سألني العملاء مرات عديدة عن تقديرات القيمة على Zillow التي أتخيل أن الجميع يتساءلون عما إذا كان Zillow دقيق مع Zestimate. أعتقد أن أول شيء يجب فهمه هو ما ليس Zillow. Zillow ليس في العقارات. لا أعرف أي من وكلاء العقارات الذين يعملون في Zillow (ليس على أي حال بعد). إنها ليست خدمة عامة مثل المكتبة. Zillow هو موقع ويب تجاري ، تم إنشاؤه لإغراء مقل العيون الذين يرغبون في التحديق في المنازل ، وبدورهم لبيع الإعلانات إلى المتخصصين في العقارات.
يستند Zillow إلى العديد من الاستنتاجات حول الآراء التي تشكلت من خلال مراقبة البيانات التي تم جمعها من مصادر مختلفة. كل شخص لديه رأي حول شيء ما. يمكنك أن توافق أو لا توافق. الآراء ليست حقائق. إذا كان زيلو قد وضع إصبعه على نبض السوق من خلال كرة بلورية خاصة به ، لكان زيليو قد توقع انهيار سوق الإسكان ، وهذا لم يحدث. في الواقع ، كان Zillow بدأ للتو عندما بدأ السوق في الانهيار.
يشبه هذا التناظر الذي قدمه راندولف ديوك في عام 1983 في فيلم Eddie Murphy ، حيث تشرح شخصية الدوق أنه سواء ترتفع السوق أو تنخفض السوق ، فإن سماسرة السلع (و ، نعم ، حتى شركات مثل Zillow ،) سوف تستمر لكسب المال.
فهم Zillow في Zestimate
اكتسبت Zillow البيانات من خلال دمج جميع المعلومات عن السكن الذي يمكن أن تجده. تعدّ المزجّة عبارة عن كلمة خيالية لدمج البيانات ودمجها من مصادر متنوعة في مصدر واحد.
فعلت بشكل صحيح ، يمكن دمج خلق احتكار. لكن دعونا لا نتقدم على أنفسنا. توجد العديد من البرامج المحوسبة التي يمكنها التنبؤ بقيمة المنزل. حتى وكلاء العقارات يستخدمون البرامج المحوسبة ، ولكن الفرق هو أن وكلاء العقارات لا يعتمدون على تلك البرامج ، كما قد يقول المرء ، أن الذكاء الاصطناعي قد ينظر إليه.
نحن لسنا هناك بعد.
على الأقل ليس الآن ، لا تستطيع Zillow التنبؤ بكيفية شعور المشتري عندما يدخل المنزل. لا تستطيع Zillow أن تخبرك ما إذا كانت الأجزاء الداخلية قد تم تحديثها ، أو إذا كانت الصنعة متفوقة ، أو ما إذا كانت المواد المستخدمة أقل شأنا ، أو ما إذا كانت المدرسة حول الزاوية قد قللت من قيمة المنازل التي تساند ملعب كرة القدم ، أو أي عدد آخر عوامل استخدام وكلاء العقارات وخبراء التقييم عندما يعرفون الحي وتفقدوا المنزل شخصيا.
كيف الوكلاء يصلون إلى تقدير القيمة
أنا لا أتحدث نيابة عن جميع وكلاء العقارات ، لكني كنت في العمل لأكثر من 40 عامًا ولديها مستوى كافٍ إن لم يكن أعلى من المستوى المتوسط للكفاءة. عندما أبدأ تقييم عقار ، فإن أول شيء أقوم به من جهاز الكمبيوتر الخاص بي هو دراسة المنزل من قمر صناعي على Google. ألاحظ ما إذا كان ذلك يعود إلى شارع مزدحم ، والقرب من العقارات التجارية أو الطرق السريعة ، وحجم المنازل الأخرى المجاورة ، والنباتات والمناظر الطبيعية ، وتوجهها إلى الشمس ، وإذا كنت محظوظًا ، فقد تكون هناك صورة الخارج بالإضافة إلى مشهد الشارع.
أقوم أيضًا بتشغيل مجموعتين من التقييم الآلي. واحد هو من خلال Realist ، وهي شركة تملكها CoreLogic ، والتي تتمحور حول البيانات من جميع المبيعات ، بما في ذلك غير MLS ، وسوف تأخذ في الاعتبار مبيعات المنازل المحيطة التي تتفاوت بنسبة 25 ٪ أو أقل في التكوين والنوع ، بما في ذلك المعلمات الأخرى التي أقوم بها يدويا.
يستند التقييم التلقائي الآخر أيضًا على المبيعات التي تم سحبها مباشرة من نظام MLS وحسابها استنادًا إلى لقطات مربعة ، بما في ذلك القيم العالية والمنخفضة والمتوسط والمتوسط لجميع القوائم المعلقة والمعلقة والقوائم النشطة. غالباً ما تكون هاتان القيمتان منفصلتان جداً عن بعضهما البعض ولكن ، معًا ، يمكنني الوصول إلى مجموعة من القيم ، لا تتجاوز الفارق 5٪. لكن هذا ليس كافيًا لإثبات القيمة.
بعد تسلحها بهذه المعلومات ، أقوم بتفتيش المنزل وننظر إليه من خلال عيني المشتري ، وكيف سيشاهده أحد المثمنين ، وحيث نحتاج إلى أن نكون في موقع ضد المنافسة لدفع حركة المرور إلى المنزل . ليس من غير المعتاد بالنسبة لي أن أدخل إلى المنزل مع اتفاق قائمة جاهزة في متناول اليد وينتهي في نهاية المطاف تغيير سعر القائمة بعد عرض المنزل. الأتمتة لا تحل محل التقييم الشخصي.
The Zillow Zestimate of Value Accuracy
لا تدعي Zillow مطلقًا أنها دقيقة بنسبة 100٪ طوال الوقت أو حتى 80٪ دقيقة في معظم الأوقات في جميع المجالات. إذا كانت جميع المنازل داخل دائرة نصف قطرها ستة كتل متشابهة جدا مع بعضها البعض ، على سبيل المثال ، تقسيم فرعي في الضواحي ، مليء بالمنازل المبنية في نفس العام ، تقريبا بنفس الحجم ومع وسائل الراحة المماثلة ، سيكون تقدير Zillow أكثر دقة ، ربما في حدود 10٪ ، نظرًا لعدم وجود اختلافات محددة كافية للتخلص منها. في أوقات أخرى ، لن يكون هذا قريبًا على الإطلاق.
لقد قمت بسحب أربعة منازل نموذجية قمت ببيعها شخصيًا للمقارنة مع زيستيم بالنسبة لك. ملكية واحدة عبارة عن منزلين على الكثير في Midtown Sacramento ، وتقع في شارع مزدحم بالقرب من مسارات السكك الحديدية وبالقرب من ضوضاء الطريق السريع ، على الجانب الآخر من عقار تجاري. وقد قدرت شركة Zillow قيمة هذا المنزل بمبلغ 380،733 دولارًا ، لكنها بيعت بمبلغ 349،000 دولار ، بعد ما يقرب من 6 أشهر في السوق ، مع الكثير من التعرض. كان تقدير Zillow حوالي 9 ٪ مرتفع جدا.
كان المنزل الثاني واجهة بحرية مخصصة في منطقة الجيب في سكرامنتو. وقدرت شركة Zillow هذا المنزل بمبلغ 983،097 دولار. بيعت بمبلغ 1،085،000 دولار ، وهو ما يزيد بنسبة 10 ٪ عن تقديرات Zillow. إذا كان البائعون قد اعتمدوا على تقدير Zillow ، لكانوا قد خسروا أكثر من 100000 دولار ، وهذا ليس تغييرًا بسيطًا.
كان المنزل الثالث منزلاً أعيد بناؤه في منطقة حصرية من ديفيز ، كاليفورنيا ، بالقرب من جامعة دافيس. وقدرت شركة Zillow ذلك المنزل بمبلغ 1230،563 دولار ، لكنها بيعت بمبلغ 1،495،000 دولار ، وبالنسبة للنقد ، لم يكن هناك أي تمويل. أن Zestimate كان أكثر من 20 ٪ منخفضة جدا.
المنزل الرابع كان منزل على واجهة البحيرة في إلك جروف ، كاليفورنيا. ومرة أخرى ، كانت تقديرات Zillow منخفضة للغاية ، حيث بلغت قيمتها 711 488 دولارًا ، وباعتها بنسبة 16٪ أكثر ، بما في ذلك تقييم المشتري للمشتري ، بمبلغ 565،500 دولارًا.
تمت صياغة Zestimate لمنح زوار موقع الويب مجموعة من القيمة. ليس المقصود أن يحل محل تقييم القيمة أو مهني العقارات. دائمًا ما ألتزم بقيم Zillow قبل زيارتي لأحد البائعين لأنني أعرف أن البائع ينظر إلى هذه القيم. ليس لأن هناك قيمة بالنسبة لي كمحترف في التقدير. وكلاء العقارات لا تستخدم Zillow لتسعير المنزل.
أنا أدرك أن بعض الوكلاء سيخبرون عملائهم بأن ينظروا إلى السعر في Zillow لتبرير ما هي الصفقة الجيدة التي يحصلون عليها عند شراء منزل ، مما يوفر Zestimate أعلى بكثير من سعر البيع الفعلي. إنه استخدام انتقائي مع الوكلاء. عندما يكون السعر لصالحهم ، فقد يستخدمونه. حتى البنوك لا تعرف أي شيء أفضل ، لذلك في حالة البيع على سبيل المثال ، عندما يكون العرض أكثر من مجرد Zestimate ، قد يشير وكيل البيع القصير إلى Zestimate لبنك البيع على المكشوف.
ومع ذلك ، يقدم Zillow أكثر بكثير للمستهلك من الجانب Zestimate. أعتقد أن الناس يعلقون على Zestimate لدرجة أنهم يتغاضون عن وفرة المعلومات المتوفرة على هذا الموقع والتي تشمل الحقائق الثابتة والبيانات ذات الصلة والمبيعات المقارنة والديموغرافيات في الأحياء ، وكلها يمكن أن تكون ذات قيمة بالنسبة لأي مشتري أو منزل في المنزل لأول مرة البائع في صفقة عقارية.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.
الإفصاح الكامل: إليزابيث وينتروب هي أيضا رئيس الوزراء Zillow الوكيل