المضي قدما بحذر عند النظر في حيازة المشتري في وقت مبكر
في وقت مبكر امتلاك الحيازات
يتخذ البائعون القرار النهائي بشأن ما إذا كانت الحيازة المبكرة منطقية لمعاملاتهم. ومع ذلك ، فإن معظم وكلاء القائمة لا يشجعون مثل هذه المواقف لأن الكثير من الأمور قد تسوء. فمثلا:
- قد تقع عملية البيع بسبب مشكلة الاكتتاب العقاري ، بمعنى أنه لا يمكن الموافقة على قرض المشترين حتى بعد مراجعة شاملة لوثائقهم. إذا حدث هذا ، عاد وكيل القائمة إلى المربع الأول ، في محاولة للعثور على مشتر آخر للمنزل ، ولكن هذه المرة مع وجود مستأجر غير مرغوب فيه في مكانه. في عالم مثالي ، يخلي المشترون السابقون ، ولكن يكتشف الوكلاء الطريقة الصعبة التي يتعين على مالكي البيوت في بعض الأحيان اتخاذ إجراءات قانونية لإزالة المشترين السابقين.
- قد يشعر المشترون أن المنزل هو ملكهم بالفعل ويبدأون في إجراء تغييرات - ربما التغييرات التي لن يقدّرها المالك. إذا لم يتم إغلاق المنزل ، فقد يكون المالكين عالقين بتحسينات المشترين.
- قد يبدأ المشترون في إعداد قوائم بالإصلاحات الإضافية التي يريدون مشاهدتها قبل الإغلاق. في أغلب الأحيان ، هذه ليست إصلاحات حقيقية ، إنها ببساطة أشياء يرغب المشترون في رؤيتها تتغير. قد يكون هذا محبطًا بشكل خاص إذا كنت قد خضت عملية الفحص والإصلاح.
- أسوأ سيناريو الحالة: قد يضخم المشترون المنزل.
إذا وافقت على حيازة المشتري مبكراً ، فيجب التعامل معها باتفاق مكتوب يصف واجبات ومسؤوليات كلا الطرفين. يمكن لوكلاء العقارات تقديم ملحق العقد المعياري الذي يغطي حيازة المشتري المبكر. إذا كنت تفضل ، يمكن للمحامي صياغة الوثيقة.
اعتبارات لاتفاقيات امتلاك المشتري المبكر
- يجب أن تتضمن الصياغة تفاصيل حول ما سيحدث إذا لم يتم إغلاق عملية البيع في الوقت المحدد - أو لا يتم إغلاقها أبدًا . كم من الوقت يتعين على المشترين إخلاءهم؟ ماذا سيحدث إذا لم يفعلوا؟
- ما مقدار الإيجار الذي سيدفعه المشترون ومتى يستحق؟ هل تريد إيداع ضمان؟
- يجب أن يوافق المشترون على أنهم لن يقوموا بتعديل المنزل دون موافقة المالك. إذا لم يتم الإغلاق ، فيجب على المشترين الدفع لإعادة المنزل إلى حالته السابقة.
- قرر ما إذا كنت ستشمل المرافق في الإيجار ، أو ما إذا كنت ستجعل المشترين يقومون بنقل الحسابات إلى أسمائهم.
- عادةً ما يكون المشترون مسؤولون عن إزالة القمامة ويجب أن ينسقوا مسؤوليات تصميم المناظر الطبيعية مع البائع إذا لم يتم توفيرها من قبل جمعية مالك المنزل.
- لا يزال البائعون المنزليون يملكون المنزل ، لذلك فإن التأمين على الهيكل هو مسؤولية البائعين. يجب أن المشترين تأمين سلعهم الشخصية.
- لا ينبغي السماح للمشتري بتأجير المنزل.
- عادةً ما تتضمن النماذج القياسية بيانًا يُطلق الباعة من المسؤولية إذا حدث أمر سلبي للمشترين قبل الإغلاق.
- سوف يسمح الحيوانات الأليفة؟
هناك أوقات عند حيازة المشتري قبل الإغلاق يمكن أن تساعد كلا الطرفين. إذا شعرت أن هذه خطوة جيدة ، فاستمر بحذر. تحقق الخلفية من المشترين بشكل شامل قدر الإمكان قبل الموافقة.
سأكون أيضا مقصرا إذا لم أذكر أنه من وجهة نظر وكيل الإدراج (وليس عقل وكيل المشتري لك) ، العديد من وكلاء الإدراج بشدة ضد امتلاك المشتري المبكر. والسبب هو أن الاستحواذ المبكر يعطي المشترين الكثير من الوقت للالتفاف حول المنزل والتفكير في الشراء. قد يلاحظ المشترون أشياء كانوا قد تجاهلوها سابقًا ، مع وجود الكثير من الوقت على أيديهم.
الأشياء التي لا يستطيعون العيش معها الآن.
من وجهة نظر وكيل القائمة ، من الأفضل اكتشاف هذه الأشياء بعد إغلاق عملية البيع ، وليس قبل ذلك. لأنه قبل إغلاق عملية البيع ، يمكن للمشترين الإلغاء في كثير من الأحيان. على مر السنين ، سمعت بعض المشترين رثاء إذا كانوا قد عاشوا في المنزل لفترة من الوقت قبل أن يغلقوا ، فإنهم لم يسبق لهم أن اشتراها.
حرره إليزابيث وينتروب ، خبير شراء المنازل.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.