التعريف: اللغة في الرهن العقاري أو سند الضمان الذي يسمح للمقرض بالاتصال بالقروض المستحق والدفع مباشرة في حالة قيام المالك ببيع العقار أو نقل الملكية إلى العقار. يحتوي كل قرض تقريبًا اليوم على بند الاغتراب ، مما يعني أنه لا يمكن نقل الملكية ولا يمكن للمشتري الشراء بشرط الحصول على قرض قائم دون استصدار شرط مستحق للبيع.
الشرط المستحق للبيع هو نفس الشيء مثل بند الاغتراب.
وهناك نوع شائع من جملة الاغتراب التي وجدت في العديد من أعمال الثقة على النحو التالي ، من لجنة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية:
"في حالة بيع العقار أو أي جزء منه أو أي مصلحة فيه أو نقله أو عزله من قبل المستثمر ، سواء كان ذلك طوعًا أو لا إراديًا ، باستثناء ما يحظره القانون ، فإن جميع الالتزامات المضمونة بهذا
الأداة ، بغض النظر عن تواريخ استحقاق تعبير فيها ، في خيار حامل هذا ومن دون طلب أو إشعار ، يجب أن تصبح على الفور واجبة السداد ".
من المستحيل عمليا العثور على أي قروض عقارية قائمة اليوم لا تحتوي على مثل هذا الشرط. في حين أنه قد لا يذكر حرفيا ، يحظر بند الاغتراب نقل الممتلكات العقارية دون سداد الرهن العقاري الحالي.
وبالعودة إلى الوراء عندما كان التمويل الإبداعي شائعاً للغاية في أواخر السبعينيات وأوائل الثمانينيات في الولايات المتحدة ، وخاصة في كاليفورنيا حيث حصلت على ترخيص ، كان وكلاء العقارات يتحدثون في كثير من الأحيان عن قضية المحكمة لعام 1974 ، قضية تاكر ضد لاشين للادخار والقروض.
كانت هذه قضية محكمة تاريخية تنطوي على عقد بيع أرض بالتقسيط. وقالت أساسا أن المقرض ليس لديه الحق في استدعاء القرض المستحق والدفع لأنه لا يمكن أن يثبت أضراره الأمنية عند نقل البيع في عقد الأرض .
قام العديد من وكلاء العقارات خلال تلك الفترة الزمنية بدمج معاملات التمويل الإبداعي التي حصل فيها المشتري على ملكية عادلة من خلال عقد أرض ودفع الرهن العقاري الأساسي ، بالإضافة إلى دفع مبالغ للبائع من أجل حقوق الملكية .
كانت أسعار الفائدة المرتفعة هي التي دفعت المشترين إلى الاعتماد على التمويل الإبداعي.
تقديم سريع إلى قضية محكمة عام 1978 الخاصة بقانون Wellenkamp ضد بنك أمريكا. عزز قرار المقاطعة الثاني هذا في ولاية كاليفورنيا ما نصت عليه المادة 711 من القانون المدني في كاليفورنيا ، وهو أن المقرض لم يستطع تطبيق شرط الاغتراب عن طريق استدعاء القرض المستحق ودفعه إذا لم يكن هناك ضعف في قيمة الضمان للقرض أو كان معرضًا لخطر الإضعاف. بعد ذلك ، تم بيع العديد من المنازل خاضعة لرهن عقاري يسار ويمين ، مثل لم يكن هناك يوم غد ، مما أدى إلى خفض أسعار الفائدة 18 ٪ التي كانت منتشرة جدا.
كان من الشائع جدًا إغلاق إحدى المعاملات في غضون 7 أيام. كان المشترون يخفضون من 7٪ إلى 10٪ من سعر البيع ، وهو ما يكفي لدفع العمولات وتكاليف الإغلاق ، مع الأخذ باللقب رهنا وتعهدات التمويل إلى البائع في شكل وثيقة ثقة ثانية أو ثالثة. في بعض النواحي ، كان مثل الغرب المتوحش. نقل الوكلاء الذين فهموا التمويل الإبداعي الكثير من المخزون ، وولدت أعمال ندوة Get Rich Quick .
فجأة ، كانت ندوات التمويل الإبداعية في كل مكان. كانت هذه منطقة جديدة للعديد من وكلاء العقارات وعملائها. كان أيضا مناخا ناضجا للإساءة والاحتيال.
بعد 1982 غاران سانت. القانون الألماني ، الكثير من خطط التمويل الإبداعي توقفت ببطء. حتى مبيعات خيار التأجير ، التي تم إنشاؤها وتنظيمها على أنها ثغرة في بنود الاغتراب ، تعرضت لإطلاق نار.
في السنوات التالية ، بدأت أسعار الفائدة في الانخفاض ، مما يجعل الحصول على قرض عقاري جديد خيارًا جذابًا لمشتري المنازل لأول مرة. هذا وضع القروض التقليدية وقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية مرة أخرى إلى العمل. كان لا يزال هناك عدد قليل من قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية القديمة التي يمكن الاستيلاء عليها دون افتراض رسمي ، ولكن مع مرور السنوات ، كان هناك عدد أقل وأقل من هذه القروض المتاحة. اليوم ، لا يوجد شيء.
وبالطبع ، أدى جزء من هذا إلى الحصول على قروض سداد بقيمة 80/20 التي ساهمت جزئيًا في تحطم سوق الرهن العقاري الثانوي في عام 2007. وقد سمح للمشترين الذين قد يضربون المرآة ، دون القدرة على سداد قرض عقاري ، بالحصول على تمويل بنسبة 100٪.
كلنا نعرف ما حدث عندما انهارت السوق في عام 2008. متطلبات الرهن العقاري اليوم أكثر صرامة ، وأصعب كثيرا الحصول على رهن عقاري الآن.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.