إن القيام ببيع قصير أمر صعب بما فيه الكفاية ، وبصراحة تامة ، ولكن الأمر أكثر صعوبة عندما يكون لديك قرضان - إنه ضعف الصداع. أشعر بألمك لأنه ليس فقط تحتاج إلى تعاون من المقرض الأول ، يحتاج صاحب الرهن الثاني لإطلاق ذلك القرض أيضا.
أولا ، دعونا نلقي نظرة على ما يحدث في حبس الرهن :
التعويق بين المقرضين المقرضين
لا يهم إذا كنت تأخذ الرهن العقاري الثاني للمساعدة في شراء المنزل أو إذا كنت قد حصلت على قرض منزل بعد الأسهم .
سيكون المقرض الثاني دائما في المركز الثاني ما لم يكن الأول على استعداد للتخفيض. عادة ، لا يخضع مقرض الرهن العقاري الذي هو في المركز الأول للخضوع للمركز.
أولا في الموقف هو الأول في الحق في جمع من إجراءات الرهن. هذا يعني عندما يتم تقديم إشعار افتراضي ، إذا كان المقرض الثاني يريد أن يكون أول خط لتلقي العائدات من المزاد أو البيع أو لأخذ العقار ، يجب على المقرض الثاني بدء إجراءات الرهن الخاصة به.
في معظم أجزاء البلاد ، يعني هذا أن المقرض الثاني يجب أن يعوض المدفوعات الخلفية للمقرض الأول ، ويدفع أول تكلفة للمقرض لتقديم إخطار التخلف عن النفقات والمصروفات المرتبطة بها ، ومن ثم يقوم بتقديم إشعار التخلف الخاص به. إذا كان المقرض الثاني لا يفعل ذلك ، يمكن الحصول على محو المقرض الثاني في الرهن وتلقي أي شيء ، وخاصة إذا لم يكن هناك ما يكفي من المال للذهاب حولها.
عندما يتلقى المقرض الثاني إشعارًا يفيد بأن الأول قد تم منعه ، بعد التحقق من قيمة المنزل ، فإن العديد من المقرضين الثانيين لا يبدأون إجراءات الرهن الخاصة بهم. يأخذون هذا الموقف لأنه قد لا يكون هناك ما يكفي من الأسهم لجعل تكلفة الرهن مربحة للمقرض الثاني.
هذا عدم العمل يترك المقرض الثاني في موقف ضعيف.
كيف يتم دفع تكاليف إغلاق البيع على المكشوف
على الرغم من أن البائع قد يكون وقع اتفاقية الإدراج مع وكيل عقاري ، فمن المرجح أن المقرض سيعيد التفاوض على اللجنة . يدفع المقرضون أقل من الرسوم التقليدية ويحاولون تخفيض تكاليف المعاملات بكل طريقة ممكنة.
لمزيد من تخفيض تكاليف الإغلاق ، هناك أيضًا رسوم قد يرفض المقرضون دفعها. هم انهم:
- خطط ضمان المنزل
- عمليات تفتيش الآفات والأعمال المتعلقة بالآفات
- شهادات السقف
- تفتيش المجاري
- الإصلاحات المطلوبة بواسطة المشترين مثل طلب الإصلاح
- الاعتمادات لتكاليف إغلاق المشتري
التفاوض مع المقرض الثاني على بيع قصيرة
بعد تحديد أن وضعك يناسب مؤهلات البيع على المكشوف ، وكنت قد امتثلت لجميع طلبات المقرضين - بالإضافة إلى ذلك ، وجدت مشتريًا راغباً ومؤهلاً - لم تخرج بعد من الغابة.
لنفترض أن تكاليف إغلاق حسابك تبلغ 5٪ أو 4250 دولارًا. بعد خصم تكاليف الإغلاق من سعر البيع $ 85،000 ، سيكون لديك حوالي 81،000 دولار المتبقية. الآن أصبح شد الحبل بين المقرضين.
بشكل عام ، فإن أول مفاوضات هو تقديم مبلغ ثانٍ للمقرض الثاني ، على سبيل المثال 1000 دولار. الآن ، قد لا يبدو هذا كثيرًا عند مقارنته برصيد القرض الثاني البالغ 55000 دولار لأنك تطلب من المقرض أن يخسر 54000 دولار.
على الجانب الآخر ، ومع ذلك ، إذا رفض المقرض الثاني ، قد لا يحصل في النهاية على شيء.
هناك أوقات ، على ما يبدو ، يبدو أن المقرضين الصغار يقطعون أنوفهم على الرغم من وجوههم. ولكن هذا هو المكان الذي يمكن أن يتخلى فيه المقرض الأول عن المزيد من العمل لإنجاح الصفقة. من واقع خبرتي ، فإن معظم المقرضين في المركز الأول يشعرون بسعادة غامرة لاستلام حتى 90 ٪ ، وهو ما يعني قرضاً بقيمة 85،000 دولار ، وقد يوافق المقرض على أخذ مبلغ 76،500 دولار.
إذا كان صافي $ 81،000 ، بعد إغلاق التكاليف ، سيترك ذلك 4،500 $ التي قد يقدمها المقرض الأول للمقرض الثاني. يجب على المقرض الثاني الموافقة على الإفراج عن القرض. إذا لم يكن الأمر كذلك ، سيتم رفض البيع على المكشوف ، ومن المرجح أن يقوم المقرض الأول بالاستيلاء على العقار في حجز الرهن ، مما يلغي القرض الثاني.
استمر في التفاوض حتى يتم التوصل إلى حل. تذكر ، كل من الأول والثاني لها حصة في جعل البيع على المكشوف .
ملحوظة: أحد الأسباب التي قد تجعل صاحب حق الامتياز المبتدئ في كاليفورنيا يرفض التعاون إذا كان القرض قرضاً من المال الثابت ، وتم تأمينه للإقامة من 1 إلى 4 وحدات. في هذه الحالة ، إذا تم القضاء على المقرض الثاني خلال حبس الرهن بموجب بيع الوصي ، قد يكون لهذا المقرض الثاني الحق في متابعة حكم قاصر . (Roseleaf Corp. v. Chierighino، 59 Cal. 2d 35 (1963).)