ما هو أكثر ربحية: حبس الرهن ، البيع على المكشوف أو REOs؟
ومع ذلك ، بدون معرفة متخصصة حول كيفية التعامل مع شراء الرهن ، البيع على المكشوف أو REO ، قد تجد نفسك في منطقة خطرة.
على سبيل المثال ، في حين أن العديد من المبيعات القصيرة هي حبس الرهن ، ليس كل حبس الرهن هي مبيعات قصيرة وليس كل عملية بيع قصيرة في حبس الرهن. لمزيد من تعقيد الأمور ، ليست REOs مبيعات قصيرة أيضًا ، ولكن بعض المبيعات القصيرة المقصودة يمكن أن تنتهي على أنها REO.
ما هي خاصية الرهن؟
الملكية الرهن هو منزل في الرهن - عندما تم تقديم إشعار التقصير في السجلات العامة. وهذا يعني أن المالك قد توقف عن سداد أقساط الرهن العقاري ، وقد أعطى البنك إخطارًا بأنه ما لم يتم تحديث الدفعات ، فسيبيع العقار لأعلى مزايد.
يمكن للمقرضين الحجز لأسباب أخرى ، ولكن السبب الأكثر شيوعًا للمقرضين هو تقديم إخطار بالتقصير عندما يكون المقترض على الأقل مدفوعين متأخرين.
إذا كان صاحب المنزل لا يجلب قرض الحالي ، فإن المقرض يأخذ العقار بعيدا عن المالك. الخطوة الأخيرة التي يأخذها المقرض بعد مرور فترة معينة هي محاولة بيع العقار في مزاد علني.
ليس كل البيوت التي تقع في حبس الرهن تذهب إلى البيع العام لأن المالكين لهم الحق في رد دفعاتهم إلى حد معين ، ويختلف توقيتها من ولاية إلى أخرى.
يرى المستثمرون العقاريون ومشتري المنازل الربح في شراء حبس الرهن لأنهم في كثير من الأحيان يمكنهم شراء العقار للمبلغ المستحق ، والحصول على حقوق ملكية مالك المنزل مجاناً.
كيف يؤثر قانون ولاية كاليفورنيا على الرهن / بيع المستثمرين على المكشوف
الدول لديها قوانين مختلفة تحكم حبس الرهن وبعض يتبع قانون ولاية كاليفورنيا . لفهم حقوقك تماما كمشترى الرهن ، اتصل بمحامي العقارات المحلية. ومع ذلك ، أدرك أنه لفترة طويلة في ولاية كاليفورنيا ، وكيل العقارات لا يمكن أن يمثل المستثمر الرهن العقاري إذا كانت جميع العبارات الأربعة التالية صحيحة:
- يعتبر البيت بمثابة الإقامة الشخصية للبائع.
- يعتبر مكان الإقامة عبارة عن منزل عائلي فردي أو من 2 إلى 4 وحدات .
- تم تقديم إشعار التخلف عن السداد في السجلات العامة ضد العقار.
- لن يشغل المشتري المستثمر العقار.
ومع ذلك ، إذا كان أي من هذه البيانات الأربعة كاذبة ، فسيسمح لوكيل في كاليفورنيا بتمثيل المشترين ، خاصة إذا كان المشتري سيحتل المنزل. ولكن لتمثيل المستثمر ، يتطلب قانون CA أن يقوم وكيل عقاري بإصدار سند. لا يوجد مثل هذا الرابط متاح في ولاية كاليفورنيا. لذلك ، كمستثمر ما قبل الرهن في كاليفورنيا ، اضطر العديد من المشترين للعمل بمفردهم.
قضت محكمة في ولاية كاليفورنيا في عام 2007 بأن شرط السند غير قابل للتنفيذ. بعد ذلك ، قامت جمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين بتوفير حزمة خاصة من النماذج التي يمكن للوكلاء استخدامها لتمثيل المستثمرين.
أدرك كمستثمر أنك مطالب بالامتثال لقانون مبيعات الأسهم المنزلية. من بين المتطلبات الأخرى ، يحق للبائعين الذين لديهم حبس الرهن إلغاء المعاملة (إلغاء) في غضون خمسة أيام. يجب على المستثمرين إعطاء البائع إشعارًا بذلك الحق ، بما في ذلك نسخة من النموذج الذي سيسمح للبائعين بإلغائه.
إن عدم الامتثال لقانون مبيعات الأسهم المنزلية ينطوي على عقوبات صارمة ، بما في ذلك حكم يمنح البائع الحق في إلغاء عملية البيع لمدة تصل إلى عامين بعد أن يتم إغلاق عملية البيع للمستثمر واستعادة الممتلكات. تقرأ ذلك بشكل صحيح. سنتان.
كمستثمر ، قبل أن تقرر شراء منزل في الرهن عن طريق تسديد المدفوعات الخلفية للمقرض ، وإعطاء البائع بضعة دولارات وتسجيل الفعل ، استدعاء محام عقاري .
ما هي خاصية البيع على المكشوف؟
يحدث البيع على المكشوف عندما يكون مالك المنزل في حبس الرهن ولكن قبل أن يذهب العقار إلى المزاد العلني.
بموجب صفقة بيع قصيرة ، يجب أن يوافق المقرض على قبول أقل من المبلغ المستحق على العقار.
على عكس الرهن ، يشتري المستثمرون المنزل عادة أقل من ذلك لأن المستثمرين لا يسددون القرض الحالي ولا يسددون المدفوعات السابقة. المستثمرون يبرزون صفقة مع البنك الحالي لاتخاذ أقل مما جاء المقرض لتجنب التعامل مع الرهن.
انها خرافة ان المقرضين لن عقد صفقة مع مستثمر ما لم يتأخر البائع على التزام البائع لتقديم مدفوعات الرهن العقاري في الوقت المناسب . لا يحتاج البائعون إلى التعثر في البيع على المكشوف . بالنسبة للمشتري الذي يريد أن يشغل المنزل ، فإن عملية البيع على المكشوف تكون منطقية.
ما هي REOs - العقارات المملوكة؟
- شراء REO يشبه شراء البيع على المكشوف إلا أن العقار مملوك بالفعل من قبل المقرض.
- تم الحصول على الممتلكات من قبل المقرض من خلال عمل الرهن.
- في كثير من الأحيان المقرضين بيع المنازل المستردة لأقل من رصيد القرض الماضي.
- وتسمى العقارات المملوكة للبنوك REOs ، مما يعني أن الدولة المقرضة قد استحوذت عليها.
البنوك في نهاية المطاف امتلاك الممتلكات عندما لا أحد في المزايدة العلنية العامة بما يكفي لتغطية المبلغ المستحق على الممتلكات. غالبًا ما تُعتبر منازل REO أفضل طريقة لشراء ممتلكات متعثرة نظرًا لأن البائع أصبح خارج الصورة. إنه مجرد المستثمر ووكيل المستثمر والبنك ووكيل البنك الذين يتفاوضون على الصفقة. يمكن شراء بعض REOs مباشرة من المقرض.
لمزيد من المعلومات ، طلب المشورة من محام العقارات.