كيف وكلاء العقارات حقا العثور على مشترين للبائعين المنزل
وطالما يمكن للعامل أن يبرر الكذبة ، فقد لا يرى الوكيل الضرر في تكوين حقائق غير حقيقية.
الباعة الذين يعرضون منازلهم للبيع بأنفسهم ، والمعروفين باسم FSBOs (للبيع من قبل المالكين) ، يسمع أيضا من الوكلاء الذين يدعون أن لديهم مشترين. وربما يفعلون ذلك ، ربما لم يفعلوا ذلك ، ولكن في الحقيقة ، يعرف هؤلاء العملاء أن العديد من منازل FSBO لديهم مشاكل في البيع ، وأنهم يريدون أن يكونوا هناك عندما يدرك أصحابها أنهم بحاجة للإدراج مع وكيل.
لماذا الكذب؟
كيف يفلت العملاء من القول إن لدي مشتريًا لمنزلك عندما لا يفعلون ذلك؟ لأن لا أحد يشكك في ذلك. لأن وكلاء سيقولون ، مهلا ، أنا أعمل مع عدد قليل من المشترين وعلى الرغم من أن منزلك لا يلائم معاييرهم ، من الذي سيقول أنهم لن يغيروا رأيهم حيال ذلك؟ أو ، يمكن أن أواجه المشتري غدا الذي يريد أن يشتري منزلك ، أنت لا تعرف أبدا. ومع ذلك ، فإنه لا يغير حقيقة أن الوكيل لا يملك ، في هذه اللحظة ، مشترًا لمنزلك.
وكلاء أيضا رمي بعيدا ، إيه ، تستثمر ، والكثير من المال في اتخاذ دورات تدريبية للمبيعات. يخبرهم مدربون المبيعات أنه من الأفضل أن ينحني الحقيقة ليحصلوا على فرصة للتحدث مع البائع. ما قد يكون العامل الذي يتعامل معه هو فرصة الجلوس مع البائع وتطبيق أساليب البيع للحصول على القائمة. لكن ليس هذا هو كيف يعثر وكلاء القائمة على مشترين لبيتك.
كيف يجد وكلاء المشترين المنزل
وكيل القائمة ليس على وشك إنفاق المال واستثمار الوقت في محاولة العثور على مشترٍ لمنزل غير موجود في قائمة الوكيل. يريد هذا الوكيل إدراج منزلك ، بشكل عام من خلال قائمة حصرية لبيع المنتجات. يقول هذا النوع من اتفاقية الإدراج أن الوكيل يحصل على عمولة عند بيع المنزل ، بغض النظر عمن وجد المشتري. قبل أن تقول ، "انتظر لحظة ، ماذا لو وجدت المشتري؟" عليك أن تدرك أن هذا النوع من اتفاقية الإدراج المفضلة يحث أيضا وكيل الإدراج على الإنفاق بحرية وتسويق على نطاق واسع لفضح منزلك لأكبر مجموعة من المشترين ممكن .
بعد أن يوقع وكيل الإدراج على اتفاقية الإدراج مع البائع ، سيستخدم الوكيل مزيجًا من تقنيات التسويق المتعددة:
- وضع علامة للبيع في الساحة ، ما لم تسمح لوائح منظمة أصحاب العمل الهارئين بظهور لافتات أو أن يعترض البائع. وفقا لإحصاءات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين ، حوالي 10 ٪ أو نحو ذلك من المشترين تأتي من علامة.
- عقد البيوت المفتوحة. ربما يأتي 5 ٪ من المشترين من البيوت المفتوحة .
- إدراج المنزل في خدمة قائمة متعددة ( MLS ). يأتي معظم المشترين من تسويق وكيل القائمة ، وتعد MLS جزءًا أساسيًا من ذلك. يقوم الوكيل الجيد بتقديم صور فوتوغرافية ذات جودة احترافية ، وتحميل القائمة إلى جميع مواقع العقارات الرئيسية ، واستخدام الطباعة والبريد المباشر وفقًا لذلك. يحتفظ بعض الوكلاء بقواعد بيانات منفصلة للاتصال بوكلاء المشتري في المدن المجاورة أيضًا.
- التواصل مع زملائه الوكلاء ، والترويج للإدراج في اجتماعات المكتب واجتماعات مجالس الإدارة.
- تصميم النشرات الإلكترونية ورسائل البريد الإلكتروني الانفجار إلى كل وكيل ينتمي إلى مجلس إدارتها.
ولكن تظل الحقيقة أن الوكيل يعثر على المشتري فقط بعد أن يوقع الوكيل على اتفاقية الإدراج معك.
قوائم جيب للعثور على مشترين
قوائم الجيب هي منازل ليست في السوق المفتوحة ومعروفة فقط إلى وكيل الإدراج وسيط الوكيل. أنا لست من كبار المعجبين بالقوائم المالية لأن هذه الممارسة تميل إلى الحد بشكل كبير من عدد المشترين الذين سيكون لديهم فرصة لرؤية تلك المنازل. في بعض الحالات ، لا يرغب بائعو المنازل الفخمة في بعض الأحيان في عرض منازلهم للجمهور لأنهم يقدّرون الخصوصية على النقود. أو ، منزلهم غريب جدا أن عدد قليل من المشترين باستثناء أولئك الذين لديهم طن من النقود الذين يستطيعون إعادة تشكيلها سوف يريدون ذلك.
بعض أصحاب المنازل الأثرياء ينفقون الكثير من المال على تلبية الأذواق الغريبة ، فقط لأنهم يستطيعون.
ويأمل بعض البائعين أيضًا أن يجذب إدراج البيانات في القائمة جيب المشتري الذي ينتظر في الظل. كل وكيل لديه مشتر أو اثنين يريد من الوكيل أن يخبره إذا كان منزل في حي معين متاحًا ، لكن هذا لا يعني أن المشتري سيدفع قيمة السوق لهذا المنزل أو أن المشتري سيعرف أنه تخفيض السعر.
عادة ما يتم تفضيل قوائم الجيب من قبل العديد من وكلاء العقارات لأنها تعني أن وكيل الإدراج من المرجح أن يمثل أيضًا المشتري ، وهي ممارسة تُعرف بالنظام المزدوج والوكالة المزدوجة . يمكن أن يعني ذلك عمولة مزدوجة لهذا الوكيل لأن العميل ربما يقوم بجباية رسوم وكيل البيع والبيع. ويعطي إدراج جيب معنى جديدًا تمامًا.
ولكن من الناحية الواقعية ، من المنطقي عمومًا إظهار منزلك لمليون من المشترين المحتملين أكثر من مشتر واحد.