فهم دور الاعباء في العقارات
تعريف العبء: أي التزام ، فيما يتعلق بالعقارات ، يعني أي شيء قانوني يثقل أو يقيد استخدام أو نقل الملكية. خاصية حرة واضحة من أي وجميع الأعباء نادرة في العديد من الدوائر العقارية. يمكن أن يكون الرهن عبارة عن قرض (قرض) ، أو امتياز (طوعي أو غير طوعي) ارتفاق أو قيد يحد من نقل الملكية. عبء يمكن أن تنطوي على المال ، ولكن ليس دائما.
المثل الذي ترعرعت فيه هو: كل الامتيازات من الرهونات ، ولكن ليست كل الرهونات هي الامتيازات. مرتبك حتى الآن؟
سند من الثقة أو الرهن باعتباره عبء
الكثير من الناس يفترضون خطأ أن الرهن يشير فقط إلى الرهن العقاري ، على سبيل المثال ، لأن هذا هو الاستخدام الأكثر شيوعًا. عندما يمول أحد مشتري المنازل شراء منزل ، يتألف هذا التحقق المالي عادة من اثنتين من الوثائق: السند الإذني ، وهو التزام بالدفع ، والرهن العقاري أو سند الضمان ، الذي يؤمن المذكرة ويسجل. الرهن العقاري يختلف قليلاً عن سند الثقة ، ولكن لأغراضنا العملية ، كلاهما عبء.
عند سداد الرهن أو سند الثقة ، يتم إزالة الرصيد من العقار في السجلات العامة. وتسمى وثيقة مشتركة لإزالة الرهون بعبارة إعادة التوصيل ، والتي تعيد صياغة عنوان واضح لمالك العقار.
تحدث مشكلة عندما يتم الإفراج عن المسؤولية عن الرهن العقاري أو سند من الثقة من خلال جلسة استماع الإفلاس ولكن لم يتم الافراج عن قرض رسميا من الممتلكات.
لا يمارس جميع محامي الإفلاس العقارات ، وبعضهم لا يدرك أن الإفلاس ، الفصل 7 ، على سبيل المثال ، لا يفرج عن الدين ، وإذا كانوا مدركين على مستوى ما ، فإن زبائنهم لا يرغبون في دفع رسوم إضافية للحصول على الإفراج. من هذا الرهق. هذا الإشراف يمكن أن يسبب سحابة على اللقب إذا لم يتم تحرير الرفض.
الامتيازات الطوعية باعتبارها عبئا
الامتياز الاختياري هو مستند يوقعه المالك عن طيب خاطر ويتم تسجيله بشكل عام ضد الملكية في السجلات العامة. يمكن أن يكون امتيازًا مقابل تبديل الأموال مثل القرض الثاني أو خط ائتمان المساكن أو حتى إعادة تمويل التمويل الثانوي الحالي.
في بعض الحالات ، مثل خط ائتمان ، قد لا يكون هناك تبادل للأموال حتى ينقر مالك المنزل بالفعل على خط الائتمان ، أي يقترض المال. عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة للغاية ، كنت أحصل على خط ائتمان من قبل وحافظت على هذا النوع من الائتمان لمدة 7 سنوات دون أن أتطرق إليه. لقد عاملتها كمصدر طوارئ للأموال ، إذا احتجت إليها. في النهاية ، أغلقت الحساب دون استخدام المال. لكنني لازلت بحاجة إلى زوجي لتسجيل تسجيل هذا الامتياز.
الامتيازات الطوعية باعتبارها عبء
نوعان من الامتيازات اللاإرادية التي هي شائعة إلى حد ما والربيع إلى ذهني هي لولاند pendens وامتياز ميكانيكي. عن طريق اللاإرادي ، فهذا يعني أن صاحب المنزل لم يوافق بالضرورة على أن مثل هذا الامتياز يمكن تقديمه ضد الممتلكات ولكن ظهر امتياز مع ذلك. يعتبر Lis pendens طريقة رائعة لإعلان اتخاذ إجراء قانوني معلق. لنفترض مثلاً أن البائع وافق على البيع إلى مشترٍ ولكن لم يتمكن المشتري ، لأي سبب كان ، من الإغلاق في الوقت المحدد ، لذلك ألغى البائع العقد من جانب واحد دون موافقة المشتري.
لمزيد من تعقيد هذه المسألة ، دعنا نقول أن البائع يرغب في البيع إلى مشتر آخر لمزيد من المال ، ورفض تمديد الوقت لإغلاق للمشتري الحالي. يجوز للمشتري الحالي ، لمنع البائع من نقل ملكية حقه إلى المشتري الجديد ، أن يرفع دعوى قضائية ضد البائع ويسجل حقه في البيع. سوف يحظر العقد الأخير البيع حتى يتم حل المحكمة.
يتم إيداع الامتياز ميكانيكي عموما من قبل المقاول أو المقاول من الباطن المقاول للعمل أو المواد التي لا تزال غير المسددة. يجب سداد جميع الامتيازات الاضطرارية لشركة العنوان لإصدار سياسة الملكية دون ذكر الأعباء باعتبارها استثناءات للتأمين على الملكية. تبقى الرهانات اللاإرادية مع الممتلكات حتى الإفراج عنه. علاوة على ذلك ، فإن المقرض الجديد للمشتري سيحتاج أيضًا إلى عنوان واضح.
الارتفاعات باعتبارها عبء
ولعل أكثر أنواع الارتفاق شيوعاً هو التساهل في صيانة المرافق ، ولكن يمكن أيضاً منح حق الارتفاق (حق الوصول) إلى قطعة أرض غير ساحلية دون طريق. الارتفاعات هي عبء لأنه يحظر بعض الإجراءات ويؤثر على حقوق الملكية. على سبيل المثال ، لا يمكنك إنشاء بركة سباحة فوق موقع محجوز لخط المجاري في المدينة. حسنا ، يمكنك ذلك ، لكن المدينة يمكنها حفر هذا المسبح بدون إذنك.
تتم الإشارة إلى حقوق الارتفاق في بوليصة تأمين الملكية الخاصة بك وتظهر غالبًا على خريطة الخبير نفسه.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.