11 أسباب لعدم شراء بيع قصيرة
على السطح ، قد يبدو أن مشتري البيع على المكشوف يحصل على صفقة جيدة. على الرغم من أن الهامش الضئيل للمبيعات القصيرة قد يكون مربحًا بالنسبة للمشتري - لأن هناك دائمًا استثناءات - في معظم الأوقات ، فإن المشتري سيكون أفضل حالًا بشراء منزل غير متخلف.
لا يتم بيع البيع على المكشوف بخصومات.
من غير المرجح أن تسمع المتخصصين في مجال العقارات يخبرك أنه ليس فكرة جيدة لشراء البيع على المكشوف . في جزء منه ، وذلك لأن المتخصصين في العقارات الربح على البيع على المكشوف . الجميع يكسب المال باستثناء البائعين والمشترين. أدرك أيضًا أن وكلاء الإدراج قد يدفع البائع إلى البيع على أنه بيع قصير لأنه إذا مر البائعون بحبس الرهن ، فلن يحصل وكلاء الإدراج على القائمة.
في سكرامنتو ، حيث أعمل ، على سبيل المثال ، يتجاهل العديد من العملاء المبيعات القصيرة ويقترحون على مشترينهم شراء شيء آخر. هؤلاء هم في الغالب عملاء تم حرقهم في الماضي وانخفضت مبيعاتهم القصيرة لأنهم أدرجوا من قبل وكيل لا يمتلك نشاطًا تجاريًا للبيع على المكشوف.
في ما يلي 11 سببًا وراء عدم رغبة المشترين في شراء تخفيضات قصيرة:
دفعت البائعين أكثر من اللازم
إذا كان المنزل يباع بمبلغ 500،000 دولار قبل بضع سنوات وهو الآن للبيع بمبلغ 400،000 دولار ، فهذا لا يعني أن المشتري يلتقط 100000 دولار من الأسهم مجانًا.
هذا يعني أن البائع دفع الكثير في السوق الصاعد ، والآن انخفض السوق. هذا يعني أن البائع ليس له حقوق ملكية.
الباعة المقترضين أكثر من اللازم
البنوك التي كانت حريصة على إقراض المال في الأسواق المرتفعة سمحت في بعض الأحيان للمقترضين بتخفيض رهن المنزل ، مما يعني أن رصيد القرض للمقترض تجاوز قيمة العقار.
التقييمات غير موضوعية ، وليس كل المثمنين سيضعون نفس القيمة على المنزل. على الرغم من القانون ، يتم الضغط على بعض خبراء التقييم من قبل البنوك لتقييم المبلغ الذي يرغب صاحب المنزل في الاقتراض.
المؤهلات الصارمة قد يدفع وكلاء العقارات الذين لا يتمتعون بالخبرة أو غير الأخلاقية البائع إلى التفكير في البيع على المكشوف عندما لا يكون البائع مؤهلاً للحصول على البيع على المكشوف . يجب أن يثبت البائعون مشقة ويقدموا أدلة على المشقة للمقرض للموافقة عليها. يدرج بعض العملاء المنازل كمبيعات قصيرة دون التحدث إلى المقرضين أو قبل تأهيل البائعين.
منازل تبيع بسعر السوق.
المقرضين ليسوا ساذجين أو غير مدركين لقيمة المنزل. سوف يصر المقرضون على تحليل السوق المقارن ، المعروف باسم CMA ، أو رأي سعر الوسيط ، المعروف باسم BPO. إذا كان المقرض يعتقد أنه يمكن الحصول على سعر أفضل من خلال أخذ العقار في حجز الرهن على عرض البيع على المكشوف ، قد يصمد المقرض بسعر أعلى. هذا السعر سيكون قريبا من القيمة السوقية . المقرضين يقبلون مبيعات قصيرة عندما يكون المنزل يستحق سعر البيع القصير ، وهو ما يعني القيمة السوقية.
بيع المنازل "كما هي"
إذا وافقت شركة الرهن على البيع على المكشوف ، فمن المرجح أن تدفع تكاليف إغلاق الصفقة.
يطلب المقرضون من المشترين شراء المنزل في حالته الحالية. المقرضون عادة سوف يرفضون دفع ثمن:
- الإصلاحات المقترحة التي تم الكشف عنها في تفتيش المنزل .
- التفتيش على الآفات أو العمل الضروري لإصدار تقرير واضح للآفات.
- شهادات السقف أو إصلاحات السقف.
- خطط حماية المنزل للمشتري.
- الصيانة المؤجلة.
طول الوقت لإغلاق
واعتمادًا على الوقت الذي تم فيه إيداع إشعار التخلف عن السداد ، تراكم المقرض من الرهن وحجم الأوراق التي أرسلها البائع بالفعل ، قد يستغرق الأمر من أسبوعين إلى شهرين للحصول على رد على عرض الشراء من المقرض. أيضا ، إذا شاركت اثنين من المقرضين لأن هناك اثنين من القروض المضمونة للممتلكات ، يمكن أن يستغرق وقتا أطول لتلبية متطلبات المقرض الثاني.
المقرضين يمكن تغيير الظروف
يحتفظ بعض المقرضين بالحق في إعادة التفاوض على شروط البيع على المكشوف في آخر لحظة.
إذا تغير السوق ، تمرير قوانين جديدة أو معلومات جديدة عبر مكتب المقرض ، يمكن للمقرض محاولة تغيير شروط العقد. المقرضون عموما لديهم محامون تحت تصرفهم ، والمشترين العاديين لا.
لجنة خصم المقرضين
المقرضون الذين باعوا القروض لفاني ماي أو فريدي ماك يدفعون العمولات التقليدية التقليدية إلى وكلاء العقارات. قد يطلب آخرون خصمًا. علاوة على ذلك ، ينتهي الوكلاء بالعمل مرتين إلى ثلاثة أضعاف العمل التقليدي ، ولا يقدرون الحصول على أموال أقل للقيام بالمزيد من العمل. إذا كنت قد وافقت على دفع نسبة مئوية معينة من وكيلك بموجب اتفاقية سمسار المشتري ، فقد تكون مسؤولاً عن الفرق بين ما سيدفعه المقرض وما ينص عليه عقدك ، إذا رفض وكيلك التنازل عن الفرق.
ارتفاع تكاليف إغلاق المشتري
لأن المقرضين نادرا ما سيدفعون مقابل أي إضافات ، مثل البائع سيكون على استعداد للقيام به ، إذا كنت تريد أي من هذه الإضافات ، فسوف تدفع لهم بنفسك. وفي بعض الأحيان ، يرفض المقرضون دفع تكاليف إغلاق البضاعة القياسية مثل ضرائب التحويل أيضًا. إذا كنت تريد عمليات تفتيش محددة ، فمن المحتمل أن تدفع مقابلها من الجيب.
تفقد السيطرة على المعاملات
إذا كنت بحاجة إلى إغلاق الضمان في تاريخ محدد ، الكثير من الحظ في ذلك. تستغرق عملية إغلاق المنزل للبيع على المكشوف فترة زمنية غير محددة. يقوم مقرض البائع باستدعاء الطلقات وليس المشتري أو مقرض المشتري. إذا كنت تحاول إغلاق الضمان في نفس الوقت مع بيع منزلك ، فقد لا يحدث ذلك.
البائع القليل الدافع
عندما يكتشف البائع أن تأثير البيع القصير على الائتمان يقترب من تأثير الرهن ، فليس هناك ما يدفع البائع إلى التعاون مع البيع على المكشوف. على الرغم من أن البائعين قد يتأهلون لشراء منزل آخر في غضون عامين بعد البيع على المكشوف مقابل 5 (مع قيود) على حبس الرهن ، إلا أن البعض لا ينوي شراء منزل آخر مرة أخرى.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا