من هو البائع في بيع قصيرة؟

سؤال: من هو البائع في بيع قصير؟

يكتب القارئ: "لقد وقعت الكثير من الأوراق عندما وضعت بيتي في السوق كمبيعات قصيرة لا أستطيع أن أتذكر ما وعدت به أو ما يعنيه أي من الأوراق. وكيل أعمالي يقول إن البنك يدفع كل تكاليف البيع ، لكنها لا تبدو على هذا النحو بالنسبة لي ، لقد أرسل لي عرضًا للتوقيع ، حيث يقول العرض "البائع سيدفع الثمن والضمان." هل أنا أو هو ذلك البنك؟ من يدفع الضرائب العقارية؟ من هو البائع في البيع على المكشوف؟ "

الجواب: أولا ، دعني أقول إنه إذا كنت تتساءل من هو البائع في بيع قصيرة ، فأنت لست وحدك. حتى الباعة الذين يجب أن يعرفوا الإجابة على هذا السؤال لا يفعلون ذلك. حتى الوكلاء الذين يجب أن يعرفوا الإجابة على هذا السؤال لا يفعلون ذلك. هذا جزء من السبب الذي يجعل وكيلك يقول لك أن البنك يدفع جميع التكاليف في البيع على المكشوف. لكن وكيلك ليس صحيحًا تمامًا ، وربما يسلك الطريق السهل.

يبدو لي وكأنه قد يكون لديك مشكلة ثقة مستمرة مع الوكيل الخاص بك. عندما يوقع الوكيل على اتفاقية الإدراج معك ، يقوم هذا الوكيل بإنشاء علاقة ائتمانية معك. وهذا يعني أن الوكيل يجب أن يعمل وفقًا لمصالحك الفضلى. من الصعب على الوكيل القيام بهذه المهمة نيابة عنك إذا لم يكن الائتماني موجودًا. يجب أن تثق في وكيل أعمالك للحصول على الوكيل مع هذا الوكيل. بدون الثقة ، قد تكون كسر العلاقة الائتمانية.

اقتراحي هو أنك تطلب من وكيلك أن يشرح لك الائتمانية ، وأن تشرح لك من هو البائع في البيع على المكشوف.

هذا لا ينبغي أن يكون مهمة صعبة لوكيل الخاص بك ، وفي الواقع ، سيكون موضع ترحيب من قبل وكيلك.

من يدفع التكاليف في بيع قصير

البيع القصير لا يختلف حقاً عن أي نوع آخر من المعاملات فيما يتعلق بالتكاليف. بيانك الختامي والرسوم التي يتم تقاضيها تشبه إلى حد بعيد أي معاملة عقارية أخرى.

يعمل مثل هذا:

• لنفترض أنك تبيع منزلك بمبلغ 100000 دولار. أنت البائع.
• يقوم المشتري بتسليمك مبلغ 100،000 دولار ، إما من خلال مزيج من الدفعة المقدمة وقرض ، أو ربما يكون كل شيء نقدًا فقط. لا يهم. في النهاية ، تحصل على 100،000 دولار.
• أولا ، تدفع عمولة . إذا كانت 7٪ ، فسوف تدفع 7000 دولار إلى وسيط الإدراج. بعد ذلك يقوم وسيط الإدراج بدفع وكيل الإدراج ، وسيط المشتري ، ويدفع وسيط المشتري وكيل المشتري. قد يكون هناك وكلاء فرعيين لوكلاء يحصلون على أموال من 7000 دولار ، لكن الحقيقة هي أن لديك الآن 93،000 دولار.
• من 93000 $ ، سيكون لديك على الأرجح 3000 $ أخرى في النفقات. هذه الرسوم يمكن أن تغطي رسوم الملكية ، ورسوم الضمان ، ورسوم التسجيل ، والضرائب العقارية المتأخرة ، والتغطية الضريبية ، ورسوم التحويل ، وغيرها من الرسوم. إذا كان مجموع هذه الرسوم 3000 دولار ، على سبيل المثال ، سيكون لديك الآن 90،000 دولار.
• الـ 90،000 دولار هي عائداتك الصافية . لا يمكنك الاحتفاظ بهذا المال لأنك مدين للبنك. من المحتمل أنك مدين للبنك بأكثر من 90،000 دولار ، لكن إذا كان البنك سيقوم ببيع منزلك كمنزل مملوك من قبل البنك ، فإن الحد الأقصى الذي يمكن أن يحصل عليه البنك هو 100000 دولار التي عرضتها للتو للبيع على المكشوف.

  لذلك ، بما أن البنك لا يمكنه الحصول على أكثر من ذلك لأن 100000 دولار هي القيمة السوقية ، فإن البنك سيقبل مبلغ الـ 90.000 دولار. والفرق الوحيد بين البيع القصير والمعاملة العادية ، كما ترون ، هو حقيقة أنك لا تضع أي أموال في جيبك. في صفقة عادية ، ستحصل على صافي العائدات بعد سداد القرض لأنك ستحصل على ما يسمى الأسهم. في البيع على المكشوف ، ليس لديك حقوق ملكية لأنك خسرت حقوقك .

  هذا يعني أنك البائع. البنك ليس البائع. المالك هو البائع ، ويدفع المالك تكاليف البيع من عائدات البيع.

هل البنك حقا بائع بيع قصير؟

يجادل بعض الناس بأن البنك هو بالفعل بائع البيع على المكشوف لأن البنك يدين بأموال أكثر بكثير مما يبيعه المنزل ، لكن هذا غير صحيح. هذا لأن العنوان يبقى مع البائع حتى يقوم البائع بسداد المنزل إلى المشتري. البائع هو المالك.

وهو يعمل بهذه الطريقة في الواقع ، مع ذلك. لنفترض أنك مدين بمبلغ 200000 دولارًا للبنك ، ولكن منزلك يستحق 100000 دولار فقط. إذا كان البنك سيخسر 10000 دولار من العائدات ، لأن صافي عائدات البيع ليست سوى 90،000 دولار ، وهذا يجعل البنك مهتما للغاية وتكفلت في تكاليف البيع.

وعلى الرغم من أن البنك لا يدفع تكاليف البيع فعليًا ، فإن كل دولار يمكن للبنك أن يوقفه من الدفع يدفعه إلى جيب البنك. لأن البنك يحصل على المال المتبقي. وهذا هو سبب اهتمام البنك بالمبلغ الذي يدفعه البائع في تكاليف الإغلاق .

لكن البائع لا يزال البائع ، والبنك لا يزال هو البنك.

ويبقى السؤال إذا كان المصرف لن يأذن برسوم أو نفقات معينة في عملية بيع قصيرة ، من يدفعها؟ إذا كان الرسم غير مصرح به ، فهذا يعني أن البنك لن يسمح بخصمه من إجمالي العائدات. لكن لا يزال يتعين دفع الرسوم. في معظم مبيعاتي القصيرة ، أطلب من المشتري دفع أي رسوم غير مصرح بها.

عادة ، يكون دفع الرسوم غير المصرح بها قابل للتفاوض. ومع ذلك ، في البيع القصير لشركة HAFA ، لم يُسمح للبائع بدفع أي شيء إضافي. لم تعد تستخدم مبيعات HAFA القصيرة. في ولاية كاليفورنيا ، تحظر SB 458 على بائعي البيع على المكشوف في كاليفورنيا دفع أي رسوم على الإطلاق من الجيب ، كما يتضح من القانون المدني في كاليفورنيا رقم 580e.

في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.