متى يمكن لـ Homebuyer الانتقال؟
تاريخ حيازة المشتري عند الإغلاق
ضع في اعتبارك أن الإغلاق لا يعني دائمًا تسجيل الفعل لأنه في بعض أجزاء البلاد ، تكون المقاطعات متأخرة لأسابيع في تسجيل الأعمال. في هذه المواقف ، يحدث الإغلاق عندما يتغير المال في يد ، يتم رسم الفعل ويتم استيفاء جميع شروط العقد. عندما أعمل في سكرامنتو ، لا يحصل المشترون على المفاتيح حتى تؤكد شركة العنوان أنه قد تم تسجيل الفعل وأبلغوا ذلك التأكيد.
تواريخ امتلاك المشتري العرفي
ستفرض العادة المحلية كيف يطلب المشتري الحيازة ، ولكن الحيازة هي عادة مشكلة متفق عليها عند قبول عقد الشراء . ليس من المعتاد بالنسبة للمشتري استلام المفاتيح في اليوم الذي يتم فيه إغلاق الصفقة. في بعض أجزاء البلاد ، يمنح المشترون البائعين يومًا أو يومين بعد أن يغلقوا أبوابهم للانتقال. في بعض الأحيان ، يعود البائعون للتأجير من المشترين. كل ما توافق عليه ، تأكد من كتابته.
كيف يمكن لظروف السوق أن تؤثر على تواريخ امتلاك المشتري
- في أسواق البائع ، غالبًا ما يمنح المشترون البائعين عدة أيام للتنقل دون اعتبار للمشتري. وهذا للحصول على ميزة في حالة تلقي البائع لعروض متعددة .
- في أسواق المشتري ، يصر المشترون عمومًا على الإشغال عند الإغلاق ، ويعرفون أنهم يرفضون الإغلاق إذا لم تكن المنشأة شاغرة عند الإغلاق.
- في الأسواق المحايدة ، يتم الحيازة عادة عند الإغلاق.
حيازة المشتري المبكر
كقاعدة عامة ، يعتبر إهدار الحيازة المبكرة للمشترين أمرًا مستاءً ، لأن الكثير من الأمور قد تحدث بشكل خاطئ في اللحظة الأخيرة. الطرد ليس دائما سهل ولا رخيص. ولهذا السبب ، ينصح المحترفون بأن يقوم البائعون والمشترين بتنفيذ نوع من عقود الإيجار.
بائع الإيجار مرة أخرى تحتفظ بوسيسيون
يريد المشترون أن يدفع البائعون مبلغًا يعادل دفع الرهن العقاري ، بالإضافة إلى التأمين والضرائب. هذا المبلغ هو في كثير من الأحيان أكثر بكثير من دفع الرهن العقاري الأصلي البائع. أيا كان المبلغ المتفق عليه ، ضعه كتابة ، وتنفيذ اتفاقية إيجار لحماية جميع الأطراف. المبلغ قابل للتفاوض وليس هناك سبب حقيقي يحتاج إلى أن يعتمد على PITI للمشتري. توجد حجة تقول إن مبلغ الإيجار يجب أن يعتمد على متوسط قيمة الإيجار للمنطقة.
تأخر الحيازة بسبب شروط تمويل القروض
حتى الخطط الأفضل وضعت في بعض الأحيان. يمكن أن يوضح العقد الخاص بك على وجه التحديد عندما يسمح الإشغال ، ولكن قد لا يتم إغلاق الصفقة في الوقت المحدد. الأسباب الشائعة تشمل القرض. في الوقت الذي يتم فيه توقيع مستندات القرض ويستعرضها المقرض ، قد يطلب المكتتب أن يتم استيفاء شرط القرض قبل التمويل.
يمكن تلبية هذا الشرط بسهولة تأخير القرض.
عثر بائع حديث من كارمايكل ، كاليفورنيا ، على أنها لم تستطع العثور على أي عامل تحريك للعمل في عطلة ، وهو اليوم الذي كان من المفترض أن تخلي فيه منزلها الذي كان عمره 40 عامًا. رفض المشترون منح البائع يومًا إضافيًا للخروج ، مطالبين بأنه كان على البائع أن يتخذ الترتيبات قبل فترة طويلة من يوم التخرج. على مضض ، وعلى نفقة إضافية ، غير البائع يومه المتحرك لتلبية طلبات المشترين.
في اللحظة الأخيرة ، دعا المقرض للحصول على شرط قرض ورفض لتمويل القرض حتى تم استيفاء الشرط. الإيفاء بالشروط تأخر الإغلاق لمدة يومين ، ولكن المشترين أرادوا مفاتيح المنزل في اليوم الذي كان من المقرر في الأصل أن يغلق فيه. لم يرغبوا في الانتقال جسديًا. أرادوا غسل الشامبو.
إذا كنت البائع الذي غادر المنزل وغادر المنزل ، في ظل هذه الشروط ، هل أعطيت مفاتيح لهؤلاء المشترين؟
عند إبلاغ البائع أنه لا يجب تسليم المفاتيح إلى المشتري حتى يتم إغلاق الصفقة ، قرر حجب المفاتيح. كانت ضمن حقوقها. لماذا خطر مشكلة؟
نصيحة: بدلاً من تحديد الحيازة في تاريخ معين ، من الأفضل أن تكتب عقودًا تعطي امتلاكًا إما عند "الإغلاق" أو الأيام X قبل أو بعد X يومًا ، وليس تاريخًا محددًا.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.