تعلم كيفية تأجيل مزاد الوصاية

لتأجيل مزاد ، والذي يُشار إليه عادةً في العقارات بالمزاد العلني للوصي أو تاريخ بيع الأمناء ، يجب أولاً أن يكون المقترض في حالة تقصير. الذهاب إلى التخلف عن السداد يعني أن المقترض لا يجعل مدفوعات الرهن العقاري.

المقترضين الذين يتوقفون عن دفع أقساط الرهن العقاري سوف يتسببون عاجلاً أم آجلاً في أن يحل البنك. الآن ، كيف يتم التعامل مع هذا الرهن يعتمد على قانون الولاية. أكثر من نصف الولايات في الولايات المتحدة هي عبارة عن دولات ثقة ، ويتم التعامل مع حبس الرهن في دولات الثقة من قبل الوصي.

ضع في اعتبارك أن مبيعات Fannie Mae القصيرة التي يتم التعامل معها بشكل افتراضي يتم التعامل معها بشكل مختلف. لا تؤجل فاني ماي وفريدي ماك عادة مزادات الوصي.

قبل تأجيل المزاد

بعد توقف المقترض عن دفع أقساط الرهن العقاري ، يقوم المقرض بإخطار الوصي على بدء إجراءات الرهن. الوصي هو طرف ثالث في سند الضمان ، وهو موقف يصفه البعض "بعقد لقب عارية".

على الرغم من عدم وجود فترة زمنية مطلوبة قبل تقديم إخطار بالتقصير ، فإن معظم المقرضين يفضلون محاولة جمع الأموال خلال الـ 60 إلى 90 يومًا الأولى التي يقع فيها المقترض في المتأخرات ، بدلاً من القفز إلى إجراءات الرهن. تطلب بعض الولايات مثل كاليفورنيا من المقرض إعطاء المقترض إخطارًا قبل 30 يومًا على الأقل قبل تقديم إخطار بالعجز.

بمجرد تقديم إشعار التخلف عن السداد ، يكون للمقترض حوالي 90 يومًا لإعادة القرض عن طريق تسديد الدفعات المتأخرة ودفع الرسوم المتأخرة ، والتي تشمل رسوم الوصي.

5 طرق لتأجيل مزاد الوصاية

• استرداد الرهون: هناك فرق بين استعادة الرهن العقاري واسترداد الرهن العقاري ولكنك غالبا ما تسمع الكلمات المستخدمة بالتبادل ، وهذا خطأ. لاسترداد الرهن العقاري هو سداد الرهن العقاري ؛ لاستعادة ، يتم جلب الرهن العقاري الحالي. خلال الأيام الأخيرة من عملية حبس الرهن غير القضائية ، لا يُطلب من المقرض قبول الاستعادة ولكن يجب أن يسمح باستردادها.

• التقدم بطلب للحصول على تعديل القرض: لا يطلب من المقرضين أيضا تأجيل مزاد في مقابل تعديل قرض ، ولكن معظم البنوك ستحاول وضع جدول زمني مؤقت للسداد. هذا لا يعني أن البنك لن يرسل المنزل للمزاد. لذا كن حذرا. قد يرغب المقترضون في مطالبة البنك بتقديم وعد مكتوب بعدم المضي قدمًا في المزاد.

  بعض البنوك متستر. ستقوم هذه البنوك بمنح تعديل مؤقت للقرض ، وبعد مرور 3 إلى 6 أشهر ، تخبر المقترض أنها تقوم بحجز الرهن لأن المقترض غير مؤهل للحصول على تعديل دائم للقرض. يقولون شكرا على المدفوعات الجزئية وتقديم إشعار افتراضي.

• ملف الإفلاس: الإفلاس لا يوقف بشكل دائم أي مزاد ، لكنه قد يؤجل المزاد لفترة. عندما يتقدم المدين بطلب لإشهار الإفلاس ، تصدر المحكمة أمرًا يعرف باسم " الاقامة التلقائية" ويوقف محاولات الدائنين لجمع الأموال ، والتي تشمل تأجيل المزاد. انها مثل قول كلب مدرب على الجلوس والبقاء. ولكن يمكن للمقرض بعد ذلك تقديم طلب لرفع الإقامة التلقائية ، خاصة إذا كان قد تم تقديم إشعار التخلف عن السداد بالفعل.
• تقديم أمر تقييدي مؤقت : يربط معظم الأشخاص أمرًا تقييديًا مؤقتًا بالإساءة المنزلية ، لكن تقديم التماس إلى المحكمة للحماية من إساءة الاستخدام قد يتضمن أيضًا طلبًا لتأجيل المزاد. سيحتاج المقترضون إلى الاستعانة بمحامٍ لإصدار أمر تقييدي مؤقت ، وقد يحتاج المحامي إلى العثور على سبب يستند إلى الاحتيال أو نوع من المخالفات من جانب المقرض. حتى لو نجح المحامي ويفوز في الحجة ، فإن الأمر الزجري ليس دائمًا.

• محاولة القيام ببيع قصير : إن إخبار المقرض بأن المقترض يحاول القيام ببيع قصير لا يكفي بشكل عام. يجب على المقترض تقديم عرض للبنك من مشتر مؤهل. ثم يقوم الوكيل العقاري أو المحامي الذي يتولى التفاوض للمقترض بالاتصال بمفاوض البنك ويطلب تأجيل المزاد. في كثير من الأحيان ، لن تنظر البنوك في طلب التأجيل حتى يبقي المزاد بضعة أيام. يبدو الأمر كما لو أن المصرف يرغب في جعل المقترضين يجلسون على دبابيس وإبر ، متسائلين إذا كان سيتم تأجيل المزاد.

_{في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.}