إن دمج منزلين في بيت واحد يتطلب إستراتيجية
الخيار الأول: شراء منزل ، يتبعه بيع منزلين
المشكلة الأولى في هذا النوع من الخطة هي الحصول على مؤهل للحصول على قرض عقاري.
من الواضح أنه إذا كان هناك بائعان يبيعان منزلاً بهدف شراء منزل واحد معًا ، ولم يتم تضمين التمويل ، فإنه أسهل بكثير. أما الباعة الذين يملكون منازل أو منازل حرة وواضحة مع ما يكفي من الأسهم لتوليد النقود لشراء منزل مباشرة ، فلديهم حرية أكبر في اتباع هذا الخيار. لكن الحقيقة هي أن معظم الناس يأخذون رهنًا لشراء منزل. مما يعني أن الأطراف قد تحتاج إلى التأهل للحصول على الرهن العقاري على رأس القدرة على تحمل دفع الرهن العقاري على اثنين من المنازل الأخرى.
بعد إضافة دفع الرهون العقارية الجديدة إلى مدفوعات الرهن العقاري الحالية ، يمكن لمبلغ تلك النسبة بما يتناسب مع الدخل دفع الطرفين للخروج من النطاق للتأهل. استخدام المقرضين النسب ، والتي هي نسبة المبالغ لكل من الأمامية والخلفية. نسبة الأمامية هي نسبة من مدفوعات الرهن العقاري إلى الدخل الشهري الإجمالي مجتمعة. النسبة الخلفية هي النسبة المئوية لمدفوعات الرهن العقاري المقترنة بالديون الإضافية مثل بطاقات الائتمان مقابل الدخل الشهري الإجمالي.
إذا كانت النسب مرتفعة للغاية ، فلن يتأهل الطرفان لامتلاك المنازل الثلاثة في نفس الوقت. آها ، قد تقول ، ولكن يمكن للأطراف تحويل هذه المنازل إلى إيجارات واستخدام هذا الدخل للإيجار لتعويض مدفوعات الرهن العقاري ، أليس كذلك؟ في حين أن هذا من شأنه أن يزيد الدخل ، والذي من شأنه أن يقلل من النسبة ، فإن المقرض على الأرجح لن يسمح باستخدام إيرادات الإيجار في الحساب.
يتبع معظم المقرضين مبادئ توجيهية صارمة فيما يتعلق بطول الفترة الزمنية التي يجب فيها استئجار المنزل للتأهل للحصول على دخل الإيجار في حساب الرهن العقاري ، وشهر واحد أو اثنين غير كاف.
المشكلة الثانية في شراء منزل يليها بيع بيتين هو حقيقة أنه إذا كان الدفعة الأولى للمنزل الجديد تأتي من بيع العقارين الآخرين ، فربما يحتاج البائعون إلى كتابة عرض طارئ . ويمنحهم عرض الوحدات وسيلة للخروج ، وهي طريقة لإلغاء الشراء ، ولا يعجب العديد من البائعين بالعروض الطارئة لسبب وجيه لأنهم ليسوا دائمًا شيءًا مؤكدًا.
إذا لم يكن السوق مفضلاً للعروض الطارئة ، فقد يزيد ذلك من تعقيد هذه الاستراتيجية. في سوق البائع ، على سبيل المثال ، يمكن أن يكون من الصعب قبول عروض الوحدات. إذا كان الشراء المقصود منزلًا مرغوبًا فيه للغاية ، فقد يكون هناك عروض متعددة ، وعروض الوحدات لن تكسب أبداً تقريباً في وضع متعدد العروض.
الخيار 2: بيع المنازل قبل شراء منزل جديد
يعتمد ما إذا كان الزوجان سيحتاجان إلى بيع كلتا المنازل أو منزل واحد فقط لدمج الأسر في منزل جديد مرة أخرى على نسب الرهن العقاري. قد يكون من الممكن بيع منزل واحد فقط قبل شراء منزل جديد.
يمكن للمقرض الرهن العقاري تقديم المشورة أفضل في هذه الحالة.
ومع ذلك ، إذا كان من الضروري بيع المنازل قبل شراء منزل جديد ، فهناك ثلاثة خيارات فرعية أساسية:
- بيع المنازل القائمة بعقد طارئ يسمح للبائعين بفترة معينة من الوقت لشراء منزل جديد والدخول في عقد شراء ، أو
- بيع المنازل القائمة مع خيار الإيجار الخلفي بعد إغلاق لإعطاء البائعين الوقت للعثور على منزل جديد لشراء والتحرك.
- بيع كل من المنازل والانتقال إلى أماكن أخرى ومن ثم البحث عن منزل جديد ، والذي يتضمن التحرك مرتين. هذا الخيار الأخير هو الأفضل من وجهة نظر مالية لأن البائع لن يكون لديه أي طوارئ ويكون في وضع أقوى للتفاوض على شراء منزل جديد. لكن في الواقع ، معظم الناس لا يريدون التحرك مرتين. غالباً ما يكون الانتقال مرة واحدة صعبًا بما يكفي.
إذا اختار البائعون كتابة عروض طارئة ، إذا كانوا يبيعون في سوق البائع ، فسيكون من السهل إملاء الشروط على المشتري أكثر مما لو كانوا يبيعون في سوق المشتري.
في سوق البائع ، غالبًا ما يكون المشترون أكثر استعدادًا للانتظار حتى يجد بائع ما منزلاً للشراء منه في الاتجاه الآخر. إنها طريقة آمنة للبائعين للتخطيط لشراء منزل جديد لأنه لا يوجد خطر على البائعين إذا لم يتمكنوا من العثور على منزل جديد للشراء.
أما الجانب السلبي ، بطبيعة الحال ، فيمكن أن يجد البائعون منزل أحلامهم ومن ثم يصبح غير قادر - لأسباب متنوعة يمكن أن تتراوح من السعر إلى الحالة إلى الموقع - على بيع منازلهم الحالية. خسارة منزل الأحلام يمكن أن تكون مؤلمة. يجب أن يكون وكيل عقاري متمرس يتعامل مع هذه الأنواع من المعاملات قادراً على مساعدة العملية وجعلها سلسة.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، BRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.