في انتظار إغلاق على الصفحة الرئيسية
مما يعني أن المقرض يلعب دورًا مهمًا لا يمكن تجاهله.
يمكن للمشتري والبائع الموافقة على تاريخ إقفال سابق في عقد الشراء ، ولكن إذا كان المقرض غير قادر على الأداء خلال هذه الفترة الزمنية ، فلا يهم أي تاريخ محدد ، لأنه لن يغلق في تاريخ حدد المشتري والبائع. وسوف تغلق عندما يكون المقرض جاهزا للإغلاق. علاوة على ذلك ، ليس كل كنوز المقرض المنفعة.
عملية إغلاق الحساب المجمد
اعتمادا على المكان الذي تعيش فيه ، يمكن لأي عدد من الكيانات التعامل مع عملية الإغلاق. دعونا نناقش بعض. يمكن أن يكون وكيل الإغلاق هو ضابط ضمان ، أو أقرب ، أو شركة عنوان ، أو محام عقاري .
يمكن أن تختلف عمليات الإغلاق على نطاق واسع حتى داخل نفس الحالة. في كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، تختلف عملية الضمان في شمال كاليفورنيا مقابل جنوب كاليفورنيا. والفرق الرئيسي بين الاثنين هو توجيه تعليمات الضمان وتوقيعه على الواجهة الأمامية (بعد قبول العرض بوقت قصير) في كال الجنوبية وعلى الطرف الخلفي (قبل الإغلاق) في شمال كال.
قبل أن يتم إغلاق أي وحدة ضمان ، يجب استيفاء جميع بنود عقد الشراء ؛ ثم يقوم البائع بإيداع العقد ويودع المشتري الأموال. فيما يلي نماذج لأنواع الشروط المطلوبة في كاليفورنيا. قد تختلف عملية إغلاق الولاية.
- اتفاقية شراء وملاحق تم تنفيذها بالكامل.
- إيداع وديعة نقدية جادة .
- تفتيش المنزل أو التنازل.
- الوفاء بواجبات البائع مثل تقديم تقرير فحص الآفات و / أو استكماله ، شهادة السقف ، ضمان المنزل ، سياسة الملكية الأولية ، إيصال طلب المستفيد ، الإصلاحات ، إن وجدت ، وفقًا لطلب الإصلاح .
- الانتهاء من عمليات تفتيش المشتري ، بما في ذلك الإفراج عن الطوارئ ، إذا طلب ذلك.
- الفحص النهائي للمشتري أو التنازل عنه.
- تقييم الممتلكات من قبل المثمن المقرض.
- موافقة القرض المقرض ورضا شروط القرض من قبل المشتري مثل إيداع أدلة على بوليصة التأمين على المنزل .
- تعليمات الضمان التي وقعها البائع والمشتري.
- سند نقل ملكية موثق وموثق من البائع.
- صك وثوق موثق وموثق من قبل المشتري ومذكرة إذنية .
- توقيعات المشتري على جميع وثائق القرض.
- إيداع أموال المشتري من المقرض.
- إيداع الرصيد المتبقي من المشتري وتكاليف إغلاق المشتري .
كم تستغرق الصفحة الرئيسية ختامية؟
غالباً ما يكون المشترون الذين حصلوا على موافقة مسبقة من القرض مقابل التأهيل المسبق للقرض في وضع يمكنهم من إغلاقه في وقت أقرب. تتضمن عملية الموافقة المسبقة التحقق من بعض العناصر مقدمًا ، قبل التوقيع على عقد الشراء ، ونقل المقترض بضع خطوات أقرب إلى الإغلاق.
إذا كان المقرض قد تحقق من عمل المقترض والحسابات المصرفية وتقرير الائتمان ، يمكن أن تتم عملية الإغلاق بالسرعة التي يمكن بها لشركات التأمين معالجة المستندات ومراجعة التقييم ، بشكل عام خلال أسبوع أو أسبوعين. ومع ذلك ، إذا كان المستند مفقودًا من الملف مثل تقرير عنوان أولي أو حالة بيع البائع ، فقد يتأخر الإغلاق.
يمكن إغلاق معظم قروض الرهن العقاري ذات الصلة فيدراليا في غضون 30 يوما. قد تستغرق برامج مشتري المنازل الخاصة لأول مرة ، خاصة تلك التي تنطوي على مساعدة لدفع مقدم من المشتري ، 35 إلى 45 يومًا للإغلاق. تتطلب هذه القروض الخاصة عادة الموافقة من عمليتي اكتتاب.
من ناحية أخرى ، يمكن أن يؤدي الإمتثال لإرشادات TRID أحيانًا إلى إبطاء العملية نظرًا لأن الكيانات التي تعمل معًا ليس لها علاقة موجودة مسبقًا.
الصفحة الرئيسية إغلاق التأخير
تحدث المشاكل الكبرى غالبًا بعد إرسال الملف إلى المكتتب. يكون موظفو القروض على دراية عامة بإرشادات الاكتتاب ؛ ومع ذلك ، لا يمكنهم دائمًا توقع استجابة المكتتب. كل مكتتب هو فريد من نوعه.
لا يوجد ما هو أسوأ بالنسبة للمشترين من الجلوس على الصناديق التي تحتوي على كل القيمة التي يمتلكونها ، والانتظار للمحركين وعدم معرفة ما إذا كان قرضهم سيتم الموافقة عليه من قبل المكتتب. يمكن أن تكون الأيام القليلة الأخيرة من الإغلاق مثيرة للغاية.
يبدو أن المقرضين المؤسساتيين يتسببون في المزيد من التأخير من سماسرة الرهن العقاري. لست متأكداً ما إذا كان ذلك بسبب أن البنوك الكبيرة تتبع إجراءاتها الخاصة أو أن موظفيها يثقبون الساعة ولا يهتمون بالملف مثل القطع المضبوطة ، ولكن معظم التأخيرات في المبالغ المستردة من البنوك الكبرى.
فيما يلي بعض المشاكل الشائعة التي يمكن أن تؤخر أو تمنع الإغلاق ، وكثير منها ، يؤلمني أن أقول ، كان ينبغي معالجتها قبل تقديمها إلى مكتتب ، ولكن في بعض الأحيان يتم إسقاط الكرة:
- تقييم منخفض أو مكتتب أوامر تقييم المراجعة التي لا تتطابق مع التقييم الأول.
- تم العثور على دين إضافي على تقرير الائتمان المحدّث للمشتري.
- تلاحظ الأخطاء في تقرير الائتمان للمشتري.
- رخص أو أحكام جديدة مقدمة ضد المشتري أو البائع عند تحديث الملكية.
- السحب على اللقب.
- تغيير الحالة الاجتماعية للمشتري أو البائع.
- البيانات المصرفية أو المستندات المالية المحدثة المطلوبة.
- معلومات التأمين في عداد المفقودين.
- قرض منتهي الصلاحية أو التزام البرنامج.
- تغييرات كبيرة على الرسوم في تقدير القرض.
إذا كان عقد الشراء لا يحتوي على حكم يجعل إغلاق الوحدة مشروطًا بالموافقة على القرض ، فيمكن أن يكون إيداع الأموال الجاد للمشتري معرضًا للخطر في حالة عدم الموافقة على القرض وعدم إتمام الصفقة.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.