تخضع للمبيعات ليست افتراضات القروض
ما هو شراء تخضع ل؟
"الشراء الخاضع" يعني شراء منزل يخضع للرهن الحالي.
وهذا يعني أن البائع لا يدفع رهن القرض الحالي وأن المشتري يتسلم المدفوعات. يتم بعد ذلك احتساب الرصيد غير المدفوع للرهن العقاري الحالي كجزء من سعر الشراء للمشتري.
لماذا يشتري المشتري منزلاً يخضع للرهن العقاري؟
السبب الرئيسي لشراء تخضع هو السيطرة على سعر الفائدة الحالي للبائع. إذا كانت أسعار الفائدة الحالية هي 7 ٪ والبائع لديه 5 ٪ معدل فائدة ثابتة ، وهذا التباين 2 ٪ يمكن أن تحدث فرقا كبيرا في الدفع الشهري للمشتري.
- يتم إطفاء الرهن العقاري بقيمة 200000 دولار بمعدل فائدة 5٪ عند دفع 1073.64 دولار في الشهر.
- يتم إطفاء الرهن العقاري بقيمة 200000 دولار بمعدل فائدة 7٪ عند دفع 1330.60 دولار في الشهر.
- ويبلغ التوفير الشهري للمشتري في ظل هذه الظروف 256.96 دولار أو 3083.52 دولار في السنة.
السبب الثاني: عادةً لا يكون المشترون مؤهلين لشراء منزل عند استخدامهم للتمويل ما لم يقرر البائع سحب تقرير الائتمان للمشتري.
إذا كان البائع على استعداد ، حتى يمكن للمشتري مع سوء الائتمان شراء منزل خاضع ل.
ثلاثة أنواع من الخيارات للخيارات
لا يشمل بالضرورة موضوع البيع تمويل المالك ، لكنه قد يتطلب ذلك. يعتمد ما إذا كان البائع يحمل أي نوع من التمويل على ما إذا كان البائع يلف الرهن و / أو مبلغ الدفعة المقدمة مقابل سعر الشراء.
- موضوع مباشر للنقد إلى القرض: أكثر أنواع الموضوعات شيوعًا هو عندما يدفع المشتري نقدًا الفرق بين سعر الشراء ورصيد القرض الحالي للبائع. على سبيل المثال ، إذا كان رصيد قرض البائع الحالي هو 150000 دولار وسعر البيع هو 200000 دولار ، فيجب على المشتري منح البائع 50.000 دولار نقدًا.
- موضوع مستقيم مع عودة البائع: الأكثر شيوعا التي تعود إلى البائع ، والمعروف أيضا باسم تمويل البائع أو المالك ، في شكل الرهن العقاري الثاني . يمكن أن يكون احتياطي البائع أيضًا عقدًا أرضيًا أو أداة بيع خيار تأجير .
على سبيل المثال ، إذا كان سعر البيع هو 200000 دولار ، فإن رصيد القرض الحالي هو 150000 دولار ، ويقوم المشتري بدفع مبلغ 20000 دولار ، سيحمل البائع الرصيد المتبقي البالغ 30،000 دولار بسعر فائدة منفصل وشروط متفق عليها بين الطرفين. يوافق المشتري على سداد دفعة واحدة لمقرض البائع ودفعة منفصلة بسعر فائدة مختلف للبائع.
- موضوع التفاف إلى: موضوع ختامي لإعطاء البائع تجاوز الفائدة لأن البائع يجني المال على الرصيد العقاري الحالي. لنفترض أن الرهن العقاري الحالي يحمل سعر فائدة بنسبة 5٪. إذا كان سعر البيع هو 200000 دولار والمشتري ينخفض 20000 دولار ، فإن تكلفة البائع ستكون 180،000 دولار. بمعدل 6 ٪ ، يجعل البائع 1 ٪ على الرهن العقاري الحالي من 150،000 دولار و 6 ٪ على الرصيد قدره 30،000 دولار. يدفع المشتري 6٪ على 180،000 دولار.
الفرق بين الموضوع وفتح القرض
في موضوع المعاملة ، لا البائع ولا المشتري يخبر المقرض الحالي أن البائع قد باع العقار والمشتري هو الآن يقوم بالدفع. لم يحصل المشتري على إذن البنك لتولي القرض. يضع المقرضون إسهاما خاصا في قروض الرهن العقاري وأعمال الثقة التي تعطي المقرض الحق في تسريع القرض في حالة الاغتراب .
هل البنوك تستدعي هذه القروض مستحقة الدفع عند التحويل؟ هذا يعتمد. في بعض الحالات ، يسعد بعض البنوك ببساطة أن يقوم شخص ما - أي شخص - بسداد المبالغ. لكن البنوك لديها الحق في ذلك بسبب بند التسريع في الرهن العقاري أو سند الضمان. هذا ما يجعلها حالة محفوفة بالمخاطر بالنسبة للمشتري. إذا لم يستطع المشتري سداد القرض بناء على طلب البنك ، يمكن للبنك البدء في حبس الرهن .
إذا قام المشتري بفرض قرض ، يفترض المشتري رسمياً الحصول على القرض بإذن من البنك. وهذا يعني أن اسم البائع قد تمت إزالته من القرض ، وأن المشتري مؤهل للحصول على القرض ، تمامًا مثل أي قرض آخر لشراء النقود . بشكل عام ، تفرض البنوك على المشتري رسم افتراض لتجهيز افتراض القرض ، لكن الرسوم أقل بكثير من رسوم الحصول على قرض تقليدي . القروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية تسمح بافتراض القرض ولكن معظم القروض التقليدية لا.