تعرف على خيارات التأجير ومبيعات شراء التأجير

كانت مبيعات خيار التأجير أدوات تمويل شائعة في أواخر السبعينيات وأوائل الثمانينيات. كانت تستخدم في المقام الأول كوسيلة للتحايل على بنود الاغتراب في الرهون العقارية. ادعى مؤيدو الصفقة أن البيع لم يكن بيعًا فعلًا لأنه كان تأجيرًا ؛ ومع ذلك ، جادل المحاكم خلاف ذلك.

اليوم ، خيارات الشراء ، خيارات التأجير ، واتفاقيات الشراء التأجيرية هي ثلاث وثائق تمويل مختلفة. تُعد الفروق محددة حسب الدولة وليس جميع الدول لديها قوانين متطابقة.

قبل الدخول في اتفاق مع البائع ، يجب على المشترين الحصول على مشورة محامٍ عقاري. المعلومات الواردة أدناه هي نظرة عامة ولا يُقصد تفسيرها على أنها نصيحة قانونية.

أساسيات الخيار

• يدفع المشتري ثمنًا للبائع من أجل الحصول على الحق لاحقًا في شراء العقار. قد تكون هذه الأموال خيار كبير أو أقل من 1 دولار.
• قد يوافق المشتري والبائع على سعر الشراء أو قد يوافق المشتري على دفع قيمة السوق في الوقت الذي يمارس فيه الخيار. إنه قابل للتفاوض. ومع ذلك ، فإن معظم المشترين يرغبون في قفل سعر الشراء في المستقبل عند بدء الخيار.
• إن مدة اتفاقية الخيار قابلة للتفاوض ، ولكن الطول المشترك يكون عمومًا من سنة إلى ثلاث سنوات.
• نادرا ما يتم استرداد أموال الخيار.
• لا يمكن لأي شخص آخر شراء العقار خلال فترة الخيار.
• يمكن للمشتري بيع الخيار لشخص آخر.
• إذا لم يقم المشتري بممارسة الخيار وشراء العقار في نهاية الخيار ، تنتهي صلاحية الخيار.

• المشتري غير ملزم بشراء العقار.

أساسيات خيار التأجير

• يدفع المشتري ثمنًا للبائع من أجل الحصول على الحق لاحقًا في شراء العقار. قد يكون خيار خيار الإيجار جوهريًا.
• قد يوافق المشتري والبائع على سعر الشراء الآن أو قد يوافق المشتري على دفع قيمة السوق في الوقت الذي يمارس فيه هذا الخيار. إنه قابل للتفاوض. ومع ذلك ، فإن معظم المشترين يرغبون في قفل سعر الشراء في المستقبل عند بدء خيار التأجير.

• خلال مدة خيار التأجير ، يوافق المشتري على استئجار العقار من البائع مقابل مبلغ إيجار محدد مسبقًا.
• إن مدة عقد خيار عقد الإيجار قابلة للتفاوض ، ولكن المدة الشائعة هي عمومًا من سنة إلى ثلاث سنوات.
• لا تنطبق أموال الخيار بشكل عام على الدفعة المقدمة.
• عادةً ما ينطبق جزء من مبلغ الإيجار الشهري على سعر الشراء.
• نادرا ما يتم استرداد أموال الخيار.
• لا يمكن لأي شخص آخر شراء العقار خلال فترة خيار التأجير.
• لا يستطيع المشتري عادة تعيين خيار التأجير دون موافقة البائع.
• إذا لم يقم المشتري بممارسة خيار التأجير وشراء العقار في نهاية خيار التأجير ، تنتهي صلاحية الخيار.
• المشتري غير ملزم بشراء العقار.

أساسيات شراء عقد الإيجار

• يدفع المشتري ثمنًا للبائع من أجل الحصول على الحق لاحقًا في شراء العقار. قد يكون هذا الخيار من المال كبيرًا.
• يتفق البائع والمشتري على سعر الشراء ، غالباً ما يكون أعلى أو أعلى قليلاً من القيمة السوقية.
• خلال مدة الخيار ، يوافق المشتري على استئجار العقار من البائع مقابل مبلغ إيجار محدد مسبقًا.
• وتكون مدة عقد إيجار الشراء قابلة للتفاوض ، ولكن الطول العام يكون عموماً من سنة إلى ثلاث سنوات ، وفي ذلك الوقت يطلب المشتري الحصول على تمويل من المصرف ويدفع للبائع بالكامل.

• لا تنطبق أموال الخيار بشكل عام على الدفعة المقدمة.
• يسري جزء من دفعة الإيجار الشهرية عادةً على سعر الشراء.
• خيار الخيار غير قابل للإرجاع.
• لا يمكن لأي شخص آخر شراء العقار إلا إذا تخلف المشتري عن الدفع.
• لا يستطيع المشتري عادةً تعيين اتفاقية شراء عقد الإيجار بدون موافقة البائع.
• غالبًا ما يكون المشترون مسؤولون عن صيانة العقار ودفع جميع النفقات المرتبطة بصيانته ، بما في ذلك الضرائب والتأمين.
• المشتري ملزم بشراء العقار.

القيام بشراء خيار التأجير / الإيجار

توظيف محام عقارات لرسم الوثائق وشرح حقوقك ، بما في ذلك تلك الحيازة والعواقب الافتراضية. قد يكون العقار مرهونا بقروض ضمنية تحتوي على بنود الاغتراب ، مما يعطي للمقرض الحق في تسريع القروض عند البيع.

في بعض الأحيان يعطي البائعون الخيار لوكيل عقاراتهم كدفعة كاملة للعمولة . لا يشترك الوكلاء دائمًا في ممارسة خيارات التأجير أو الوفاء باتفاقيات شراء التأجير ، وحتى إذا كنت قد احتفظت بتمثيل الوكيل العقاري ، فإنك لا تزال بحاجة إلى محام عقاري. الوكلاء ليسوا محامين ولا يمكنهم تقديم المشورة القانونية.

في حالة شراء عقد الإيجار ، يجب الحصول على جميع الإفصاحات والقيام بالعناية الواجبة كما تفعل في عملية بيع منتظمة. هذا يعنى:

• الحصول على تفتيش المنزل .
• افحص سياسة العنوان .
• الحصول على تقييم .
• قراءة إفصاحات البائع .
• النظر في الحصول على عمليات تفتيش للآفات ، وإصدار شهادة سقف ، وخطة ضمان منزلي ، وتعيين مفتشين مؤهلين آخرين.

فوائد شراء التأجير للبائعين والمشترين

يتم تقديم اتفاقيات شراء عقود الإيجار عادة من قبل باعة العقارات التي يصعب بيعها . فكر في الأمر؛ إذا كان العقار سهل البيع ، فإن البائع سيبيعه إلى مشتر تقليدي يدفع البائع نقدًا.

• عموما الباعة الحصول على قيمة السوق بأسعار اليوم والتخفيف من دفع الرهن العقاري على الممتلكات الشاغرة.
• وعلى الرغم من أن دفعات الإيجار قد تتجاوز الإيجار في السوق ، فإن المشتري يقوم ببناء دفعة مقدمة ، ويقدر أن العقار سيقدر قيمة ما بعد سعر الشراء المتفق عليه.
• عادة ما يقوم المشترون بسداد دفعة صغيرة ، مع القليل من المؤهلات أو بدونها ، مما يجعل شراء عقد الإيجار وسيلة جذابة للتخفيف من فوائد ملكية المنازل.
• يتلقى المشترون أيضًا خطة ادخار قسريًا ، حيث يُنسب جزء من دفعة الإيجار إلى سعر الشراء في نهاية اتفاقية خيار التأجير.
• في حالة تخلف المشتري عن الدفع ، لا يقوم البائع باسترداد أي جزء من مدفوعات الإيجار أو خيار الأموال وقد يحتفظ بالحق في رفع دعوى للحصول على أداء محدد.

لمزيد من المعلومات ، اتصل بمحامي العقارات.

في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.