يسأل القارئ: "يجب أن نتوقف عن دفع أقساط الرهن العقاري لدينا في حين أن منزلنا هو في السوق على بيع قصيرة ؟ لقد حاولنا القيام بتعديل قرض مع المقرض لدينا ، ولكن تم رفض طلبنا لأننا كنا الحالي." إذا كنا متخلفين ، فسوف يساعدنا ذلك ، لكننا مدينون أكثر بكثير مما يستحقه منزلنا ، لقد فقدت وظيفتي ولا أستطيع حقاً الاستمرار في دفع المال ، هل يمكنك مساعدتنا؟
الجواب: أولا ، اسمحوا لي أن أقول قلبي يخرج لك. أتحدث مع العديد من البائعين للبيع على المكشوف كل يوم ، وندرك صعوبة في مواجهة البائعين. في ساكرامنتو ، حيث أعمل ، كان أكثر من نصف المبيعات في عام 2008 مبيعات قصيرة وحبس الرهن ، وهذا الموقف ينعكس في أجزاء أخرى كثيرة من البلاد. انت لست وحدك.
لا يستطيع أحد ، خارج أحد المحامين ، أن يخبرك ما إذا كنت ستتوقف عن دفع أقساط الرهن العقاري - لا سيما وكلاء العقارات ، لأننا غير مرخصين لتقديم المشورة القانونية. هذا قرار شخصي يحتاجه البائعون ليجعلوه بأنفسهم. هناك عواقب إذا توقفت عن الدفع. اليك قليل من الامور لتاخذها بالاعتبار:
هل أنت على استعداد للذهاب من خلال التعويق؟
عادة ، لا يأذن المقرضون ببيع قصير حتى يجد البائع مشترًا ، ولكن هذه الحالة تتغير. أدرك أنه ليس هناك ما يضمن أن المقرض سيقبل البيع على المكشوف ، وليس كل المقرض مطلوب للسماح لك بالبيع على بيع قصير.
إذا بدأت عملية البيع على المكشوف وتوقفت عن سداد مدفوعاتك ، فيجب أن يتم رفض البيع على المكشوف وأنك لن تتمكن من تسديد الدفعات السابقة ، فقد تجد نفسك تفقد بيتك بشكل لا إرادي من خلال حبس الرهن . يدخل العديد من البائعين على المكشوف العملية مع التفكير في أنه إذا لم يوافق المقرض على البيع على المكشوف ، فإنهم على استعداد لترك العقار.
مزايا لجعل مدفوعات الرهن العقاري الخاص بك خلال بيع قصيرة
إذا تمكنت من الاستمرار في إجراء الدفعات أثناء وجود منزلك في السوق ، فقد يكون من المفيد لك القيام بذلك لهذه الأسباب:
- التأهل لشراء منزل جديد .
تشير المبادئ التوجيهية لشركة Fannie Mae ، الصادرة في أغسطس 2008 ، إلى أن المقترض قد يشتري على الفور منزلاً آخر بعد البيع على المكشوف إذا لم يكن المقترض أبداً متأخراً ، ويتقيد بـ "سياسة التخلف عن سداد الرهن العقاري السابقة المفرطة" ، وليس ملزماً بتسديد مقرض البيع على المكشوف. ، بما في ذلك حكم نقص .
من الصعب العثور على المقرض الذي سيفعل ذلك ، لكن هناك بنوك صغيرة بها بورتفوليوهات خاصة بها لا تبيعها لشركة فاني ماي ، وقد تفكر في مثل هذا القرض. من ناحية أخرى ، تقول إرشادات إدارة الإسكان الفدرالية إذا كان المشتري لم يتأخر أبدًا ، فإن FHA ستقدم قرضًا فورًا بعد البيع على المكشوف. تسمح توجيهات HAFA 2013 للمقرضين بالإبلاغ عن المبلغ المدفوع بالكامل ، بحيث يحدث فرق كبير في تقرير الائتمان .
- حماية الائتمان
حفظ الرهن العقاري الحالية يساعد أيضا تصنيف الائتمان الخاصة بك لأن تقرير الائتمان الخاصة بك لن تعكس أي مدفوعات متأخرة. أدرك أن المقرض قد ، مع ذلك ، تقرير البيع على المكشوف الخاص بك كقانون عامل درجة الائتمان رقم 22 ، والتي سوف تزال إلى حد ما FICO الخاص بك.
- راحة البال
إن عدم التساهل في دفعاتك يجعل من الأسهل على بعض البائعين التعامل مع البيع على المكشوف لأن وصمة كونك متأثراً بالغيبة ، وأنهم ينامون بشكل أفضل في الليل.
- إلغاء بدون جزاء
إذا لم يقم منزلك بالبيع أو رفض المقرض قبول عرض من مشتري البيع على المكشوف ، في كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، فأنت حر في إلغاء الإدراج والحفاظ على منزلك دون تحمل أي مسؤولية.
أسباب لوقف دفع الرهن العقاري الخاص بك خلال بيع قصيرة
بعض البائعين يتعاملون مع الصعوبات المالية الشديدة وليس لديهم خيار اتخاذ قرار بشأن مواصلة دفع أقساط الرهن العقاري. البائعون الآخرون يتوقفون عن الدفع بشكل متعمد.
- مزيد من الدافع للبنوك لقبول مبيعات قصيرة
على الرغم من أنه ليس من الضروري أن تكون في وضع التخلف عن السداد قبل أن يفكر أحد البنوك في البيع على المكشوف ، فإن الملفات التي تحصل على الأولوية هي تلك الافتراضية.
- المقرضين قد لا يضطر إلى السداد
لا يمكنك ضغط الدم من البنجر ، على الرغم من أنني أعرف البنوك التي حاولت. عادة ، إذا كان المقترض يواجه مصاعب حقيقية وليس لديه أي أصول أو وسائل لإجراء سداد الرهن العقاري ، من غير المرجح أن يحاول المقرض إجبار المقترض على تسديد أي من ذلك. هذا لا يعني أنه لا يحق للمقرض الحصول على حكم ناقص ، إذا ما استدعت الظروف ذلك.
- الحصول على الأموال للتحرك
من المنطقي أنه إذا لم تكن تدفع المصرف ، فقد يتم استخدام الأموال التي ستخصص عادةً لهذه النفقات للدفع أولاً وأخيرًا ووديعة تأمين على التأجير.
عيوب الذهاب إلى الوضع الافتراضي خلال عملية بيع قصيرة
ليس هناك وجبة غداء مجانية. في حين أن بعض البائعين سعداء بالابتعاد عن منزل في حبس الرهن ، والبعض الآخر يفضل لإكمال البيع على المكشوف والتفكير في حبس الرهن.
- تقرير الائتمان يمكن أن يعاني
مبيعات قصيرة وحبس الرهن تؤثر على الائتمان . بالإضافة إلى قانون درجة الائتمان رقم 22 ، قد يقوم المقرض أيضا بالإبلاغ عن مدفوعات الرهن العقاري المتأخرة إلى مكاتب الائتمان . يمكن لبعض المقرضين الإبلاغ عن البيع على المكشوف حيث يتم دفعه بالكامل إذا قمت بإكمال البيع على المكشوف بعد 2013 ، وهو ما لا يؤثر على رصيدك.
- مقيد من شراء منزل جديد
على الرغم من أنني أتوقع أن يتم تخفيف القيود قليلاً بسبب العدد المتزايد من حالات حبس الرهن والبيع على المكشوف ، فإن المقترضين الذين يدفعون أكثر من 60 يومًا أو أكثر يطلبون من فاني ماي الانتظار عامين لشراء منزل آخر. تقدم Golden 1 Credit Union في كاليفورنيا فترة انتظار لكل حالة على حدة للمقترضين الذين يلائمون معايير معينة. تسمح بعض توجيهات HAFA بإعادة الشراء الفوري. التحدث مع وكيلك.
- تفقد الصفحة الرئيسية إلى التعويق
إذا لم تستطع تسديد الدفعات السابقة قبل بيع الوصي أو الوكيل ، فقد تفقد منزلك إلى البنك.