيل . ليس من غير المألوف أن يقوم بائعون غير سعداء بإقالة وكيل وتوظيف وكيل جديد.
- القوائم منتهية الصلاحية
ستعكس هذه المجموعة أعلى سعر مبيعات وسيطة لأنها لم تبيع وربما كان سعرها غير معقول. يمكن أيضًا أن تظهر بعض القوائم التي انتهت صلاحيتها كقائمة نشطة ، مدرجة بواسطة وكيل جديد بسعر جديد. تنتهي صلاحية القوائم أيضًا نظرًا لعدم تسويقها بقوة أو لأن المنزل بحاجة إلى إصلاحات.
دراسة المبيعات المقارنة
المبيعات المقارنة هي تلك التي تشبه إلى حد كبير منزلك. من الصعب مقارنة منزل ثلاثي المستوى بمنزل من طابق واحد. حدد المنازل من هذه القائمة التي تكون في الغالب مماثلة لمنزلك في الحجم والشكل والحالة ، مثل:
- لقطات مربع مماثلة
المثمنين مقارنة المنازل على أساس لقطات مربع. وتقدر قيمة المنازل التي تساوي قدمًا كبيرة المساحة أقل للقدم المربع الواحد مقارنة بالمنازل الصغيرة التي تساوي القدم. لا ينبغي أن يتجاوز التباين بين مجموعة من المنازل متوسطة السعر أكثر من 10٪ إلى 20٪ متباينًا في القدم المربع ، زائد أو ناقص.
- عمر مماثل من البناء
من الناحية المثالية ، ينبغي أن يكون عمر المنزل - العام الذي تم بناؤه فيه - في غضون بضع سنوات من المنازل المباعة الأخرى المماثلة. التقسيمات العمرية المختلطة شائعة. على سبيل المثال ، في منطقة واحدة في ساكرامنتو ، يتكون قسم فرعي من منازل بنيت في الخمسينات ، ثم تقفز بعد بضعة عقود إلى السبعينيات. على الرغم من أن المنازل تقع بجوار بعضها البعض ، إلا أن المنازل المحملة بشخصية من خمسينيات القرن العشرين تبيع أكثر من نظيراتها الأحدث من برادي بانش. إذا كان منزلك قد تم بناؤه في عام 1980 ، لنفترض أن المنازل الجديدة في الشارع تبيع أكثر من ذلك ، فلا يمكنك أن تأخذ نفس السعر كمنزل جديد.
- وسائل الراحة المماثلة ، والترقيات ، والشرط
سوف المثمنين خصم قيمة من منزلك إذا كانت المنازل الأخرى ترقيات وليس لك. سيكون للمنزل مع حوض السباحة قيمة مختلفة عن المنزل بدون مسبح. البرك لا تستحق بقدر ما تظن. إن إعادة تصميم المنزل بالكامل يستحق أكثر من أداة إصلاح. المنازل ذات الحمام الواحد تستحق أقل من المنازل التي تحتوي على حمامين أو أكثر. سوف يتم حساب الصيانة المؤجلة ضدك.
- موقعك
يعرف الجميع أن العقارات تُحسب على "الموقع والموقع والموقع" ، لكن هل فكرت في ما يعنيه ذلك؟ فالبيت الذي يطل على المدينة ، على سبيل المثال ، يستحق أكثر من منزل يواجه جدارًا إسمنتيًا. المنازل التي تقع على طرق مزدحمة تستحق أقل بكثير من المنازل في الشوارع الهادئة. مقارنة منزلك بتلك الموجودة في مواقع مماثلة. إذا كان منزلك على الجانب الآخر من الشارع من محطة توليد كهرباء ، فابحث عن منازل أخرى تعرضها محطة توليد الكهرباء أو تلك الموجودة على طول مسارات السكك الحديدية ، إلى جانب المواقع الأخرى غير المرغوب فيها.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي شركة وساطة في ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.