يعتمد ما إذا كان سعر المبيعات أكثر أهمية من سعر الفائدة على وجهة نظرك. جميع العقارات المحلية. وهذا يعني أن كل ما يحدث في السوق المحلية في فينيكس ، على سبيل المثال ، قد يختلف بشكل كبير عن السوق في مانهاتن مثلاً. من المستحيل تقريبًا أن تصل إلى سوق العقارات ، ولكن يمكنك محاولة الاستفادة من الطريقة التي يتحرك بها السوق.
ومثل بونو تغني ، " تنتقل بطرق غامضة " ، ولا يمكنك دائمًا التنبؤ بكيفية تحرك السوق.
لكن يمكنك مشاهدته يتحرك. دعونا ننظر في أسعار الفائدة التاريخية للرهن العقاري لمدة 30 عاما بسعر فائدة ثابت . عموما ، القاعدة الأساسية هي عندما ترتفع أسعار الفائدة ، وتنخفض أسعار المبيعات لتعويضها ، ولكن ليس دائما.
ارتفاع أسعار المبيعات مقابل انخفاض أسعار الفائدة
لنفترض أنك تقارن منزلًا في فينيكس بقيمة 240 ألف دولار وأن سعر الفائدة الخاص بك هو 4.5٪. إذا كنت تشتري في سوق هبوطي وانتظرت حتى انخفض هذا السعر إلى 210،000 دولار ، لكن المعدلات ارتفعت إلى 6.5٪ ، قد يكون من الأفضل لك الشراء بسعر أعلى. نعم انه صحيح. تبلغ نسبة السداد على قرض بنسبة 80٪ من أصل LTV لمنزل بقيمة 240،000 دولار بسعر 4.5٪ 972.84 دولارًا.
تبلغ نسبة السداد على قرض عقاري بقيمة 80٪ للبيت الواحد بقيمة 210،000 دولار أمريكي بسعر 6.5٪ 1067.87 دولارًا أمريكيًا.
بعبارة أخرى ، إذا دفعت مبلغ 30،000 دولارًا إضافيًا للمنزل عن طريق دفع مبلغ 240،000 دولارًا وعشت في هذا المنزل لمدة 30 عامًا ، فبمجرد سدادك لقرضك ، كنت ستدفع ما مجموعه 350،222.24 دولارًا.
إذا دفعت 30،000 دولار أقل من خلال دفع 210،000 دولار ولكنك دفعت على سعر الفائدة الأعلى لمدة 30 عامًا ، في الوقت الذي دفعت فيه قرضك ، كنت قد دفعت ما مجموعه 384،433.20 دولارًا.
في هذه الحالة ، ليس من الأفضل دفع مبلغ أقل مقابل سعر فائدة أعلى.
ما هو مقدار خسارتك في سعر المبيعات مع كل رفع بنسبة 50٪ لأسعار الفائدة؟
دعنا الآن نقارن هذا المنزل بمبلغ 240،000 دولار إذا ارتفعت المعدلات بمقدار نصف نقطة وكنت ترغب في الحفاظ على دفعتك كما هي. استهلاك معظم الرهون العقارية لمدة 30 عاما.
إذا كان المبلغ المدفوع مقدمًا هو 20٪ من سعر البيع ، فما هو المبلغ الذي يمكنك شراؤه من المنزل للحفاظ على دفعتك حوالي 975 دولارًا أميركيًا؟
- 240،000 $ × 80 ٪ بفائدة 4.5 ٪ يساوي دفع 972،84 $
- $ 226،260 X 80٪ بفائدة 5.0٪ تساوي دفعة 971.65 دولار
- $ 214،062 X 80٪ بفائدة 5.5٪ تساوي دفعة 972.34 دولار
- 202.500 دولار x 80٪ بفائدة 6.0٪ تساوي دفعة قدرها 971.27 دولار
- 192،188 دولار X 80٪ بفائدة 6.5٪ تساوي دفعة قدرها 971.80 دولار
يمكنك أن ترى أن زيادة بنسبة 2٪ في سعر الفائدة ستفقدك حوالي 50،000 دولار من القوة الشرائية في هذا النطاق السعري. إذا ضاعفت سعر البيع ، فستفقد حوالي 100000 من القوة الشرائية لمعدل الفائدة 2٪.
هذا هو السبب في أن أسعار الفائدة تلعب دورا كبيرا للعديد من مشتري المنازل لأول مرة. إذا كنت قد اقتربت أكثر من الحد الأعلى لنقطة الأسعار الخاصة بك وترتفع الأسعار ، فقد لا تتمكن من شراء منزل الأحلام الذي تريده لأنك لن تكون مؤهلاً بعد ذلك لسعر البيع هذا. وكما تعلمون ، فإن تقديم عرض lowball ليس هو الحل دائمًا.