مقارنة المجموعات إلى قرض مع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)

2007 مشروع قانون الضريبة يجعل الرهن العقاري أقساط التأمين الضريبيه

وحتى توقيع الرئيس بوش على قانون ضريبة الإعانات والرعاية الصحية لعام 2006 ، لم تكن أقساط تأمين الرهن العقاري قابلة للاقتطاع من الضرائب . اعتبارا من 1 يناير 2007 ، يمكن للمقترضين الآن خصم هذه المدفوعات. على السطح ، يبدو هذا خبرًا جيدًا لمشتري المنازل لأول مرة . لكن هل هو كذلك؟

كانت إحدى القوى المحركة وراء الحصول على قروض على الظهر ، والتي تسمى أيضًا قروض السرد ، هي الخصم الضريبي المتاح لدفع كل هذه الفائدة مقابل دفع قسط تأمين الرهن العقاري الذي لم يكن معفى من الضرائب على قرض واحد.

والميزة الثانية هي أن إجمالي المدفوعات على قرض كومبو غالباً ما يكون أقل بكثير من الدفع مع مؤشر مديري المشتريات.

كيف تعمل قروض كومبو

السند أو القروض على ظهره هي التمويل الذي يجمع بين الرهن العقاري الأول والرهن العقاري الثاني (مع أو بدون دفعة أولى). الأسباب التي تجعل هذه الأنواع من القروض جذابة لأن العديد من مشتري المنازل لا يملكون 20٪ من سعر الشراء نقدًا أو لا يرغبون في إنزال 20٪ لشراء منزل - وقروض السرد تخالف متطلبات دفع مؤشر مديري المشتريات . الأنواع الشائعة من قروض السرد هي:

• 5/15/80. ينطوي هذا السيناريو على خفض 5٪ ، وتمويل الرهن العقاري الأول من 80 ٪ من سعر الشراء ، إلى جانب الرهن العقاري الثاني الذي يشمل 15 ٪ من سعر الشراء.
• 10/10/80. ينطوي هذا السيناريو على خفض بنسبة 10٪ ، وتمويل الرهن العقاري الأول بنسبة 80٪ من سعر الشراء ، إلى جانب قرض عقاري ثانٍ يشتمل على 10٪ من سعر الشراء.
• 80/20. ينطوي هذا السيناريو على وضع حد الصفر ، وتمويل الرهن العقاري الأول من 80 ٪ من سعر الشراء ، إلى جانب الرهن العقاري الثاني الذي يشمل 20 ٪ من سعر الشراء.

معدلات الفائدة على الرهن العقاري الثاني هي أعلى من تلك على الرهن العقاري الأول ، ولكن في بعض الأحيان إجمالي المدفوعات أقل من تلك الممولة على الرهن العقاري الأول مع التأمين على الرهن العقاري الخاص. علاوة على ذلك ، بما أن قروض كومبو وصلت إلى ذروتها في عام 2005 ، فإن العديد من المقترضين يدرسون خيارات أخرى بسبب تقلبات أسعار الفائدة قصيرة الأجل.

مقارنة مؤشر مديري المشتريات وكومبو القروض

دعونا نقارن اثنين من المقترضين مع عشرات FICO متطابقة من 680. هنا كيف تعمل الأرقام:

80/20 التمويل
لنفترض أن عائلة Klingon تشتري منزلًا بقيمة 500000 دولار باستخدام تمويل 80/20. الرهون العقارية الأولى ستكون عند 6.25٪ وتدفع عند 2.462.87 دولار شهريا للمدير والفائدة. الرهن العقاري الثاني سيكون بنسبة 8.5 ٪ وتدفع بسعر 768.91 دولار شهريا ، الرئيسي والفائدة.

مجموع المدفوعات للحصول على قرض كومبو: 3232 $

100 ٪ مع مؤشر مديري المشتريات
لكن عائلة رومولان تشتري منزلاً بقيمة 500،000 دولار باستخدام تمويل بنسبة 100 ٪ مع تأمين PMI. سيكون الرهن الأول أيضا عند 6.25 ٪ ولكن يدفع في 3،079 $ ، ويضيف التأمين PMI آخر 400 دولار لهذا الدفع.

مجموع المدفوعات لأول الرهن العقاري مع مؤشر مديري المشتريات: 3،479 $.

تحتاج عائلة Romulan إلى الانتظار عامين ، والحصول على تقييم لإظهار 20 ٪ من رأس المال ، للتخلص من التأمين. ولكن لنفترض أن Romulans يقوم بذلك ، وتنخفض قيمة الدفعة إلى 3،079 $ بدون مؤشر مديري المشتريات. فإن Romulans لن تدفع أقل من Klingons حتى الشهر 63 من القرض.

ميزات توفير ضريبة الدخل لـ MMI / PMI

يتم دفع أقساط تأمين الرهن العقاري (MMI) على قروض الإسكان الفدرالية وقروض الإسكان الريفية ، وبعض القروض التقليدية تتطلب تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، وكلاهما قابل للخصم مع مراعاة بعض الأحكام:

• ينطبق قانون ضريبة الإعانات والرعاية الصحية على الاقتطاعات الضريبية لمؤشر مديري المشتريات على التمويل بعد 31 ديسمبر 2006. وهذا يعني أن أصحاب المنازل يمكنهم خصم تأمين الرهن العقاري على القروض التي تم اقتطاعها في عام 2007. وحتى أفضل الأخبار هي حقيقة أن تحت إعفاء الديون من الرهن العقاري قانون عام 2007 ، تم تمديد خصم الضرائب على مؤشر مديري المشتريات حتى عام 2010.
• متاحة للأشخاص الذين يقدمون طلبات مشتركة أو عوائد فردية مع أقل من 100000 دولار من الدخل الإجمالي المعدل (AGI) ، أو 50000 دولار أمريكي AGI للمتزوجين الذين يقدمون بشكل منفصل . يحتاج معظم الناس إلى كسب ما لا يقل عن 50000 دولار لجعل الاستراحة أفضل من أخذ الخصم القياسي ، وهذا يضيق إلى حد كبير المؤهلات لأولئك الذين يكسبون أكثر من 50000 دولار أمريكي ، ولكن أقل من 100000 دولار.
• لا يمكن للأسر التي تحصل على أكثر من 110،000 دولار أمريكي أن تأخذ أي خصم. ولكن بالنسبة لأولئك الذين يكسبون ما بين 100000 و 110،000 دولار أمريكي ، فإن الاستقطاع ينطلق بنسبة 10٪ لكل 1000 دولار.

• يكون الخصم متاحًا لإعادة التمويل إذا لم يرتفع مبلغ القرض الأصلي. دفع رسوم القرض الخاص بك في القرض ، وربما يتجاوز الرصيد الأصلي وغير مؤهل.

يتوقع الخبراء تجديد آخر لهذا البند بناء على ما يلي:

• ينتهي خصم ضريبة التأمين العقاري لصالح دافعي الضرائب.
• يتم استلام المبلغ بشكل جيد من قبل مشتري المنازل.
• القدرة على خصم التأمين على الرهن العقاري يساعد المزيد من المشترين المنازل لأول مرة شراء المنازل.

_{في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.}