سؤال: هل ينبغي لنا أن نفعل إعادة تمويل HARP أو بيع منزلنا تحت الماء؟
يسأل القارئ: "أنا وزوجي نحاول معرفة ما إذا كان علينا أن نحاول بيع منزلنا كبيع قصير أو التمسك به والتقدم بطلب للحصول على برنامج إعادة تمويل HARP الحكومة. وكيلنا العقاري يقول لنا أن نبيع ، ولكننا نحب فكرة تخفيض مدفوعات الرهن العقاري لدينا ، فنحن ندين بمبلغ 300 ألف دولار تقريباً ، وبينما تبلغ قيمة منزلنا حوالي 165 ألف دولار ، يقول رجلنا العقاري إنه يمكننا توفير 635 دولار شهريًا إذا كنا مؤهلين لإعادة تمويل HARP. يجب أن نفعل إعادة تمويل HARP أو بيع قصيرة ؟
الجواب: ما إذا كان على صاحب المنزل بيع قصيرة مقابل إعادة تمويل HARP ليس هذا قطع وجافة. بالتأكيد ، في معظم الحالات ، سوف يملي المنطق أن صاحب المنزل ربما يكون أفضل حالاً بعد عامين من البيع القصير بعد إعادة بيعه ، ولكن هناك العديد من الأشياء التي يجب مراعاتها قبل اتخاذ هذا القرار.
أولاً وقبل كل شيء هو ما إذا كنت ستتأهل لأي من البرنامجين. لقد خففت العديد من بنوك البيع على المكشوف من أجل البيع على المكشوف ، ولا يتطلب كل مقرض صعوبات مالية ، خاصة بعد عام 2012. ومع ذلك ، إذا كان المصرف الذي تتعامل معه يتطلب مصاعب مالية ولا يمكنك توثيق الصعوبات ، فقد لا تكون مؤهلاً للحصول على صفقة بيع على المكشوف. على الاطلاق. مما يجعل السؤال نقطة خلافية ، أليس كذلك؟
لذا ، فإن أول شيء أقترح عليك فعله هو التحدث مع وكيل البيع على المكشوف لمعرفة ما إذا كنت مؤهلا للحصول على البيع على المكشوف. ضع في اعتبارك برنامج بيع HAFA الحكومي القصير إذا كان البيع على المكشوف أمرًا مقيدًا للغاية.
ولكن إذا ذهبت إلى طريق HAFA ، تأكد من أنك تريد حقًا البيع على المكشوف قبل التقدم بطلب للحصول على HAFA. لن يسمح لك بعض المقرضين بإعادة تقديم طلب اشتراكك بمجرد أن تتأهل ، إذا كان يجب عليك تغيير رأيك عند الموافقة.
من المهم ملاحظة أنه لا يمكنك القيام بالأمرين. يجب عليك اختيار برنامج واحد. إما إعادة تمويل HARP أو البيع على المكشوف.
التأهل لإعادة تمويل HARP
- يقتصر على القروض فاني ماي وفريدي ماك.
ينطبق برنامج إعادة تمويل HARP فقط على القروض التي تحتفظ بها Fannie Mae أو Freddie Mac. إذا لم يكن قرضك هو Fannie Mae أو Freddie Mac ، فلن تكون مؤهلاً. يمكنك معرفة ما إذا كان القرض الخاص بك هو Fannie Mae أو Freddie Mac بالانتقال إلى Fannie Mae Loan Look Up أو Freddie Mac Loan Look Up. ستحتاج إلى معرفة آخر أربعة أرقام من رقم الضمان الاجتماعي للمقترض الرئيسي.
- أصل القرض 1 يونيو 2009 أو قبل ذلك.
إذا كنت قد حصلت على قرض عقاري في 2 يونيو 2009 أو بعد ذلك ، فربما لن تكون مؤهلاً للحصول على إعادة تمويل HARP. لا توجد استثناءات في الوقت الحالي ولكن يمكن أن تتغير.
- أكثر من 80٪ LTV
إذا كان منزلك تحت الماء ، فستتجاوز نسبة القسط إلى القيمة الخاصة بك بنسبة 80٪ من القيمة السوقية - لأن القيمة السوقية أقل عمومًا من رصيد القرض الخاص بك. معظم الناس ليس لديهم مشكلة مع هذا العامل المؤهل.
- لا المدفوعات المتأخرة.
على الرغم من أن برنامج إعادة تمويل HARP يسمح بدفع متأخر واحد في الأشهر الـ 12 السابقة ، فإن العديد من المقرضين لن يقدموا قروضاً للمقترض الذي كان متأخراً ، بغض النظر عن إرشادات HARP. وتسمى هذه متطلبات المقرض الإضافية التي قد تختلف عن تلك المنصوص عليها في البرنامج التراكبات.
- أول إعادة تمويل HARP.
ما لم تتغير القواعد ، وباستثناء واحد صغير ، يمكنك القيام بإعادة تمويل واحد فقط للـ HARP ، وبمجرد منحه ، لا يمكنك إعادة التمويل من خلال HARP مرة أخرى. ومع ذلك ، إذا كان لديك مشكلة في إجراء الدفعات بعد إعادة تمويل HARP ، فيمكنك في وقت لاحق تقديم طلب البيع على المكشوف.
إعادة تمويل HARP مقابل. بيع قصير
عادة ما تكون إرشادات البيع على المكشوف لشراء منزل آخر بعد البيع على المكشوف 5 سنوات لقرض تقليدي و 3 سنوات للحصول على قروض FHA . لنفترض أنك أجريت عملية بيع قصيرة بدلاً من ذلك وباعت منزلك. عيوب البيع على المكشوف هي:
- لم تعد تملك منزل
- عليك أن تنتقل إلى مكان آخر وتصبح مستأجرًا.
- قد تضطر إلى الخروج من حيك.
- سوف تفقد خصمك الضريبي لامتلاك منزل.
- ليس هناك ما يضمن أنك سوف تتأهل حتى 3 سنوات لشراء منزل آخر بسبب تغير الأوضاع الشخصية والقوانين.
إذا اخترت خيار إعادة تمويل HARP ، ففي غضون عامين ، سيتم توفير 15،240 دولارًا (فرق دفع بقيمة 635 دولارًا × 24 شهرًا). في 3 سنوات ، ستكون قد أنقذت أكثر ، 22،860 دولارًا. هل ستزيد القيمة السوقية لمنزلك لتعويض حقيقة أنك مازلت مدينًا بـ 300،000 دولار على منزل بقيمة $ 165،000؟
قد لا يهم. السبب الذي قد لا يهم هو أنك قد لا ترغب في البيع. هذا يعني أنك ستستمر بالدفع في المنزل حتى تدفع رهنًا بقيمة 300 ألف دولار.
إذا اخترت البيع على المكشوف ، ومع ذلك ، في نهاية 3 سنوات ، قد تكون مؤهلاً لشراء منزل آخر. إذا كنت تعتقد أن أسعار المنازل ستظل مستقرة نسبياً خلال هذه الفترة الزمنية ، فهذا يعني أنك تستطيع شراء منزل تماماً مثل المنزل الذي باعته ، باستثناء القيمة السوقية الحالية البالغة 165،000 دولار. حتى إذا تضاعفت أسعار الفائدة ، فستظل دفعتك أقل من المبلغ الذي تدفعه اليوم.
ولكن بالنسبة لبعض الناس ، فهي ليست مسألة منطق أو منطق مالي. وهذا جيد ، حسناً تماماً. كثيرًا ما يشتري الناس العقارات على العاطفة ويبقون في ذلك المنزل على أساس العاطفة. لا تشعر أبدا سيئة إذا اخترت إعادة تمويل HARP على بيع قصيرة. أي قرار تتخذه هو القرار الصحيح بالنسبة لك.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.