سؤال: ماذا يعني البيع القصير المعتمد؟
يسأل القارئ: "عندما أنظر إلى المنازل على موقع Realtor.com ، أرى منازل يتم الإعلان عنها على أنها" بيع قصير معتمد ". هل يمكن أن تخبرني عن السبب في أن البعض منهم يقول أنه تمت الموافقة عليه والبعض الآخر لا يفعل ذلك؟ بالإضافة إلى ذلك ، عندما اتصل بالوكالين للحصول على مزيد من المعلومات ، يقولون لي أن أقدم أكثر من السعر المطلوب ، ولا أعرف لماذا. إنه بيع قصير معتمد ، فلماذا يحتاج البائع إلى المزيد من المال؟ "
الإجابة: البيع على المكشوف عملية معقدة ، لذا يمكنني أن أتفهم غموضك تمامًا. قد يكون الانتظار لموافقة البيع على المكشوف طويلاً جدًا ، وفي بعض الأحيان يفقد المشترين الصبر.
آخر التغيب عن البيع القصير هو حقيقة أنها في بعض الأحيان بأسعار في إطار مبيعات قابلة للمقارنة . بعض وكلاء قائمة بها منخفضة عن قصد لاجتذاب العروض المتعددة . لذلك ، قد يكون العرض الذي يقبله البنك أعلى بكثير من سعر القائمة لأن البائعين يختارون في الغالب العرض الأعلى سعراً.
في ما يلي نظرة عامة سريعة على عملية البيع على المكشوف:
ما هو البيع القصير المعتمد؟
البنوك عموما لا توافق على البيع على المكشوف حتى يتلقى البنك عرضا من المشتري. لذا ، فإن الطريقة المعتادة التي يمكن الموافقة عليها للبيع هي للمشتري لتقديم عرض والحصول على هذا العرض المعتمد. هذه هي الطريقة التي يذهب بها البيع القصير النموذجي:
- يسرد الوكيل البيع على المكشوف .
- البائع يسلم المستندات المطلوبة للمقرض إلى الوكيل.
- يقدم المشتري عرضًا يخضع لموافقة المقرض .
- البائع يوقع على عرض المشتري.
- يرسل وكيل الإدراج حزمة البائع ، والعرض المقبول و HUD إلى بنك البيع على المكشوف.
- المشتري ينتظر بفارغ الصبر ، ربما لأشهر.
- أخيرا يتم استلام خطاب الموافقة على البيع القصير من قبل الوكيل.
- وكيل يدعو وكيل المشتري لتقديم الأخبار.
- وكيل المشتري بإبلاغ وكيل القائمة أن المشتري اشترى شيء آخر.
- المشتري يلغي المعاملة.
- يختنق وكيل الإدراج وكيل المشتري ويعيد المنزل إلى السوق كمبيعات قصيرة معتمدة.
وهذه عادةً ما تحصل على بيع قصير معتمد. على الأقل أنت تعرف أن البائع مؤهل للمبيعات القصيرة وتمت الموافقة على سعر البيع ، وهذان العنصران الرئيسيان اللذان يصنعان أو يكسرا البيع على المكشوف.
في بعض الأحيان ، مع إلغاء المشتري ، يكون ذلك بمثابة بطانة فضية. من المرجح أن تتحرك عملية الموافقة التالية بشكل أسرع ، ويتم إزالة عدم اليقين الذي يمكن أن يصيب بعض المشترين.
بعد الموافقة على البيع القصير وإلغاء المشتري
لا يقوم المشترون دائمًا بإلغاء المعاملة عند استلام خطاب الموافقة على البيع على المكشوف. في كثير من الأحيان لا يزال المشتري مهتمًا بشراء المنزل ولكن يلغيه لأسباب أخرى. تمنح العديد من العقود العقارية للمشترين حقوقًا معينة للتفتيش والعقود الطارئة ، مما يمنح المشتري الحق في الخروج. في ما يلي بعض الأسباب الأخرى التي قد تجعل المشتري يلغى البيع على المكشوف:
- يحتاج المنزل إلى الكثير من الإصلاحات ولن يدفع المصرف ثمن الإصلاحات.
- وقد جاء التقييم منخفضًا ، ربما بسبب HVCC ، وقد يرفض البنك الموافقة على انخفاض سعر البيع .
- المشتري غير مؤهل للحصول على القرض وغير قادر على تلبية شروط التمويل للمقرض.
ما إذا كان بإمكان المشتري الجديد الإغلاق على البيع القصير المعتمد
بشكل عام ، يجب أن يتطابق عرض المشتري الجديد تمامًا مع شروط خطاب الموافقة على البيع القصير ، ولكنه لا يعمل عادة إلا إذا لم يذكر خطاب الموافقة مشترًا معينًا.
إذا كان خطاب الموافقة خاصًا بالمشتري ، فقد يلزم وكيل قائمة البيع على المكشوف طلب خطاب اعتماد جديد للبيع. وبناءً على البنك ، فإن طلب خطاب اعتماد بيع قصير جديد قد يؤدي إلى بدء عملية البيع على المكشوف بالكامل من الصفر.
للإغلاق على خطاب الموافقة الحالي ، يجب إجراء ما يلي:
- يجب أن تتطابق شروط العرض الجديد مع العرض الذي تمت الموافقة عليه وتقديمه بنفس سعر البيع المعتمد .
- يجب أن لا تكون رسالة الموافقة محددة للمشتري السابق.
- يجب أن يغلق المشتري في الموعد المحدد في خطاب الموافقة على البيع القصير أو قد يكون هناك حاجة لتمديد.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.