سؤال: هل نكتب عرضًا احتياطيًا لشراء منزل؟
يسأل القارئ: "لقد وجدنا المنزل المثالي لكن وكيلنا يقول إن البائع لن يقبل سوى عرضًا احتياطيًا. لا نريد أن نكون في نسخة احتياطية. نريد شراء هذا المنزل. كيف يمكننا تقديم عرض احتياطي سيعطي تقول زوجتي إننا نهدر وقتنا ، والوقت الذي يمكن أن يقضيه في النظر إلى المنازل لشراء ليس لديها أي عروض عليها. هل يجب أن نكتب عرضًا احتياطيًا لشراء منزل؟ "
جواب: إن الشيء الجيد في موقفك هو أن البائع لن يطلب عروض النسخ الاحتياطي على الأرجح إذا لم يشعر البائع بأن هناك فرصة جيدة لأن يفجر العرض أو يبتعد. بشكل عام ، إذا كنت الشخص الثاني في الطابور ، فقد ينتهي بك الأمر إلى شراء هذا المنزل . الاحتمالات جيدة. ولكن يمكنني أن أفهم ترددك في تقديم عرض احتياطي. لا أحد يريد أن يلعب دور ثانوي باستثناء لاعب كمان ثان ، أليس كذلك؟
ما هو عرض النسخ الاحتياطي؟
لنبدأ بالنظر إلى ما يجعل عرضك عرضًا احتياطيًا. أولاً ، قبل البائع بالفعل عرضًا آخر. قد يكون هذا العرض الأول عبارة عن أي عدد من الأشياء ، بما في ذلك كونه عقدًا طارئًا ، والذي يعتمد على عدد معين من الأحداث التي قد يتم أو لا يتم إغلاقها. بعض هذه الحالات الطارئة قد تكون:
- يعتمد على المشتري في بيع منزل موجود
- يتوقف على عمليات التفتيش ، والتي تشمل تفتيش المنزل مرضية
- يتوقف على تقييم المنزل لسعر البيع وتقييم منخفض هو الاحتمال
- يعتمد على حصول المشتري على تمويل مناسب وأي شيء يمكن أن يحدث في الاكتتاب
إذا واجهت أي من تلك الحالات عقبة ، فقد تلغى المعاملة. إذا ألغيت المعاملة ، فسيحتاج البائع إلى إعادة المنزل إلى السوق وبدء عرض المنزل مرة أخرى.
يقر العرض الاحتياطي بوجود عرض موجود ويقول إذا ألغى المشتري الأول ، فأنت تتعاقد تلقائيًا مع البائع.
يتوقف عرض النسخ الاحتياطي على البائع من العروض الترفيهية من المشترين الآخرين أو إعادة المنزل إلى السوق. بمجرد إلغاء المشتري الأول ، بام ، أنت في عقد. إذا ارتفعت الأسعار لأنك تشتري سوقًا مرتفعة ، فقد قمت بإغلاق السعر الأصلي في عرضك الاحتياطي.
يجب أن يتم توقيع عرض احتياطي من قبل جميع أطراف العقد ليكون فعالاً. يمكن للبائعين توقيع أكثر من عرض احتياطي واحد مما يوفر للبائع موقف كل طرف معروف. على سبيل المثال ، قد تكون في الموضع # 3 أو # 4 إذا كان هناك أربعة عروض نسخ احتياطي. من الناحية المثالية ، تريد أن تكون في المرتبة الأولى ، أول عرض احتياطي.
هل يجب أن تكون عروض النسخ الاحتياطي أعلى من قائمة الأسعار؟
ما إذا كان عرضك الاحتياطي يحتاج إلى أن يكون أعلى من سعر الطلب يعتمد على عدد العروض التي يتلقاها البائع. في حالة عرض متعددة ، يمكنك أن تكون على يقين تام بأنه سيكون هناك عروض لأكثر من سعر القائمة. هذه هي الطريقة التي يذهب بها العديد من العروض المتعددة :
- العرض الأول: أقل من سعر القائمة لأن المشتري لا يعرف أي شخص آخر مهتم به.
- العرض الثاني: سعر القائمة لأنه غالباً ما يصل الأول والثاني معاً.
- العرض الثالث: أكثر بقليل من سعر القائمة لأن المشتري يريد بالفعل المنزل
- العرض الرابع للعرض العاشر: في مكان ما بينهما لأن هؤلاء المشترين يعرفون أنه طلقة طويلة.
لدى البائع حافز للالتزام بعرض المشتري الأول ، خاصة إذا كان عرضًا أعلى. ولكنك تقوم بحفظ وقت البائع ومشكلته من خلال تقديم عرض احتياطي ، لذلك قد يكون البائع مستعدًا لقبول أقل قليلاً لمنحك حافزًا للانتظار. ولكن إذا كانت العروض المتعددة هي القاعدة ، فمن الأفضل بوجه عام مطابقة العرض المعروض على الطاولة. تحدث إلى وكيلك عن الاستراتيجيات المقبولة. لا تذهب عمياء على حدسك. استخدم معرفة وكيلك عن السوق.
عروض النسخ الاحتياطي ومبيعات قصيرة
إذا كنت تشتري منزلاً يخضع لموافقة البيع على المكشوف ، فإن عرضًا احتياطيًا للبيع على المكشوف ربما يمنحك احتمالات أكبر من 50/50 أن العرض الأول سيختفي.
كثير من المشترين لا يريدون الانتظار للحصول على موافقة البيع على المكشوف ، وأي القليل من snafu على طول الطريق يمكن أن يؤخر البيع على المكشوف. الاحتمالات عالية جدا لن ينتظر المشتري الأول.
بوضع نفسك في وضع احتياطي ، لست ملزمًا بشراء المنزل ، ولا يزال بإمكانك النظر إلى المنازل الأخرى في السوق أثناء الانتظار. إذا وجدت منزلاً آخر تحبه بشكل أفضل ، فقد تتمكن من سحب عرضك من الاعتبار ، ولكن هذه الممارسة تثير استياءك لأسباب واضحة. انها الى حد كبير ينفي الغرض من عرض النسخ الاحتياطي.
ومع ذلك ، هناك سبيل آخر للنظر فيه هو البيع على المكشوف وقد يكون المشتري قد وقع على ملحق بيع قصير. إذا كانت هذه الإضافة للبيع القصير تسمح للبائع بقبول عروض النسخ الاحتياطي وإرسال تلك العروض إلى البنك ، فقد تكون في وضع يسمح لك بإقناع البائع بتقديم عرضك للبنك. إذا كان أفضل من العرض الأول ، ما هو العرض الذي تعتقد أنه سيقبله بنك البيع على المكشوف؟ هذا من شأنه أن طرد فعليا المشتري الأول. التحدث مع وكيلك ، على الرغم من.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.