عندما لا يستطيع المشتري إغلاق الضمان في الوقت المحدد ، يمكن لهذا الوضع المؤسف أن يسبب جميع أنواع المشاكل. وترتبط المشكلة الرئيسية بحقيقة أن عقود الشراء تحتوي على تاريخ قبول مقترن بتاريخ الإغلاق. إذا فات موعد الإغلاق ، يكون الحد الأدنى للعقد عرضة للخطر ، بحد أقصى ينتهي العقد. الإجراء المشترك هو تمديد تاريخ الإغلاق ، ولكن قد لا يوافق البائعون.
لماذا يرفض الباعة تمديد الإغلاق؟
قد يشعر البائعون بعد مرور شهر على أن قيمة العقارات قد ارتفعت. ربما يكون الأصدقاء أو الأقارب قد ذكروا باستمرار أن البائع لم يبيع مبلغًا يشعرون أنه سعر مرتفع بما يكفي. قد يكون البائع يأمل في الحصول على فرصة لإعادة المنزل إلى السوق للحصول على سعر مبيعات أعلى. في الأسواق سريعة الحركة ، تميل الأسعار إلى الارتفاع.
علاوة على ذلك ، ربما المشترين طلب للحصول على طلب الإصلاح خلال منتصف الضمان الذي ترك طعم سيئ في فم البائع؟ لا يحصل كل المشترين والبائعين خلال فترة الضمان. في بعض الأحيان تتجه المفاوضات جنوبًا وتتطور المشاعر السلبية. من المحتمل أن يكون البائع يبحث عن عذر للتخلص من المشترين.
قد يكون من المهم الإشارة إلى أن البائع لا يحق له قانونًا الإلغاء لأنه قد ترى المحكمة على سبيل المثال الأمور مختلفة.
وقد يقدم المحامي دعوى لإثبات أن المشتري تصرف بحسن نية وأن القصد منه هو الإغلاق. لذلك ، يمكن للمحكمة أن تقرر أن البائع قد لا يكون له حق قانوني لإنهاء العقد لمجرد أن الفترة الزمنية قد انتهت. هناك القليل من الأسود والأبيض في المحكمة. الشيء الوحيد الذي هو ثابت هو مبلغ من المال يكلف لمحاكمة والدفاع.
ومع ذلك ، لن يؤدي ذلك بالضرورة إلى توقيع البائع على اتفاقية زمنية إذا لم يوافق البائع. قد يقرر البائع أيضًا أنه لم يعد يبيع العقار.
لماذا يحتاج المشتري إلى تمديد للإغلاق؟
عندما يتعذر على المشتري الإغلاق في الوقت المحدد ، فإن المستند الذي يطلب المشتري عمومًا من البائع توقيعه هو امتداد للإضافة الزمنية. يريد البائع معرفة سبب احتياج المشتري إلى مزيد من الوقت.
منذ ظهور TRID ، يبدو أن التأخير قد تصاعد. دفاعا عن TRID ، عدة مرات تأخر بسبب ضعف التواصل بين المقرض والوكيل الختامي أو شركة العنوان. علاوة على ذلك ، ما يمكن أن يحدث خطأ في الاكتتاب هو الكوابيس التي تأتي من.
يواجه المقترضون تدقيقًا شديدًا للحصول على قرض. ناهيك عن أن بعض الأشياء من ماضيهم التي اعتقدوا أنها دفنتهم في بعض الأحيان ، هي طريقة لطرحها مرة أخرى. مثل مبيعات قصيرة وحبس الرهن والأحكام الشخصية المسجلة في ولايات أخرى. يمكن تتبع سبب تأخير معظم الوقت مباشرة إلى المقرض.
يمكن للمشترين أيضا مواجهة العمل أو القضايا المتعلقة بالأسرة. لسبب غريب ، لقد عملت مع عدد لا بأس به من النساء الحوامل في الآونة الأخيرة الذين يبدو أن hellbent على شراء منزل قبل شهر من المقرر أن تلد. أنا شخصياً أعتقد أن الأمهات الحوامل يجب أن يقللن من الإجهاد من حياتهن ، لا أن يضيفن إلى ذلك ، ولكن البعض يقرر أن شراء المنزل فجأة هو أمر يحتاج إلى القيام به ، بغض النظر عن ذلك.
لا توجد ضمانات فقط لأن حياتك تسير بسلاسة وأن كل شيء سيستمر على هذا النحو خلال فترة الضمان الخاصة بك لمدة 30 أو 45 يومًا. في الواقع ، العكس هو الصحيح بشكل عام. قانون مورفي. إذا كان هناك وقت الكارثة ، فإن الفترة الزمنية بين التوقيع على عرض لشراء منزل وإغلاقه هي وقت أولي للاضطراب.
متأكد من الطريق إلى اقناع البائع في التوقيع على تمديد
عندما لا يتمكن المشتري من الإغلاق في الوقت المحدد ، فإن الإستراتيجية التي تعمل دائمًا بشكل جيد هي تقديم عرض لإيداع الأموال الجاد للمشتري للبائع قبل الإغلاق. هذا يفترض ، بطبيعة الحال ، أن المشتري متأكد من أنها يمكن أن تغلق الضمان. ومع ذلك ، إذا كان الأمر يتعلق ببضعة أيام أخرى ، فإن إصدار الإيداع إلى البائع يشبه وضع أموالك في مكانها.
تقول أن المشتري جاد وواثق من الإغلاق.
إنه يزيل الشك من عقل البائع أيضًا. مع المال في متناول اليد ، يصبح هذا المال جدية غير قابلة للاسترداد. ضباط الضمان عادة ما يكونون الأطراف الذين يقومون بإعداد التعليمات للإفراج عن إيداع الأموال بجدية. ستقوم الوثيقة بتخطيط إمكانية عدم إغلاق الضمان أبداً ، وإذا لم يحدث ذلك ، فلن يحصل المشتري على رد ؛ بالإضافة إلى إمكانية أن يموت أحد الطرفين.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.