إذا حاولت الحصول على نوع غير صحيح من القرض ، حتى إذا تمت الموافقة على البيع على المكشوف من قبل بنك البائع ، فقد لا تتمكن من إغلاق هذه الصفقة بسبب مشاكل التمويل. للأسف ، لا يمكن استخدام كل أنواع التمويل المتاح في الولايات المتحدة لشراء البيع على المكشوف.
بانتظار الموافقة
ما لم يكن البيع على المكشوف الذي ترغب في شرائه هو صفقة بيع قصيرة من Wachovia أو بيع قصير من HAFA معتمد مسبقًا ، يمكنك الاعتماد كثيرًا على الانتظار لفترة قصيرة للموافقة على البيع. يمكن أن يستغرق الحصول على الموافقة على البيع على المكشوف من 4 إلى 8 أسابيع في المتوسط ، إلى عام أو أكثر.
خلال هذه الفترة الزمنية ، تتقلب أسعار الفائدة. العديد من المقرضين لن يقفلوا قرضًا لمدة تزيد عن 30 يومًا دون أن يفرضوا عليك أي امتياز. بعض لن يعطيك قرض القرض حتى تحصل على موافقة بيع قصيرة. إذا ارتفعت أسعار الفائدة الخاصة بك إلى الأعلى ، يمكنك أن تجد أنك لم تعد مؤهلاً لشراء هذا المنزل.
نصيحة: حاول شراء أقل من إمكانياتك. لا تمدد مبلغ القرض الذي تم الموافقة عليه مسبقًا إلى الحد الأقصى. اترك نفسك بعض المرونة.
غير خاتمة قبل انتهاء صلاحية الموافقة
ترغب العديد من بنوك البيع على المكشوف في الإغلاق خلال 30 يومًا من الموافقة على البيع على المكشوف. إذا كنت تحصل على قرض يتطلب فترة موافقة أطول مثل قرض 184 قسم ، فقد لا تتمكن من الإغلاق خلال الوقت المحدد وستنتهي صلاحية موافقتك.
في بعض الأحيان ، حتى مع وجود قرض تقليدي ، فإن التأخير في تمويل البيع على المكشوف أمر لا مفر منه. ربما يتم إجراء تقييم احتياطي للمثمنين ولا يمكن إكمال التقييم في الوقت المناسب أو يستغرق الاكتتاب وقتًا أطول من المعتاد. إذا لم يحصل ممثل القرض على تفاصيل الرسوم المعتمدة ، وتم تحويل بعض الرسوم التي لا يسمح للبائع بدفعها إلى المشتري ، فإن مراجعة تقدير حسن النية قد يؤدي إلى تأخير العملية أيضًا.
لن تقوم بعض البنوك بإصدار تمديد لخطابات الموافقة على البيع على المكشوف.
نصيحة: اسأل المقرض مقدمًا إذا كان بإمكان الشركة ضمان إغلاق لمدة 30 يومًا. وعلاوة على ذلك ، إذا سمعت أن خطاب الموافقة قادم ، ابدأ القرض الخاص بك في وقت مبكر.
الإصلاحات المحتملة نادرا ما تدفع عن طريق الحظر
العديد من المقرضين لديهم شروط القرض. يمكن لإرشادات إصلاح FHA المطالبة بالكثير من الإصلاحات مثل إصلاح دق التقطيع من منزل ما قبل عام 1978 أو تركيب الدرابزين. سوف يتطلب قرض VA بلا شك تقرير الآفات وشهادة واضحة لإكمال الآفات. حتى إذا كان القرض الخاص بك أمرًا تقليديًا ، فقد يلاحظ المقيم وجود سقف فاشل ويطلب استبداله قبل الموافقة على تمويل البيع على المكشوف. نادرا ما تدفع البنوك للإصلاحات. تباع مبيعات قصيرة في حالة "كما هي". علاوة على ذلك ، فإن البنك لن يدع البائع يدفع ثمن الإصلاحات ، لأنه إذا كان لدى البائع أي أموال إضافية ، فإن البنك يريد عمومًا هذه الأموال.
نصيحة: اطلب من وكيلك إجراء فحص مسبق للمنزل ومناقشة المشكلات المحتملة مسبقًا.
قد لا يتم تغطية تكاليف الإغلاق
في كثير من الأحيان ، سيطلب المشترون من البائع دفع تكاليف إغلاق الحساب . إذا لم يكن لدى المشتري ما يكفي من المال لدفع تكاليف الإغلاق ورفض البنك السماح بالامتياز ، فقد لا يتمكن المشتري من شراء هذا البيع القصير .
في بعض الأحيان ، سوف تعمل بنوك Wells Fargo FHA قصيرة البيع على تقليل المبلغ الذي تدفعه البنوك الأخرى عادةً لأن Wells Fargo تقول أن إرشاداتها الخاصة بـ FHA تحظر رصيدًا كاملًا بنسبة 3٪ في بعض الظروف. كما وجدت أيضًا أن بعض بنوك البيع على المكشوف سترفض تلقائيًا إقفال ائتمان المشتري إذا كان المشتري يخسر أكثر من 3.5٪.
نصيحة: اسأل وكيل الإدراج إذا كان البنك سيدفع امتيازًا نحو إغلاق التكاليف عند كتابة العرض أو عرض أكثر من سعر القائمة للتعويض.
التعامل مع اثنين من المقرضين والحصول على الموافقة
إذا كان هناك قروض 2 للبيع على المكشوف ، سوف تحتاج إلى موافقة من المقرضين لإغلاق. أنت تخاطر إذا تقدمت في تقييم و / أو تفتيش منزلي قبل أن تحصل على موافقة من كلا المقرضين. قد يتفق أحد المقرضين بينما الآخر قد يرفض البيع القصير أو الشيء إلى مساهمة البائع في HUD.
نصيحة: اطلب رؤية تقرير عنوان أولي أو التزام بعنوان لتحديد عدد القروض المضمونة بواسطة العقار. يمكن أن يكون هناك قرض مدفوع لم يعاود الظهور من جديد.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.