أساسيات التعويق

ثلاثة أنواع من التعويقات

بغض النظر عن كيفية النظر إليها ، فإن أعمال شراء وبيع العقارات في أو بالقرب من حبس الرهن ليست سعيدة. ومع ذلك ، يمكن أن يكون صفقة متبادلة المنفعة لمستثمر راغب ومالك المنزل المتعثرة.

التعويق هو الجانب الآخر من الحلم الأمريكي في تملك المنازل . إنه أسوأ كابوس لمالكي المنازل ويمكن أن يؤدي إلى ضربة دائمة ومدمرة للمالية الشخصية. يمكن أن تمحو الرهن الأسهم في المنزل.

يمكن أن يدمر الائتمان الشخصي لسنوات ويمكن أن يعني اقتلاع أسرة من الجوار والأصدقاء والعائلة والمدارس.

على الجانب العلوي من التعويقات

ومع ذلك ، بالنسبة للمستثمر الحكيم ، ونأمل الخيرين ، يمكن شراء العقارات ممنوع أن يكون صفقة عقارية رائعة. والأمل هو أن يربح الطرفان في المعاملة من خلال الاستفادة من نقل الملكية في الوقت المناسب - مما ينتج استثمارًا جيدًا للمستثمر وسحب الاستثمارات إلى صاحب المنزل - وقد يحافظ على التصنيف الائتماني لصاحب المنزل قبل أن تزداد الأمور سوءًا.

الجانب السلبي لحالات التعويق

الربح من حبس الرهن ليس هو عدم التفكير الذي يفترضه الكثيرون - لكل قصة نجاح ، هناك على الأرجح خمس قصص مرعبة. كل صفقة عقارية تنطوي على مخاطر. في حين أن المستثمرين الذين لديهم أفضل النوايا يمكن أن يساعدوا في الحد من مخاطرهم ، فإنهم لا يستطيعون القضاء عليها بشكل كامل.

ثلاثة أنواع من التعويقات

هناك ثلاث طرق للحصول على الممتلكات المتعثرة ، استنادا إلى مكان تكمن الملكية في عملية الرهن.

المراحل الثلاث هي كما يلي: ما قبل الرهن ، والرهن ، وما بعد الرهن.

• ما قبل حبس الرهن

  في مرحلة ما قبل التعويق ، من المرجح أن يكون المستثمرون قادرين على تقديم أفضل أداء لمالك المنزل المنكوب ولأنفسهم. ما قبل الرهن هو المكان الذي يمكن فيه إلحاق المزيد من الضرر بالتصنيف الائتماني لمالك المنزل ويمكن نقل المنزل بسعر متفق عليه بشكل متبادل قبل أن يكون ضروريًا لإشراك المقرض. أفضل ما يمكن أن يؤدي إلى العثور على عقار في هذه المرحلة قد يأتي من المحامين أو المحاسبين أو وكلاء العقارات أو من خلال شركاء الأعمال والأصدقاء. عدالة الفداء كما ينبغي النظر فيها.

• مرحلة التعويق

  في المرحلة التالية ، عندما يكون العقار في مرحلة حبس الرهن ، فإن أفضل طريقة لتحديد الممتلكات المحتملة هي من خلال مكتب مقاطعة كليرك. معرفة أين يتم تقديم إخطارات الافتراضي وتحديد كيفية فرز من خلال الفهرس العام لاكتشاف مبيعات الرهن المعلقة. قد تتمكن أيضًا من طلب وضع عنوانك أو عنوان بريدك الإلكتروني في قائمة إخطار مسبق أو قائمة بالتخلفات المعلقة. قد شركات التأمين عنوان أيضا من المساعدة في هذا المجال من خلال توفير المعلومات المسجلة في مقابل توقعات الأعمال في المستقبل.

  سوف تختلف عملية الرهن نفسها من دولة إلى أخرى ، اعتمادًا على ما إذا كانت عنوانًا أو حالة امتياز ، والتي تحدد ما إذا كان هناك شكلاً قضائياً أو غير قضائي من الرهن. تتعلق حالات حبس الرهن القضائي برهون عقارية ، بدلاً من صكوك الثقة ، وتستغرق وقتًا أطول بكثير لإكمالها.

  ويتعلق حبس الرهن غير القضائي بأفعال الثقة عندما يتولى طرف ثالث ، يسمى الوصي ، العملية برمتها في غضون شهرين إلى أربعة أشهر بعد تقصير المقترض وتوقفه عن سداد المدفوعات. وبمجرد أن يمر العقار إما بمرحلة قضائية أو غير قضائية ، فإنه يصبح جاهزًا للبيع في مزاد أعلى مزايد.

• بعد التعويق

  وأخيرا ، في مرحلة ما بعد الرهن ، وقد اتخذت المقرض بالفعل السيطرة على الممتلكات. بعد ذلك يكون المنزل في حوزة قسم REO (Real Estate Owned) للمقرض ، أو في يد مالك أو مستثمر جديد قام بشراء العقار في المزاد.

  الرجوع إلى إشعار الرهن لتحديد اسم المقرض وكذلك الرصيد المستحق على الرهن العقاري. المقرضون عادة ما يكونون بائعين راغبين للغاية لأن REO في الكتب هو علامة واضحة على اتخاذهم قروضا سيئة في الإقراض. إن كل من النفقات العامة والخسائر المتضمنة في REO - تنعكس في كل من الاحتياطي الإضافي الذي يجب على المقرض الاحتفاظ به بالإضافة إلى أي رسوم محتملة لإدارة العقارات - يعني أن البنك على الأرجح مفاوض راغب .

  إذا كانت الممتلكات في نهاية المطاف في يد مستثمر خاص ، وليس مع المقرض ، قد لا تزال قادرة على تقديم عرض إما بنفسك أو بمساعدة وكيل عقاري . ومع ذلك ، قد لا يكون السعر عند هذه النقطة هو الحضيض.

قرار الاستثمار الرئيسي هو أن تدخل في عملية الرهن. من الأهمية بمكان أن تحدد إحدى المراحل الثلاث المذكورة أعلاه وتصبح خبيراً في هذه العملية الخاصة ، والتي سوف تساعدك على تحقيق أكبر قدر من النجاح في أن تصبح مستثمرًا طويل الأجل للعقارات المتعثرة.