قبل شراء منزل بيع قصيرة

by إليزابيث وينتروب

يتابع المشترون البيع على المكشوف للحصول على صفقة جيدة ويعتقدون اعتقادًا راسخًا أن البيع على المكشوف سيوفر هذه الفرصة. لذلك عندما ترى سعرًا مدرجًا في منزل تعتقد أنه منخفض جدًا بالنسبة إلى الحي ، قبل أن تقفز على هذا السعر مثل فدج ساخن على إحدى المثلجات ، اطلب من وكيلك استدعاء وكيل القائمة لمعرفة ما إذا كان المنزل قصيرًا أم لا تخفيض السعر.

لأنك قد ترغب في التفكير مرتين حول تقديم عرض على ما قبل الرهن ، وبيع المنزل القصير.

انها ليست بسيطة كما قد تعتقد ، وعدد قليل جدا يمكن أن يغلق في 30 يوما أو أقل.

تنتظر العديد من مشتري المنازل في سكرامنتو 6 أسابيع إلى 6 أشهر ليغلقوا على بيع قصير ، وأحيانًا أطول.

ما هو البيع القصير؟

ويعني البيع القصير الناجح أن بنك البائع مستعد لقبول مكافأة مخفضة لإصدار رهن حالي. فقط لأن الملكية مدرجة مع شروط بيع قصيرة لا يعني أن المقرض سيقبل عرضك ، حتى لو قبل البائع ذلك. ذلك لأن البائعين بحاجة إلى التأهل لبيع قصير. إذا قام وكيلهم ببيع عدد قليل جدًا من المبيعات القصيرة ، فهذا هو العلم الأحمر للمشتري.

يجب أن تدرك أن البائع لا يجب أن يكون في وضع التخلف عن السداد - لتتوقف عن دفع أقساط الرهن العقاري - قبل أن يفكر المقرض في البيع على المكشوف. قد يفكر المقرض في البيع على المكشوف إذا كان البائع متداولًا ولكن القيمة انخفضت. قد يكون البائع أكثر من المرتهن ، مدين أكثر من المنزل ، لذلك فإن السعر المخفض قد يجعل السعر يتماشى مع القيمة السوقية ، وليس أقل من ذلك.

تحقق من السجلات العامة

قم ببحثك قبل تقديم عرض للشراء. يمكن لوكيل الخاص بك معرفة من هو في العنوان ، ما إذا كان قد تم تقديم إشعار الرهن ومقدار المستحقات للمقرض (المقرضين). هذا مهم لأنه سيساعدك على تحديد مقدار العرض.

تذكر أن البنوك لا تخضع للإكراه لقبول البيع على المكشوف ولذلك يجب أن يكون العرض معقولاً.

إذا كان هناك قرضان ، فقد يكون لديك مشكلة. محمية المقرض الرهن العقاري الأول موقف من قبل المقرض الثاني ، إلا إذا كان المقرض الثاني لا يريد أن يحجز. إذا كان البائع مدينًا بمبلغ 160،000 دولارًا أمريكيًا في المرة الأولى و 40000 دولار في المرة الثانية ، فإن عرض 160،000 دولار لا يترك شيئًا للآخر. الأول سيحتاج إلى إعطاء شيء ما للثاني لكسب تعاونه ، لكنه ليس بنفس القدر الذي تفكر فيه. في كثير من الأحيان 3000 دولار إلى 6000 دولار مقبول.

استئجار وكيل مع تجربة بيع قصيرة

إنه ضربة واحدة ضدك إذا لم يتعامل وكيل القائمة مطلقًا مع عملية بيع قصيرة ، ولكن الأمر أسوأ من ذلك إذا لم يكن لوكيلك أي خبرة في هذا المجال. لا تذهب إلى وضع يكون فيه الشخص الأعمى يقود الأعمى. أنت بحاجة إلى وكيل بيع قصير من ذوي الخبرة الذين يمكنهم توقع المفاجآت ووقف المشاكل من الحدوث.

سيساعدك أي وكيل لديه خبرة في البيع على المكشوف في تعجيل معاملتك وحماية مصالحك. لا تريد أن تفوت أي تفاصيل مهمة بسبب قلة الخبرة أو معرفة أن معاملتك لن تغلق في الوقت المناسب لأن لا أحد يضايقك في المتابعة في الوقت المناسب.

تأهيل العقار والبائع لفترة قصيرة

من غير المحتمل أن يوافق المقرض على البيع على المكشوف إلا إذا لم يكن لدى البائع حقوق ملكية وغير قادر على تسديد الفرق بين سعر البيع والقروض الحالية. البائعين بحاجة إلى تقديم رسالة المشقة إلى المقرض. قد البائعين مدينون أيضا الضرائب على مقدار الديون التي غفرت.

طالب بائع أعرف مرة واحدة أن المشتري ينزل البائع 1000 دولار ليعطى الحق في شراء ممتلكات البائع. قلنا لا. هذا هو الاحتيال. تابع المقرض قانونيا هذا البائع. لا إغراء من قبل البائعين الذين يقترحون هذه الممارسة. في البيع القصير ، لا يتلقى البائع عادة أي أموال لأن المقرض يخسر المال. كانت صفقة البيع على المكشوف من HAFA في الماضي استثناءً ، لكن تلك لم تعد موجودة.

تقديم وثائق وشراء عرض للمقرض

بمجرد قبول البائع لعرضك ، سيقوم وكيل الإدراج بإبلاغه للمقرض للموافقة عليه. ليس لديك صفقة حتى يقبل المقرض. أيضا ، فإن المقرض تريد نسخة من إيداع الأموال الخاصة بك جدية وإثبات الأموال . لا تتعجب إذا طلب منك المقرض زيادة سعر البيع.

بالإضافة إلى ذلك ، سوف يرغب المقرض في معرفة أن لديك قرضك الخاص وأنك قد تمت الموافقة عليه مسبقًا. إرسال خطاب بريبروفال الحالي للمقرض ، مؤرخة في غضون ال 30 يوما الماضية. سيساعدك ذلك إذا أرسل الوكيل الخاص بك قائمة بالمبيعات القابلة للمقارنة التي تدعم السعر الذي تعرضه مقابل المنزل.

إعطاء وقت قصير للبيع المقرض للاستجابة

اجعل عرضك مشروطًا بقبول المقرض. امنح للمقرض إطارًا زمنيًا للاستجابة ، وبعد ذلك ، سيكون لك مطلق الحرية في الإلغاء.

بعض المقرضين يقدمون مبيعات قصيرة للجنة ، لكن معظمهم يمكنهم اتخاذ قرار في غضون أسبوعين إلى ثلاثة أشهر. يجب أن يكون وكيل القائمة لديه معلومات الاتصال المناسبة للمقرض. كمشتري ، لا يمكنك الاتصال المقرض ولا يمكن وكيل الخاص بك ، لذلك التحلي بالصبر.

فهم بيع اللجان قصيرة

وبغض النظر عن العمولة ، وافق البائع على الدفع ، فالمقرض هو الكيان الذي يوافق على العمولة. على الرغم من أن البائع لا يحتفظ بأي من هذه الأموال ، لا يزال البائع يدفع العمولة من عائدات البيع. من المحتمل أن يتفاوض المقرض مع اللجنة مباشرة مع وسيط الإدراج ، الذي سيشارك بعد ذلك العمولة مع وكيلك.

إذا كنت قد وقعت اتفاق وسيط للمشتري مع وكيلك ، اسأل عما إذا كان الوكيل سوف يتنازل عن الفرق المستحق أو قد تضطر إلى دفعه من جيبك. يشعر بعض السماسرة أنه من غير العدل معاقبة الوكيل ، لكن المقرض هو الذي يطلق النار.

نحتفظ بالحق في إجراء عمليات التفتيش

وبصفة عامة ، لا يسمح المقرض للبائع بدفع بنود مألوفة سيدفعها البائع التقليدي. وتشمل هذه خطط الحماية المنزلية للمشتري ، وعمليات التفتيش على السقف / الآفات / النمل الأبيض واستكمال الآفات. سيطلب من المشتري شراء العقار "كما هو" ، مما يعني عدم إجراء أي إصلاحات.

من المهم للغاية أن يحصل المشتري على تفتيش منزلي. العودة إلى كيفية التعامل مع مبيعات قصيرة

في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.