موقع الأمور للمشترين ، وخاصة في أسواق المشتري عندما تكون الخيارات وفيرة بسبب المخزون الفائض. سوف المشترين تمرير منزل في موقع سيئ لصالح منزل أقل من المرغوب فيه في موقع جيد.
أمثلة على المواقع السيئة للحصول على منزل
يمكن النظر إلى بعض الأحياء في نظر الجمهور على أنها منطقة سيئة ، على الرغم من أن المنازل في "حي سيء" قد تقع على الجانب الآخر من الشارع مما يسمى بالمنطقة المرغوبة. المواقع السيئة تؤثر على قيمة المنزل ، والتي يمكن أن تختلف من عشرات الآلاف إلى مئات الآلاف من الدولارات. عادةً ما يكون امتلاك منزل بالقرب من أي من هذه الأنواع التالية من المواقع ضارًا بقيمة السوق :
- الطرق الرئيسية مع الكثير من حركة المرور
- خطوط السكك الحديدية
- العقارات التجارية
- العقارات الصناعية
- المباني السكنية
- هياكل المرافق مثل النفايات ، ومحطات الطاقة الكهربائية أو النووية
- المقابر
- تلوث الضوضاء من المطارات القريبة أو الطرق السريعة
- القمامة ، مقالب القمامة ، وإعادة التدوير
- المدارس
- المساكن الحكومية أو المباني الحكومية
- الساحات الرياضية
- تلوث الرياح مثل الروائح من المزارع أو المصانع المجاورة
التغلب على الاعتراضات على المواقع السيئة
إن أفضل طريقة للتغلب على الاعتراض هي عمومًا عن طريق التسعير المنزلي .
على سبيل المثال ، عندما سألت بائعًا كان لديه ثلاث مخالفات ضدها:
- في شارع مزدحم
- بالقرب من المباني التجارية
- عبر من المقبرة
لماذا اشترت المنزل في المقام الأول ، وقالت ، "السعر. وكان أقل منزل في لاند بارك باهظة الثمن للبيع في ذلك الوقت." لذلك وقعنا اتفاقية الإدراج ، ووضع المنزل في السوق بسعر أقل من المنافسة المتنافسة.
بيعت أخيرا بعد 90 DOM .
ورفض مشترٍ آخر من شركة لاند بارك شراء منزل لأن المنزل المجاور كان بحاجة إلى سقف جديد وطلاء خارجي. تحدثت إلى أحد الجيران تمكن من الحصول على التزام من صاحب المنزل المؤجل لصيانة الطلاء ورأسه.
من المفيد أحيانًا تعزيز فوائد بعض المواقع. فمثلا:
- المقابر هادئة بوجه عام.
- إن العيش بالقرب من مدرسة لعائلة شابة يعني أنه يمكنك مراقبة أطفالك عن كثب.
- لا يحدث اقتحام المنازل عادة في الشوارع مع الكثير من الحركة والنشاط.
تنسيقات سيئة
إذا كان منزلك موجودًا في منطقة مرغوبة ، فإن هناك عوامل أخرى مثل التخطيط السيء قد يؤدي إلى إيقاف المشترين. لا يمكن تصحيح جميع التصحيحات السيئة بسهولة ، وغالباً ما تعتبر خللاً غير قابل للشفاء. إذا كان الأمر سيكلف إصلاحًا أكبر من الذي ستحصل عليه مقابل جهودك ذات القيمة المضافة ، فقد يكون من الأفضل البيع بسعر أقل أو تقديم ائتمان إعادة عرض للمشتري. فيما يلي أمثلة على تخطيط سيء:
- المداخل الضيقة والقاعات
- السلالم الداخلية التي تواجه المدخل
- مدخل يواجه مدخل
- غرف نوم مجاورة
- غرف نوم تقع على مستويات منفصلة
- غرفة الطعام في وسط المنزل
- يتم الوصول إلى غرف النوم من غرف معيشة أو عائلية
- حمام الضيوف في مكان غير جذاب
- متقطع وضع الغرف دون تدفق
- غرف نوم في الطابق العلوي مع سلالم في الوسط
هذه الأنواع من المنازل تبيع أقل من المنازل المحيطة بها مع تخطيطات أكثر مطابقة من لقطات مربعة مماثلة. العديد من المنازل من هذا النوع في أراضى ساكرامنتو المرغوبة تقع في أيدي الزعانف ، الذين لديهم رؤية وخبرة لتغيير التصميم وإعادة بيع العقار بأرباح عالية.
منازل تالفة مع صيانة مؤجلة
المتعهد أو بارع خاصة هي شروط أستخدم عند الإشارة إلى منازل العلوي المثبت . للأسف ، في بعض الأحيان أفضل حل هو هدم المنزل ، وبيعه لقيمة كبيرة أو إعطاء المشتري قرض تكلفة الإقفال للقيام بهدم بعد إغلاق.
المنازل التي تتطلب الكثير من العمل لن تبيع لنفس المبلغ مثل المنازل المماثلة التي لا تتطلب العمل. سيرفض المشترون دفع القيمة السوقية الأعلى للمنازل ذات الصيانة المؤجلة.
علاوة على ذلك ، يطلب معظم المشترين حافزًا إضافيًا كتعويض عن المشكلات غير المتوقعة أيضًا.
على سبيل المثال ، المنزل الذي يتطلب 50000 دولار من العمل بين المنازل التي تباع بمبلغ 300 ألف دولار ، لن يفرض سعرًا يبلغ 250 ألف دولار. هذه ليست طريقة عمله. المتعهد ، على سبيل المثال ، الذي يعتزم إعادة بيع المنزل في حالة ثابتة ، يتوقع ربحًا معقولًا وسيؤثر في تكاليف إعادة البيع عند الشراء أيضًا. هذا يعني أن المنزل سيبيع على الأرجح بأقل من 200 ألف دولار.
في بعض الأحيان ، يقوم المشتري بشراء منزل لإصلاحه لأن المشتري يتوقع أن يكون التجديد عملاً محببًا. لكن هذه المنازل عادة ما تبيع أكثر قليلاً بسبب الموقع. من المفيد أن تكون في سعرك معقولاً عندما يكون منزلك يعاني من عيوب لا ترغب في معالجتها.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.