حل لتقديرات منخفضة محتملة
في أسواق العقارات فائقة السخونة التي تتكون من مخزون محدود والعديد من المشترين الذين يتنافسون في كثير من الأحيان لنفس المنزل ، قد يشعر مشترو المنازل المحفزون بالحاجة إلى تقديم سعر شراء أعلى. في كثير من الأحيان ، يكون سعر العرض هذا مرتفعًا جدًا بحيث لا يمكن تبريره من قبل المثمن الذي يقيمه المقرض. هذا يمكن أن يؤدي إلى ما يعرف بتقييم منخفض . ومع ذلك ، ينبغي على البائعين ألا يدعوا إمكانية إجراء تقييم منخفض يمنعهم من اختيار عرض قد يكون أعلى من تقييم المنزل.
الباعة لديهم خيارات.
دعونا ننظر إلى مثال نموذجي لما يمكن أن يحدث في سوق البائع الساخن. أولاً ، المنازل التي يرغب المشترون عادة في قتالها هي المنازل التي هي:
- في أفضل حالة
- السعر الصحيح
- في حي ارتفاع الطلب
- يقع بشكل عام في منطقة مدرسية مرغوبة للغاية.
إذا كان المنزل الذي ترغب في بيعه يمتلك كل هذه الصفات وكان موجودًا في السوق لفترة قصيرة من الزمن ، فهذا دليل على أنك ، بصفتك البائع المحظوظ ، قد تتلقى أكثر من عرض واحد. خاصة إذا كان هناك دلالة على الاهتمام الكبير والعديد من العروض المنزلية ، ويتضح ذلك من خلال العديد من بطاقات الأعمال وكيل تركت على عداد المطبخ.
أي عرض متعدد أكثر من قائمة الأسعار هو الأفضل لقبول؟
من الشائع أن يتحمس البائعون كثيرًا عندما تصل مجموعة من عروض الشراء ، وكلها تتجاوز سعر القائمة. أول شيء يظن أن البائع هو "O h، my gosh، we priced the home for too too ،" وهو أمر منطقي ولكنه ليس صحيحًا بالضرورة.
بشكل عام ، فإن تلقيك لعروض متعددة يعني أنك قمت بتسعير المنزل فقط بشكل صحيح. العروض على قائمة الأسعار تعكس الإثارة وتحديد المشتري الذي سيتم اختياره كعرض رابح.
حذار من رسائل الحب العاطفية المقدمة مع عرض الشراء. هناك العديد من مواقع الويب التي يمكن للمشترين تنزيلها وإعادة كتابة خطاب مصمم لسحب سلاسل قلب البائع ؛ بعضها صحيح وبعضها ليس كذلك.
يجب أن يحاول البائعون قدر المستطاع إزالة العاطفة من قرار البيع. تصبح العاطفة هي الخطوة الأولى لربح خط القاع.
هذا يترك سعر البيع. يعتقد المشترون أنهم إذا عرضوا سعراً أعلى من أي مشترٍ آخر ، فإن البائع سوف يمسك بعرضه مثل الأموال المجانية التي تسقط من السماء وتوقيعها. لكن على البائعين أن يفكروا في عواقب ما يمكن أن يحدث إذا لم يقم المنزل بتقييم هذا المبلغ. إذا لم يقم المنزل بتقييم سعر الشراء ، فهذا يعني أن المقرض لن يوافق على تقديم قرض عالي القيمة مقابل القرض. بطبيعة الحال ، إذا كان العرض نقدًا ، فلا يوجد عادة تقييم.
أفضل عرض لقبول هو العرض الذي من المرجح أن يغلق الضمان. مما يعني أنه قد لا يكون العرض مع أعلى سعر للمبيعات.
مثال على 3 عروض على قائمة الأسعار التي قد لا تقيم
لنفترض ، على سبيل المثال ، أن بائع منزل جميل في حي مرغوب فيه جدًا في إلك جروف بولاية كاليفورنيا ، قرر أن يسرد منزله بسعر 550 ألف دولار. ولعل المبيعات المقارنة داخل دائرة نصف قطرها 1/2 ميل توحي بأن سعر مبيعات أعلى من 549000 $ ، مما يجعل منزله بأسعار قوية للغاية. ومع ذلك ، وبسبب انخفاض المخزون وارتفاع الطلب ، يتلقى البائع 3 عروض.
هم انهم:
- العرض الأول من جين آير : 560 ألف دولار من مشترٍ مع دفعة مقدمة بنسبة 3.5٪ وقرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية . هذا المشتري لديه حبس على سجلها خلال السنوات الخمس الماضية. لن تجسر جين الفجوة بين القرض والتقييم ولكنها ستوافق على دفع 1000 دولار أكثر من أي مشترٍ آخر.
- عرض # 2 من Arlo Guthrie : $ 557،000 with 10٪ down and a traditional loan . تقدم Arlo لدفع أي فرق بين القيمة المقدرة وسعر البيع ، بحد أقصى 5000 دولار.
- العرض الثالث من جو ديماجيو : 559000 دولار مع انخفاض بنسبة 3.5٪ وقرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. لقد قدم هذا المشتري عرضًا آخر إلى وكيل الإدراج في عقار آخر بشروط مماثلة وببساطة يأمل في الأفضل. هذا حدث بالفعل ، إذا كنت تستطيع أن تصدق ذلك.
باعتبارك بائعًا ، قد تميل إلى تلقي العرض من Jane Eyre. بعد كل شيء ، من يدري حول المثمنين؟
التقييم هو مجرد رأي شخص واحد من القيمة ، ويمكن أن تختلف من المثمن إلى المثمن. يتغير السوق ويتغير باستمرار. قد تظهر مبيعات جديدة مقارنة ، أو يمكن أن يعطي مثمن أكثر نحو الترقية من مثمن آخر. هناك الكثير من المرونة في الأوقات بين القيم المقدرة.
أو ، قد ترغب في النظر في سيناريو أسوأ الحالات. السيناريو الأسوأ هو أن المنزل يمكنه تقييم 550،000 دولار. في هذه الحالة ، ستلغي جين آير عقدها . ناهيك عن أن العروض مثل "سأدفع 1000 دولار أكثر من المشتري التالي" لا يمكن اعتبارها عروض مقبولة قانونًا حيث لا يوجد سعر بيع حقيقي. إنه غامض. علاوة على ذلك ، من المحتمل أن بنك جين قد لا يؤهلها لشراء أي منزل بسبب حبس الرهن ، حيث أن هذا هو خيار التأمين. علم احمر.
يبدو أن عرض الشراء من جو ديماجيو لا معنى له عندما يكون جو مستعدًا لشراء المنزل التالي ولا يبدو أنه ملتزم بهذا الشراء بالتحديد. ناهيك عن أن سعر مبيعات Joe أقل بكثير من الآخرين ، وقرضه هو نفسه مثل جين. وقد أظهر جو بالفعل أنه لا يتبع البروتوكول ويعتبر غير أخلاقي ، إن لم يكن ضد القانون ، لكتابة عرض لأكثر من منزل واحد عندما لا يستطيع المشتري شراء كلتا المنازل. إلى جانب ذلك ، ما نوع وكيل المشتري الذي يرسل عرضين مختلفين لمنزلين مختلفين لنفس وكيل الإدراج؟ مشكلة مكتوبة في كل مكان.
العرض الوحيد في هذا السيناريو الذي يجعل المنطق الذي يختاره البائع هو العرض المقدم من Arlo. انها نظيفة ، والمشتري هو على استعداد لوضع أمواله حيث علامات قلمه. إذا كان المنزل يقيم فقط بمبلغ 550،000 دولار ، فسوف يتلقى البائع 5000 دولار إضافية من المشتري.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا